文/吕韬中国楼市日渐温和，美国楼市愈发狂热！ 就在中国楼市进入调控季之时，选战正酣的美国传出大消息： 美国楼市彻底爆了！ 10月22日，据腾讯证券消息，美国抵押贷款银行家协会表示，预计今年美国房屋贷款发放额将达到3.18万亿美元，这是自2003年以来的最高水平。 据新华网消息，美国新房售罄时间已缩短至3.3个月，持续刷新四年低位。有46.4％的房子挂牌2周内就签约，这也是2012年以来的最高水平。 根据券商的统计，按照目前新房的去库存速度，美国新房销售即将改写历史。泡沫中的巅峰 美国人太疯狂了？！ 指数天天有，常常活久见，楼市不多见，竟然也罕见！ 3月份之后，美国股市犀利异常，远远跑赢“全球大盘”，最大的盘子，最牛的走势，这结果简直，风口上的猪，硬生生被吹起来。 美国股市疯狂一把就算了，一般人绝对想不到美国楼市也能如此疯狂。 据NAR统计，8月份，美国成屋售价中位数便已经冲到31.06万美元，同比大幅增长11.4%。 2007年金融危机泡沫巅峰的时候，美国成屋售价中位数不过23万，如今31.06万的水平，比泡沫巅峰足足多了近50%！ 量价齐升的大好局面，让美国房地产开发商信心膨胀到天上。 据全美住宅建筑商协会公布的数据，美国开发商对未来的信心已经提高到历史最高水平。 美国股市对美国开发商的态度也是一高再高。 美国最大的开发商DR Horton，二月份股价最低跌到25美元一股，如今是多少？ 10月21日收盘价73.11美元，足足涨了快3倍！ 美国楼市为什么这么火爆？ 疫情一爆再爆，为了托底经济，美国刺激再刺激。 刺激多了的结果是什么？ 借钱的成本越来越低，10月份，房地美公布的 美国 30 年期定息房贷利率显示，美国房贷利率已经降至 2.81%，这是有数据以来，近50年最低水平。 放眼全球，全世界都一样，房贷利率从来都和房产销售正相关，中国如此，美国一样如此。 利率刺激需求大增，疫情本身其实也在刺激空间需求。 疫情之下，中国房产销售的结构正在朝大户型进发，美国一样如此。 据新华网，援引美国媒体的消息，全美新开工的户型中，多户型住宅开工数增长较慢，空间更大的住房和郊区住房开工数量在快速上升。 另外，同样是买买买，结构来看，富人增量最大，中产次之，穷人再次。 据新浪财经10月14日消息，据美国房产中介数据显示，2020年第三季度，高端房地产的销量同比大增41.5%，位列所有房产品类榜首，且创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。 凯恩斯主义用钱刺激人性需求，富人阶层天然最容易来钱，最容易从钱生钱的循环里获益。2020年，堪称人类有史以来，富人财富增长最快的一年。 美国政策研究所最新发布的《亿万富翁财富》报告显示，新冠疫情全球蔓延以来，643名最富有的美国人总资产3月18日至9月15日增加29%至8450亿美元（约合5.71万亿元人民币）。全美收入最高阶层总资产净值因此由2.95万亿美元增至3.8万亿美元。 需求全面大增，供给侧却因为疫情因素，供应缓慢，供需紧失衡，势必导致房价快速增长。 所以，NAR的统计结果，8个月全美房价中位数大涨超过10%，一点也不稀奇。 中国楼市调控有两条隐性红钱，房价上涨5%适当要管，去化时间低于6个月，肯定要管。 美国显然没有楼市管控线，没有政策的手协助市场先生回归理性，那只能眼睁睁看着房价，一涨再涨，直到泡沫自然破裂。 实际上，华尔街已经嗅到了危险的气息。 据网消息，高盛的数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。 金融危机的鬼魅正在袭来，美国楼市的危险性其实远大于美国股市。 也正因为对未来违约率的担忧，房利美们股价，长期软弱无力，趴在地上许久。 中国楼市世界第一？看看美国吧！ 都说中国楼市世界第一，450万亿资产总值相当于美国+欧盟+日本。 可如果从负债端看问题，中国楼市还能傲视全球吗？ 美国第一个不答应。 据圣路易斯联储的数据，截至2019年底，美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元。 按照现在的汇率6.67，15.8万亿美元相当于105.4万亿人民币。 同期中国怎么样？ 央行的数据，2019年末包括给开发商的贷款在内，一共44.41万亿人民币，连美国的一半都不到。 2019年中国购房贷款超过4万亿人民币，光大证券预测2020年中国人购房贷款一共可能会增加4.8万亿左右。 文章开头说过，美国今年住房贷款为3.18万亿，数字和中国额差不多，可一看单位，美国是美元，中国是人民币，6.6.7一乘差距立刻来了。 同样是楼市，中国资产够大，负债却没那么大，美国反过来，资产没那么大，负债却非常大。 到底谁家楼市风险大？算算就知道。 在中国，我们总觉得中国经济靠地产，美国经济靠科技。 实际看来，并非如此。 根据NAHB的数据，美国房地产对经济的贡献长期保持在14%以上。近期因为疫情因素，又有抬头的趋势。 而中国呢？根据机构统计，房地产行业本身占GDP的比值约为11%，比美国还差一点。 都是支柱型产业，不应该厚此薄彼，美国人可以靠地产托底经济，中国有何不可？ 凡是都有个度，过犹不及，过于依赖一个行业，必然会积累大量风险。 这一点，中国想的比美国多。 就在美国楼市疯狂之际，中国楼市正在快速降温，政策上雷霆出击。 7月份，住建部召开房地产工作座谈会邀请北京等十大城市参加。 之后这些城市陆陆续续开始对楼市调控。 据克尔瑞统计，2020年三季度有这些城市加码调控： 对城市调控之外，对房企，对银行的调控同样在路上，而且开始工具化，标准化，制度化。 先是三条红线出炉，用管控金融行业的办法给房企设限，给房企强约束。 三条红线具体内容如下：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%； 2、房企的净负债率不得大于100%； 3、房企的“现金短债比”小于1。 房企“设线”之后，媒体消息，监管层针对商业银行贷款设置上限，总量控制房贷增长。 据财联社9月28日消息，监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。9月27日，三位银行业人士表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。 据21世纪经济报道，2013年以后房贷占商业银行贷款比重长期在30%以上，2017年开始更是连续突破40%，2018年最高达到45%以上。 如果红线设置在30%以内，对银行的限制和压力，其实非常大。 10月22日，证券日报报道，有消息称深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷（“房抵贷”）的贷款条件，提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时，穿透审查企业资金流水。 控制房贷，已经在路上。 10月22日，新华社消息，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，目前正在根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价、稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。 把房地产纳入宏观审慎已经有几年了，但央行此前从未对来披露要标准化、工具化房地产金融管控。 潘功胜这次会上，既然放出风来，恐怕房地产完全对照大金融管控不可避免。 既然房地产已经深度金融化，那按照金融领域的措施，实施全面监管其实无可厚非。 10月20日，胡润研究院发布胡润百富榜，房地产行业上榜人数占比现历年来最大降幅，从去年的14.8%下降到10.6%，自1999年以来第一次跌出前两名，成为第三大行业。 经济贡献与富豪贡献同频共振，这是历史趋势，大势不可违也！ IMF最近发布了最新的全球经济展望，根据报告推演，中国GDP总量将首次突破70%，73%的水平超过曾经的日本，创百年历史。 据《日经亚洲评论》消息，到2021年，如果IMF预测成真，中国和美国的经济规模将仅为25%。 当一个不断弱化房地产的中国，追上一个不断强化房地产的美国，这将是一番怎样的未来？ 画面也许非常美好，值得所有人好好的期待！（来源：叶檀财经的财富号 2020-10-23 10:29） [点击查看原文]