据前调查，截止2014年，国内养老机构收留抚养老年人数，仅相当于全国65岁及以上老年人总数的2.1%，相当于全国失能老人总数的8.5%。预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。养老地产的主要形式据不完全统计，在2018年千亿房企中，就已有28家企业布局养老产业欲分食养老这一“蛋糕”，其中包括万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等众多知名房地产商纷纷把触角伸向养老地产。主要的养老地产布局但目前养老地产开发模式也尚在探索中。主要有两个方向：一是在普通住宅项目中配建适合老人居住的户型，配套基本的社区养老服务，如北京万科幸福汇、上海绿地、杭州万科等;二是建设具有多元化养老配套设施的养老社区，规模较大，配套设施较为完善，提供更全面更多样的养老服务，如北京太阳城、上海亲和源等。根据实力背景及经验来看，养老地产开发者可分为三类：第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发，如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；第二类是手握长期低成本资金的保险机构，如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；第三类是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本，以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。养老公寓的主要销售模式就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。养老地产主要盈利模式这些优质养老项目中，约 50.5% 为体量小于 10 万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过 150 平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为 180 万平方米；长三角的绿地孝贤岛 300 万平方米；孝贤坊 200 万平方米；广西北海的世纪爱项目为 261 万平方米。市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目（建筑面积大于 150万平方米的项目）的供应。小体量项目（建筑面积小于 10万平方米的项目）虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的 5.14%。京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广—从 2,850 元到 30,750 元。整体京津冀市场月平均收费为 8,000 元。相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达 8,300 元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。空置率普遍较高，分别在35%-45% 之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85% 才能盈亏平衡。高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都是在 95% 以上。远洋的椿萱茂项目，据高力国际了解，从2014 年远洋椿萱茂亦庄项目到 2016 年的青塔项目，老年人对于入住养老公寓的接受度明显提高。整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高，平均在 80% 以上。（根据有关资料整理）（来源：杨长汉教授的财富号 2019-09-06 14:56） [点击查看原文]