收藏本社区 社区投诉 返回招商蛇口您当前的位置:新浪股市汇 > A股>招商蛇口(sz001979)> 浏览帖子
今开: @open@ 最高: @high@ 最低: @low@
成交量: @volume@ 成交额: @amount@ 换手率: @turnover@
市盈率TTM @pe@ 市净率: @pb@ 总市值: @totalShare@
广东股友

为什么2017年之后我不再买房地产股票?

@今日话题 #地产# 2017年,云溪基金港股部分持有bgy、zghd、rczg、腾讯控股,取得了市场耀眼的成绩。今天,我想谈下房地产个人看法。我们赚过内房股的大钱,我认为主要原因有: 1、个人的买房经验,对房地产研究感兴趣。 我在2011年《我的第一本股市赢利书》之《房价的秘密》章节,详细披露了房地产抗通胀的本质。 2003年,虽然我的工作收入不高,但是那时候首付比例才1成,还带精装修,尽管才工作一年多,我毫不犹豫的用5万元积蓄分别买了2居室和单身公寓。 当时确实没有什么积蓄,感谢房产销售先生用自己也买了2套房子的例子给我解释房地产的潜力,也让我有坚定的勇气。其实,我非常羡慕和感叹,我的领导或同事,他们拥有那么高的工资,为什么不多买很多房子,或优质股。事实也证明,在深圳,过去20年,中学毕业的房地产销售小姐,是中国最懂投资的金融顾问,投资成绩跑赢绝大数普遍学历在硕士毕业的基金经理。 这两套房子在2019年我卖掉了,房价大约10倍回报,算上杠杆的9倍,大约90倍的投资回报,但是跑输茅台股价涨幅300倍,恒瑞股价涨幅300倍,腾讯600倍。 有人可能说,阳总,你不能这么比较,你为什么总要和茅台恒瑞腾讯这些大牛股比较呢?还有很多股票没有涨啊,比如京东方。我的《第一本股市赢利书》之《比较排除法》早就告诉你,不能买京东方。最近20年,我的投资目标参照物,从来都是茅台,恒瑞,腾讯。如果我们买的资产没有这三个股票好,为什么我们还要选择其他? 这就是我20年总结的钻石女神选股法的实际运用。也正是因为个人的买房经验,让我对房地产股票有一定的研究兴趣。2、2017年面粉贵过面包,房地产股票价值回归。2015年之后房地产库存太大,国家为了控制房地产风险,出台了各种房地产去库存政策。很多一些高杠杆面临资金断流,这个政策把房地产企业或整个行业给救了。他们回笼资金之后,赶紧买地,扩大规模,因为思维惯性告诉他们,必须要扩规模,才能在行业内有地位,有名牌优势,有话语权。在房企的抢购下,2016-2017年不少地王出现,甚至出现了面粉贵于面包的情况。最典型的是深圳有两个盘,一是zgyz院子,一是jingmaofu。yuanzi别墅系列,产品很牛很顶尖,在中国富人圈很有口碑,但是周转慢,tianhe在宝安尖岗山拍的楼面价12万一平,而当时的周边位置更好的二手别墅大概是8万多。龙华jingmaofu的楼面价是9万,但是周边的二手新房6万多。两个地王的出现,给整个繁花似锦的房地产市场烈火烹油!地价的不断上涨,地王的出现,资本市场投资者开始对房地产的库存进行盘点,发现所有的大型房企的净资产出现了数倍的潜在重估价值。我查找了资料,2014年zghd成为中国最大的买地冠军,应该是这轮贝塔最大的房地产企业。加上公司的公开回购,zghd2017年吹响了香港房地产股票上涨的冲锋号。事后证明,宝安thyz子位置太偏又被限价,到现在都处于半开工状态,th要亏一大把。jmh,位于龙华核心位置,能保本就是阿弥陀佛了。3、2017年11月告别内房股,投资回归消费医药。2016年7月云溪基金发行第一只产品,主要买消费医药互联网。2017年地产风来了,地价暴涨,房价暴涨,深圳为代表的大型城市老百姓在抢房,再加上bgy、rczg、zghd三个最大的民营上市房企不断在股市回购,咋们也参与一把内房股的价值回归行情。买茅台酒不如买茅台股票赚钱,买房不如买房地产股票赚钱,对不?茅台酒供不应求,那我们应该买茅台股票啊,你想买多少就可以买多少,还不占你的地方。房产也是这样,与其买房子投资,为什么不买最好的房地产公司做投资呢?2017年年底,国家对房地产进行打压,并开始了限价。这个政策非常狠,买医药股的投资者应该知道药品集采的狠,心情是一样一样的。所以,我在内房股的高位拜拜走人,也成为我基金经理生涯的抄底逃顶得意之作。房地产把一个家庭的6个荷包全部掏空,甚至把一些家庭30年的未来掏空。深圳管理人口大约在2000-2300万,商品房在600-700万套,这其中有不少一个家庭几套房的。很显然,大多数年轻人为了一套房子需要付出很多牺牲,对于国家来说,高房价之下必然高房租,会抬高制造业的人工成本,也限制了年轻人的消费需求,对经济发展会产生挤出效应。当房价高到一定程度,某些城市必然会出现制造业空心化,香港就是典型的案例,坐山吃空。既然我们的药品可以招标限价,为什么我们的房价不能限价呢?以大炮为代表的地产商居然反对限价,完全是站在资产阶级立场说鬼话。如果国家对医药医疗不进行限价,我们大多数老百姓肯定不是被高房贷累死,而是被高医疗费用给病死。逻辑非常明显,房地产卖不出房,国家权衡风险之后,给房地产开了口子,破例搞了个去库存。但是我们的房地产企业不懂感恩,惯性思维继续加杠杆,竞争性抬高整个行业或社会的负债率。很显然,这个游戏玩不下去。2015年的大牛市就是一个例子。2010-2014年熊市了4年,股民苦不堪言,国家给点政策,2015年股火起来,全社会配资加杠杆进入股市抢钱。全通教育1个多亿的当期营收,600亿市值,让人不可思议。但是大家都认为自己的手里的股票相对全通教育来说严重低估,股市还可能继续往前冲,结果垃圾股全部报废,5年过去了,创业部不少股票还在不断创新低。房地产是一个经济周期和政策周期叠加的行业,股价的涨跌会受到这两个周期影响。千万不要把房地产行业或企业当成长股来炒作。医药股高市盈率,但是医药股从来没有便宜过,图便宜不要买医药股。医药股属于高成长逻辑,可以不断消化医药股的估值,很多人搞不明白。如果我们做投资只是以市盈率来衡量买卖依据,那我们永远会和爱尔眼科这种高市盈率的大牛股无缘,手里拿一堆没有成长性的金融地产股票烂票。当然,很多投资者厌恶风险,只对低PE的金融地产感兴趣,很多基金经理的长期持仓也只有金融地产家电,也创造了年化十几的投资收益,波动率很低。而投资成长性公司的基金产品往往收益大,波动也大,绝大多数投资者无法承受这种波动。毕竟大多数人都是凡人,都会恐惧。房地产和金融,理论上是同质化非常严重的行业,只是在政策保护下,没有充分竞争而已。我一直倡导买产业思维中的第一和唯一,买具有高成长性的行业龙头股票。这和传统的基金经理不同,我具有丰富的产业经验,在互联网PE干过,在国药一致也工作过,还投资过线路板厂,所以深深懂得第一和唯一的重要性。我们的投资思维是巴菲特前瞻性的产业思维,叠加马斯克的卓越的企业家思维。4、房地产企业应该要有家国情怀,主动靠边!面对股价的波动,我总认为,好股票的股票回撤是有限的,茅台、恒瑞、腾讯为代表的企业股价下跌幅度是有限的,而每一次下跌就是上车的机会,跌的越多,发财的机会越大。而房地产公司面临行业的天花板,高潮已经过去,剩下的只是余温。经济不好,房地产企业销售不畅,很多投资者还在做国家再来一波2015房地产去库存的美梦。当前,中美科技战,关乎国运,国家的资源应该聚焦在科技攻关2025大计划,显然,房地产行业不应该再来当夜壶使用。房地产企业、金融企业,利用国家政策红利,过去20年赚的盆满钵满,现在也应该要有点家国情怀,主动靠边!最近网络曝出地产向国家喊话,请放开房企的借壳重组上市,不然,企业倒了,全社会没有好果子吃。凡是理性的人,都知道多年以来房地产企业不能重组上市已经是国策,关于国运。你赚钱了,50%的账面分红,大笔分红在境外,企业现金流不行了,叫政策来支持你圈钱,大家如何支持呢?国家的政策应该多支持踏踏实实做科研的科学家,中国的未来靠科技。让科技企业多圈点钱做科研,全社会应该尊重科学家,爱护科学家,不要眼红科学家富起来,他们是中华民族的脊梁。地产企业唯一出路是应该多降价,7折卖房,给老百姓让利,多回笼点资金自救。最后送马斯克作为世界上最顶尖的创业家的一句话:我宁愿要错误的乐观,也不要正确的悲观。当我们的投资方向(医药与消费)确定是对的时候,中间的挫折(长期持股,有些回撤)并不算什么,因为,只有沿着正确的方向并坚定不移的走下去的跋涉者,才会赢得巨大的成功。周六启程为期一周的四川的消费股调研,我发现,泸州老窖1994年上市,26年上涨了700倍,年化30%投资收益,这样的消费股不香吗?为什么要趟地产股这浑水?坚定拿好一些净资产回报高的公司,傻子都能赚钱,还可能是赚大钱。中秋节快乐!最近医药股和消费股有些调整,我们近期发行两年以来的第一个新产品,准备十月份至11月份抄底。50%配置医药,50%配置消费;30%为港股医药消费股。这也是云溪基金首个零管理费用的产品发行,欢迎看好这两个赛道的投资者朋友关注,温馨提示:过往业绩不代表未来,投资需谨慎! END 云溪基金钻石50指数,聚焦医药消费黄金赛道钻石资产女神股票,坚持产业思维,选股苛刻,只买第一且唯一。著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。风险提示:本文所提到的观点仅代表个人的意见,所涉及标的不作推荐,据此买卖,风险自负。 相关证券:中国恒大(03333)碧桂园(02007)融创中国(01918)(来源:阳勇短线寻牛的财富号 2020-09-26 19:22) [点击查看原文]

此文仅代表作者观点,点击可查看作者简介

2020年09月26日 20:10
来自电脑网页版
(0)| 阅读数(1697) |
分享
| 收藏 | 回复(0) | 举报
新浪推荐
本社区信息

版主:

我要做版主
其他服务
如果你使用中遇到困难请联系,@新浪股市汇