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甘肃股友

房价回归理性

摘要:相比买房,拆迁户们现在租房更靠谱? 马云、王思聪等公众人物曾多次公开调侃称,未来买房会像买白菜、买大葱一样容易。近些年,随着高得离奇的房价逐步回调,房企们也告别了“躺赢稳赚”的红利期。 一直以来,房企们靠高负债、高周转来运营楼盘项目,在房价开始软着陆的情况下,银行方已经开始全面收紧对房地产行业的贷款,既严控买房者的借贷,也强势压缩对房企的再贷款业务。 在贷款受阻、资金链承压的情况下,许多房企不得不降价销售楼盘,以保证自身获得足够的流动性,让自己“活下去”。这便是房价下跌的一个起始点。 环京楼市率先向“白菜价”进发今年,东北阜新、鹤岗楼市跌出白菜价的新闻持续被热炒。不过,由于房价一直处在较低水平,因此阜新、鹤岗、乳山等地的购房业主损失有限。 相对而言,环京楼市的萎靡收缩对业主们的打击就要大很多了,这些业主们的损失均在大几十万以上。比如燕郊的房价,巅峰曾高达28296元/,现在跌到了18818元/,业主的损失可想而知。下跌最为严重的是永清,2017年其最高房价是23000元/,现在跌到了6500元/,比腰斩还厉害。 许多环京楼市的业主采用的是贷款购房。现在,他们惊奇的发现,自己在交了首付款多年后,手里握的房产市值还不到自己以后需要向银行偿还的贷款数额。在前景暗淡的情况下,一些业主宁愿割肉、赔了首付款也要断供,把房子直接抵给银行,让银行来接盘继续下跌的风险。 更有一些环京房产楼盘的早期投资者因为房价巨幅下跌而打砸房企售楼处,阻止房企降价销售后期楼盘。但在资金链紧张的情况下,一些狡猾的房企们会自己先砸了售楼处来蒙蔽恼怒的老业主,而后在暗地里向新业主出售楼盘。 房价、租金转折下坡,租售比值得关注事实上,不仅房价在走下坡路,城市租金价格也在下跌。社科院财经战略研究院数据显示,2018年7月以后,以北上成深4个一线城市、4个准一线城市、14个二线城市为监控对象的22个核心城市租金呈下滑趋势,尤其是2019年9月后,核心城市租金价格加速下滑。 在房租和房价都迎来全面性转折的情况下,我们该何去何从哪?房屋的租售比是衡量一个地区买房和租房哪个更划算的专项指标,其运算方式是房屋总价除以房屋的月租金。房屋租售比大概可以计算出业主通过租房的方式用多少个月可以收回购房本金。 国际上认为运行良好的房产租售比应该是1:200到,1:300之间。如果租售比低于1:300就意味产房炒作成分大,炒客多、风险大,最好选择租房;房产高于1:200,那表明买房会划算很多。 目前,我国的房屋租售比处于超低水平。以北京为例,2019年北京市的住宅成交均价为53402元/,而月租金价格大概在90元/左右,通过计算得出2019年北京市的房屋租售比为1:593.35、接近1:600,这表示在北京买房靠出租收回购房本金需要大约50年。显然按照国际通行的规则来看,在我国租房更划算一些。 拆迁户选择租房更靠谱?租房和买房,哪个在未来会拥有更好的保值升值空间哪?假设拆迁户小明现在手握500万现金,如果他在北京买房可以购买大概不到100的房产来解决居住问题。 如果小明选择租下100的房子,那么他一年的租金大约为10.8万元。另外,他那500万现金存入银行,银行会将其算作大客户、为他提供年化收益率超6%以上的理财产品,这样小明每年至少可获得30万元以上的投资收益。因此,小明选择租房这条路的话,他每年大概能获得近20万元的纯收益。 要知道,20万元已经远远超过了北京居民的年均收入,用20万除以500万可得到每年4%的收益率。以我国最近20年的楼市行情来看,4%的资产增值率刚刚可以克服货币通胀率、实现资产保值,单远远落后于楼市的年均涨幅。 如果未来楼市延续以往的趋势,持续向好,当然买房更有利。以北京、成都、杭州为代表的一二线城市仍将有人口和经济红利来支撑房价走势,但像廊坊、唐山这样没有强吸引力的三四线城市或将开启房价的持续下跌之旅。因此,现在手握巨资的拆迁户们到底选择持有现金还是投资楼市很值得思考。 相关证券:地产指数(399241)(来源:崔智明的财富号 2020-10-01 13:57) [点击查看原文]

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10月01日 14:05
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