上周写了债基，本期介绍REITs基金。REITs基金是做大类资产配置的一个重要备选项，国内没有严格意义上的REITs，所以部分投资者会借道港股或美股账户去投资REITs，但是目前的QDII渠道为普通投资者也提供了一个投资REITs的途径。什么是REITs？全称是Real Estate Investment Trusts----房地产信托基金，源于上世纪60年代，目前已经在美国、新加坡、香港等市场的REITs已经发展很成熟。其本质是一种房地产证券化产品，可以上市交易，将传统的房地产和现代金融产品连接在了一起。和我们平时投资的普通基金一样，说通俗点就是一个拿钱去投资房产了，一个去投资股票了。当然我国现阶段还没有严格意义上的REITs，目前的租金回报率应该没人敢进来。REIts基金主要投资一些住宅、商场、仓库、写字楼、酒店等，当然美帝也有一些神奇的REITs去投资农场、监狱…...离我们最近的香港市场的领展房产基金(00823)、越秀房地产信托(00405)、汇贤产业信托都是比较知名的REITs。上图是领展的季K，如果你在05年它上市第一天以11.8港元买入持有到现在年化收益接近40%，这个收益率确实有点夸张了！REITs的优点：10块钱也可以买入纽约楼盘当包租婆，流动性好，交易方便，省心省力不用参与经营。分红稳定，90％收入都必须分红，对于长期投资者是源源不断的现金流。抗通胀神器，20年只有2年未跑赢通胀。REITs的风险点：REITs本质还是什房地产投资，所以摆脱不了房地产周期对其的影响。加息周期其融资压力增大，影响其利润甚至现金流。管理风险，对于一个和利率息息相关行业不合理管理带来的不合理负债会带来较大的经营风险。二级市场波动，REITs短期内和二级市场的波动高度相关。如上图所示金融危机时美国房地产ETF---VNQ的波动率甚至超过了股市，千万别把其当做类债的无风险投资。汇率也是一个影响点，比如越秀、汇贤等以人民币计价，必须承担相应的汇率浮动带来的损失。REITs的估值通常用的Price/FFO（Fundfrom Operation-经营现金流)来估值，08年前美国的REITs的平均估值水平在13-15倍左右，08年利率降下来后维持在15-20倍之间，具体REITs的P/FFO数据可以在集思录查询。下面划重点，普通投资者该怎么投资REITs？对于大多研究不清楚单个REITs的投资者最好的选择就是买行业ETF比如VNQ(美国房地产ETF-Vanguard)，持有一篮子美国REIT，管理费0.12%简直是业界良心，希望国内的ETF快点把费用降下来！没有美股账户可以通过QDII渠道投资REITs基金，目前国内有7只该类型基金。(注：同时有A/C 类及人民币/美元计价的只罗列A类及人民币计价的)7只REITs基金的业绩表现看完上图已经很清楚了，下面我们重点来看一下这7只的区别。没有对比没有伤害，主动型的QDII渠道REITs基金收费高还严重跑不赢指数，所以投资海外成熟市场最好的选择就是指数基金——策略透明，费用相对便宜，在有效市场没有人能跑赢指数。投资QDII基金的缺点就是基金公司额度用完会限购，16年好多QDII基金都面临这个问题，目前外围市场人心惶惶不存在这个问题。广发美国房地产、南方道琼斯房地产、上投摩根发达市场REITs 这三只指数基金跟踪的都是特此优秀的REITs 指数，广发成立时间较长一些，南方和上投的都成立时间不久，作为大类资产配置的备选项来讲都是不错的指数工具。现在这个阶段应该还不是一个投资REITs基金的好阶段，但是这种长期收益相对较稳定的特色产品大家可以纳入池子观察，等待利率周期以及二级市场波动带来的机会！