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广西股友

住建部“重拳”出击

说个大事儿!杭州“爆雷”了!成都“爆雷”了!上海“爆雷”了!……长租公寓近乎一夜入冬。8月18日,上海岚越公寓资金链断裂,浦东经侦介入调查;8月24日,成都友客公寓被锦江区人民法院立案;8月27日,杭州友客公寓相关责任人确认失联;8月29日,杭州巢客公寓传出负责人“跑路”的消息;8月31日,上海寓意公寓高层失联,一夜之间人去楼空。……最近一个月以来,至少有7家住房租赁企业在经营状况上,被当地相关管理部门亮起了“红灯”。01“雷暴”不断,高层急忙出手终于,在一连串的“爆雷”预警后,住建部出手了。9月7日晚,住建部网站发布了一份“关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知”。通知表示,《条例》是为了规范住房租赁活动,维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展而制定。(截图源自:住建部官网)规范经营,维护权益,稳住市场,可谓是字字珠玑,似乎就是在针对最近长租公寓“爆雷”的指导意见。更为明显的是,租房市场问题最严重的租金方面做出明确的规范。首先,不得诱导“租金贷”。《条例》23条提出:“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。”其次,“高进低出”受管控。《条例》第38条指出:“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。”最后,建议“设立租赁资金监管”。“直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。”三箭齐发,也算是给长租公寓的租户吃了一颗定心丸。本次即将通过的《条例》,或将会成为我国住房租赁市场的首部规范性指导文件。这也就标志着,一个真正意义上的住房租赁市场大幕将正式拉开。02细到极致的规范条例当然,这份《条例》征求意见稿,并非只是为应对当下出现的长租公寓“爆雷”问题,而是事已至此,不得不解决城市人口住房问题的而生的。毕竟“租售同权”和“租购并举”已经喊了也有些年头了。《条例》分为8章,共计66条,包括但不限于租住关系、租赁企业、经济活动、政策扶持、服务监督和法律责任等细分规范管理。超过8000字的征求意见稿,从划分租赁双方的义务和责任界线,再由第三方来进行监督管理,最后在“重罚”之下,让非正规操作从“不可为”到“不敢为”。重点来看,有这样三点值得关注:1、明确出租方和承租方的关系:明确了出租与承租人的关系,保护双方的合法权益,这是用租赁市场来解决城市居民住房问题的前提保障。从一些常见的不合理,不必要的租房纠纷来看,基本都是出自于出租和承租的信息不对称和没有第三方监督。如《规范》文件提到:第七条:非居住空间不得出租用于居住;第九条:不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金;第十一条:未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房;第十五条:出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退;第十六条:住房租赁合同网签备案,不得收取任何费用。大到,统一租赁合同并网签备案。小到,不得擅自进入租赁住房内。关于租房的所有痛点,基本做到全部覆盖,并给出了多个以“不得”为界线的明确指示,为大力发展租赁住房市场,打下坚实的基础。2、建立标准化市场监督体系在划分双方的责任和义务后,还得有第三方的监管和公正,如遇到问题能有一个解决的途径。如《规范》文件提到:第三十五条:管理部门制定并公布住房租赁合同示范文本和房地产经纪服务合同示范文本;第三十六条:应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。(截图源自:住建部官网)与其发现问题并解决,还不如在可能出现问题的地方进行规范。在问题发生前予以避开,承租方能省事,省心,不正是稳定健康发展的最有力表现吗?3、执行手腕:从不可为到不敢为。划分了双方的界线,有矛盾有地方解决,对于恶意生事儿的,该怎么处理?如《条例》文件提到:在执行力度上,如:第一章,第三、四条提到:除了有各级政府单位和主管的住建部门之外,还有公安、市场、金融、税务等相关部门的共同参与。在处罚手腕上,如:第七章,第四十七条提到:个人最高罚款上限至5万,单位达50万,同时与之对应的,还有如“没收违法所得”,“依法承担赔偿责任”,“依法追究刑事责任”等。(截图源自:住建部官网)当制造问题的门槛低,解决纠纷的成本大,谁还会规规矩矩地去收租?出租方的目的就是多收租,承租方就是为了省租金。正如某位先生所言,做好人难,不是因为做好人成本高,而是作恶的门槛太低。要想让这个世界多一些好人,不是鼓励大家做好人,而是只要提高作恶的门槛就可以。让世界多一些好的房东,多一些好的租客,最好的办法就是提高作恶的成本。这也就是我们为何要提创建“法治社会”!03深圳再一次抢跑一步了初看这份征求意见稿,第一反应是,似曾相识。早在14个月前,与之相差不算太大的一份征求意见稿,被挂上了深圳市住房建设局的官网。细看这份征求意见稿,发现同一年前深圳发布的“几乎雷同”。2019年7月4日,深圳市住建局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》。《意见》提到,通过对出租方推动网签,备案登记及限制涨价等方面的规范,进而达到对城市承租方应有的权益保护。同样,建立统一租赁合同范本并推行租赁合同网签制度。并对出租人和承租人进行相关的约束:出租人,不得单方面涨租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费,不得驱赶承租人;承租人,应当按合同约定使用住房及相关室内设施,并按时支付租金。不同的是,深圳的规范文件,侧重点是针对稳定租金市场,而并非全面的规范指导,但关于租金的一系列问题基本都覆盖到了。深圳再一次走在前列。正如8月28日,深圳市住建局张学凡局长在“致敬深圳40周年——与城市共生暨第十届深圳房地产盛典”上提到,深圳房地产市场一直是全国的风向标,深圳楼市的一举一动都会牵动高层的心,影响全国的房地产市场发展。同时,中新经纬的统计指出,自深圳的规范文件出台以后,在2019年下半年,还有合肥、南京、珠海、长春、南宁和陕西等10余个省市地区相继出台了推动和规范住房租赁市场发展的新规。04补缺口,纠问题与其空喊口号大力支持住房租赁市场的发展,还不如一份具体到可做依据性的规范文件来得实在。对这份征求意见稿,在我看,是个“补缺口”的存在意义,补的是住房供应不足,补的是房价太高的缺口。在坚持“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下,即便是压制住了炒房的行为,抑制住了房价的大涨,如何去解决当下“住房难”的问题,近年来似乎并没有太明显的动作和成果。这就,如同一个人走出错了路,然后发现错误并止步前行了,但错走的几步依然是错的,止步,只是杜绝了在这条路上一错再错。接下来就是只有两种选择:1、回过头来,修补错误,然后从开始出错的哪个地方找准正确的方向,再继续前行。2、错了就错了,改正成本太高,不用管,继续前行,只是这次的方向得调整为正确的方向。显然,对于住房市场而言,想要让涨上去的房价拉回来显然不可能,只能选择继续前行,但方向需要调整一下。加大住宅用地的供给,已经成了一个被用烂了的手段,然而呢?该大涨的,不还得继续大涨吗?所谓“多渠道供给”和“租售并举”,除了在批地盖新楼之外,另一方面就是盘活存量住房,培育租赁市场。这份《条例》就是来解决这住房供应不足和买房困难的问题。租赁市场乱象解决好了,这对于没买房的无疑是一重大利好。深圳不也宣称,未来将会有60%市民住在政府主导的出租房内吗?(来源:格隆汇的财富号 2020-09-11 22:35) [点击查看原文]

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09月11日 23:15
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