有此浙江股今年必第一牛　国际知名财务师分析浙江龙盛地产项目：一期旧城上海改造项目拿地及建筑成本23000元左右，住宅地产35万平米预售价6万，商业地产15万平米预售价8万代租年收益20亿，算算一期获利将200亿！二~三期改造项目面积远超一期，立足上海繁华商业区旧城项目前途无量！加上化工染料垄断价格无忧每年60-90亿利净，今后三年龙盛每年净利120……180亿左右！远景十年业绩高增长无忧！按3000亿市值三年内龙盛涨十倍是价值！百元浙江龙盛是小目标，目前330亿市值明显低估，也就是近2年来大股东压盘不敢涨的原因！这么明显的资产低估一财财务数据在2019年1季度后公布(地产销售数据藏不住必须体现在财务报表中)，浙江龙盛可能30个连板 三年前项目调研 　　公司7 月27 日发布非公开发行股票预案，拟非公开发行股票不超过2.45 亿股，募集不超过19.60 亿元，用于华兴新城旧区改造项目（总投资250.01 亿元），其中，公司实际控制人之一阮伟祥认购2 亿股。 　　简评 　　项目所在地是上海稀缺性地块 　　怀兴新城旧区改造项目位于上海市闸北区51~55 街坊，浙江北路以西，海宁路以北，天目中路以南，西藏北路以东，项目总用地面积82,573 平方米，其中住宅和商办用地面积59,371 平方米，教育用地面积18,979 平方米（该地块为公司代建项目），公用设施用地面积569 平方米，绿化用地面积3,654 平方米。住宅和商办规划总建筑面积约518,864 平方米，其中地上计容建筑面积379,625 平方米，包括高层住宅建筑面积126,245 平方米，规划容积率3.3；商业办公建筑面积253,380 平方米，规划容积率12；地下建筑面积139,239 平方米。 　　项目所在地位于上海市内环以内苏河湾区域，极具稀缺性。苏河湾是上海闸北区“十二五”服务经济发展的重要功能区，是本市首批现代服务业聚集区之一，未来将规划打造成上海中心城区亮点区域，形成核心商务商业区、文化创意展示区、绿色景观休闲区、滨河高档居住区、综合功能服务区等五大功能区，本项目简称后将与安康苑、华侨城等一批项目共同构筑上海滨河高端品质居住的新标杆，项目具有良好的市场前景。 　　上海住宅市场火爆，内环内高端住宅供应紧缺 　　2015 年以来，上海楼市异常火爆，房价涨幅位居全国第二（仅次于深圳），住宅类用地成交楼板价达到17,285 元/平方米，环比上年大涨37.7%。整体看来，上海商品住宅供给量大于需求量，存量面积逐年增加。但存量商品住宅主要分布于外环以外区域，内环线以内新增商品住宅供给较少，且以高端住宅为主，成交情况较好。目前内环内商品住宅可售余量较小，存量规模稳定在较低水平，表明内环线内的高端住宅市场前景立管。本项目建成后，预计将有12.42 万平方米的内环高端住宅投向市场，大大提振上海内环高端住宅市场的供应量。 　　商业住宅前景看好，所在地未来有望成为知名商圈 　　近年来随着国民经济持续、稳定、高速发展，居民可支配收入不断增加，上海商业房地产市场发展迅速，目前宅北区商业市场呈现出供小于求的状态。项目所在的苏河湾区域拥有优良的地理位置、稀缺的苏州河景资源，且与陆家嘴隔江相望，将成为未来城市发展的焦点区域，随着系列高品质物业的持续落成，可以预见未来该区域的办公上午、商业休闲等环境将逐渐成熟，商业发展潜力也将被充分释放。基于此，预计项目未来销售价格及商业租金水平有望迫近上海各大知名商圈。 　　办公市场资源紧缺，项目前景光明 　　项目所在区域高品质的办公楼数量较少，且主要集中在大宁和火车站两大板块。项目所在地靠近人民广场、南京西路等上海办公楼核心板块，办公需求市场发展具有较好的基础，但高品质的办公物业供应量不足，因此项目办公产品的市场前景较好。 　　提升公司资产总额，优化资产负债结构 　　本次非公开发行完成后，公司的资产总额与净资产总额均有大幅提升，公司资金实力有所增强，资产负债率有所下降，资产负债结构更趋合理，有利于降低公司财务风险，公司的财务状况将进一步改善，资本实力和抗风险能力将得到进一步增强。 　　大股东参与定增，彰显对未来发展信心 　　本次非公开发行前，公司控股股东和实际控制人阮水龙、阮伟祥和项志峰合计持有公司股份856,467,950 股，占总股本的比例为26.33%。阮伟祥作为认购对象认购本次非公开发行200,000,000 股，通过本次非公开发行，阮水龙、