年报解读　　第一先说公司的房地产业务　1 公司的整体库存成本低于市场价格，其中苏州写字楼和宜兴地产盈利巨大。 宜兴项目总建筑面积17.2万平，总投资12亿元。以15万平的可售面积计算，洋房售价12000元，别墅不详，总体售价14000每平米计算，销售额可达21亿。有9亿的毛利润。2019年此项目营收6.7亿成本5.8亿，毛利润仅13%，应该是前期费用摊销所致，而不是项目总体利润较低。　苏州写字楼计入报表投资性地产中，现有5.3万平米可售，推算每平米成本9000元。苏州的写字楼市场价格较高，年报中也写到苏州项目毛利较高。推算有40%的毛利润。　两项合计毛利润在11亿以上，净利润在8亿左右。公司的地产项目比想象中的利润高很多。　2 公司的写字楼成本基本上是三个价位，泰兴镇江是7000元，合肥苏州是9000元，盐城是5000元。有较大利润的是苏州和盐城，但是这两个项目都在前年就列入了投资性房产，不列入库存，也就说封盘了，可以不卖了。2019年苏州有部分写字楼出售，利润很高。其他的在售项目都是鸡肋，几乎盈亏平衡。　3 今年开工的新住宅项目，镇江和颐居是近两三年的销售主力。项目总投资20.5亿，总建筑面积22.5万平米。去除不可售公建，每平米成本约一万元。2019年周边项目大体在1.2万的售价，今年的形势严峻，预计1.1万的售价，项目总体盈亏平衡。2019年公司偿还了绝大部分的有息负债，减轻了项目总成本，否则镇江又是一个亏损项目。因为是住宅，回款速度和销售速度可能较快，预计占用资金不大。今年下半年就可能出现回款大于支出。公司的现金在下半年又会增加。　123的总结就是公司仍有很大部分的潜在利润，会在未来的3年内逐步释放。总体利润折抵每股净资产1元。基本上不担心公司会亏损。由于公司明年初剩余的公司债到期，整体的利息成本更低。今年公司的每股净资产会稳定在7元，以后还有增加，最大在8元附近。不足之处是，公司年报中仍然把二线城市拿地作为主要策略，没有退出房产的想法，这是最可怕的。没有主营，只有现金的凤凰最符合广大股民的利益，但是是否符合管理层的利益呢？　第二 公司铁管巷地产争议官司，牵扯的标的金额是5.1亿。实际扣除费用和稅后收益在3.6亿左右。官司进入二审也是终审，我查阅的资料显示，一般这类的官司二审是90天结案，并没有法律上的强制约束时间。从3月3号推算，6月判决的可能很大，厚增公司的每股收益和每股净资产0.4元左右。是短期可预期的较大利好。公司持有证券基金515010，一季度大概率是长期低点，3亿股的持仓量占比很大，兑现较难，但是能增加账面的每股收益。　第三 公司关于江苏银行注入承诺。在去年上交所的回函中，公司对注入定性为前瞻性陈述，否认了承若性质。陈述就没有约束力，而承诺是有约束力的。但是这次公司的年报再次改写。表示如下，集团公司参照《上市公司监管指引4号。。。。承诺及履行》的相关规定，积极寻找可替代方案。-----意味着公司认同这是承诺事项，并且已经找到了可以注入的资产。公司表示，如果这些资产无法获得主管部门的认可，我集团将继续寻找其他可替代方案。 　这已经无比明确的表明公司的资产注入已经到了审批阶段，随时可能公告。并且资产注入一次不成功就会继续寻找直到成功为止。这是我最近看到承诺中最有力度的。我注意到一个细节，公司在年底跟集团公司借款5亿，在1季度很快就偿还了。这也是公司一季度财务费用较高的原因。借款的时间和归还的时间在公司减持南证前后，费用和南证的减持大体相当，我猜测公司可能在为资产注入作资金准备。　　公司最大的利好就是第三项，这是重大资产注入，如果叠加管理层持股就更佳了。如果不成功，就要回到第一项的基本面分析，没有了短期大利好，长期看也不错。总之这样的不成功也值得等待的公司非常值得买入。一季度吸引了更多的十大户也不足为奇了。