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万科现在绝对是被市场错杀了,万科远远不止这个价

万科现在绝对是被市场错杀了,万科远远不止这个价。就像去年12月无人看好的比亚迪,我43进的,没拿住,被洗了,现在都90了。这次我绝对不能错过万科了,万科是家好公司。 ◆ ◆ BDBuffett 发表于 2020-08-03 20:06:16 [财富号评论吧] “白银时代”下的万科A,是价值洼地?还是价值陷阱? 声明:所有文章均为原创作品,著作权归本人所有。欢迎阅读本人其他文章,以及不同观点的交流。文章仅做观点交流,不做投资推荐,韭菜请绕道。一、房地产行业“白银时代”下的选择万科在2014年首次提出房地产行业进入了“白银时代”,在当时看来可能有些保守,毕竟全国房价在2015-2016年迎来了最疯狂的时刻,这是题外话。但就现在而言,房地产行业整体增速放缓,已经是不争的事实。根据国家统计局数据,2019年全国商品房销售额同比增长6.5%,这是近十年来(除2014年),销售额增速首次回落至个位数。可以预见,在国家住房宏观政策不出现重大变化的情况下,未来房地产行业整体增速有可能进一步下滑。根据夏磊、任泽平《全球房地产》预测,2019年全国商品住房需求达到顶峰(图1.),预计2019年至2030年,全国商品住房需求年均约11.7亿(大约为2013年全年销售水平)。根据国家统计局最新2020年6月份公布数字,全国商品住房销售面积2019年为15.01亿,2020年1-6月累计6.11亿平方米(同比下降7.65%)。考虑到2020年的疫情对上半年销售造成的影响,实际需求情况要略好于《全球房地产》的预测。总体来看,房地产进入“白银时代”后,商品房市场整体空间虽然需求出现下降,但仍可稳固保持10年以上。图1.商品住房市场空间预测 来源:《全球房地产》(一)“白银时代”真的不能投资房地产股了吗?我认为恰恰相反,白银时代才是投资房地产股票最好的时期。为什么?不妨回忆下,团购APP的“百团大战”、2011年后手机行业的“百舰争流”、打车软件“疯狂补贴”,哪一个不是发生在行业的黄金时代,但行业的快速发展其实并没有带来太多可靠的投资机会。十年前,只要你做房地产就不可能亏钱,甚至各类央企都想来房地产行业分一杯羹。在行业快速发展的时候,其实普通投资者根本很难辨别行业内各公司的优劣,也很难知道谁是最后的赢家,甚至稍有不慎,还有踩雷的风险。中国的房地产行业有其特殊的历史使命,对拉动经济、改善民生、中国的城市化进程起到了不可磨灭的贡献,但再伟大的行业也终有卸下历史包袱的时候,虽然目前政策对房地产行业的影响还是很大,但那些真正适应市场、存活下来的的房地产企业,未来必将成为下一个美团、华为、滴滴。但要注意,房地产是个高资本、高杠杆、高风险的行业,门槛其实很高,随着拿地和开发成本的不断提高,行业中小玩家将被迫出局,未来行业集中度将进一步上升是非常确定的趋势,行业也会呈现很强的马太效应。所以结论是:在房地产的白银时代,房地产头部企业才是最佳的投资选择。 (二)房地产头部企业的未来十年收入增速预测从量、价、行业集中度三个层面简单的测算下房地产头部企业未来十年的收入增速中枢,即收入增速=(1 房地产销量增速)(1 房地产价格增速)(1 房地产行业集中度增速):房地产销量增速暂时不考虑房屋改造、改善型需求的影响,仅考虑城镇化对房地产量的贡献,2019年中国城镇化率60.6%,根据《国家人口发展规划(2016-2030年)》远景规划,至2030年中国城镇化率将达到70%,得到:房地产销量增速年复核增速约为1.32%。注意!这里有个隐含假设:由于从全国范围看,房地产总需求2019年见顶,此后是呈现猥琐的。但房地产头部企业的主要项目储备都主要集中在一、二线城市,从各国城市化进程的规律看,未来一、二线住房需求是会随着城市化进程的推进而增长的。房地产价格增速根据目前的中央的表态及政策导向来看,未来出现全国性房价普涨,甚至爆涨的可能性很小,不排除个别核心城市房价快速上涨,但从民生及社会成本考虑,未来房价整体想跑赢GDP应该是比较难的。但以美国房地产历史数据看,房价长期来看跑赢CPI应该是没问题的。由于这里存在较大不确定性,分情境预测:1)乐观情况下:未来中国十年房地产价格增速上限为GPD增速。根据IMF预测,2020年至2024年,我国GPD实际增长率分别为0.96%、8.2%、5.7%、5.6%、5.5%,这里简化假设2025-2030年GPD增速按每年0.1个百分比递减。2)保守情况下:未来中国十年房地产价格增速下限为CPI增速,简化假设,未来十年CPI增速取近十年均值2.59%。房地产行业集中度增速由于中国还处于城镇化高速发展过程中,未来市场空间与天花板都要好于国外,这里不参照国外市场数据,根据孙宏斌在2018年的预测(虽然他是瞎猜的!!!),“至2030年行业CR10的约为40%”。根据Wind数据,2019年CR10为26.28%,2020年6月为29.30%。简化假设,2020年末CR10市占率保持29.30%,至2030年CR10市占率逐年递增至40%,得到:房地产行业集中度增速约为3.89%。根据恒大许家印在2019年业绩会的预测,未来3-5年,行业CR3会增长至20%,如果根据许家印的预测,房地产行业集中度增速约为6.09%,但谨慎起见,预测时,增速取更保守的3.89%。综合至得,未来十年房地产头部企业未来十年收入增速应至少有8%-11%左右(这里的预测,其实对城镇化所带来的增量预测比较保守,实际上考虑马太效应,未来行业CR3的增速应该也要大于CR10)表1.房地产头部企业未来十年收入增速预测(三)现在可能是房地产股最好的时候市场风格存在转换的可能目前市场虽然对于权重股、小盘股并没有明显的倾向,但明显倾向成长股,对于增速较高的行业及个股,市场给予相当高的额外溢价,尤其是医药、消费、科技行业,估值几乎已经到了“难以下手”的地步。个人预计这种现象不会持续太久,在另一篇观点文章有专门讨论这个,感兴趣的朋友可以点进去看看。《浅析当前市场风格,价值投资真的失效了吗???》随着市场风格的转换,包括房地产在内的一些“冷门”行业,在业绩有所保证的情况下,估值有望得到修复。图2.当前热门行业PE-TTM市场对房地产行业的看法存在严重分歧最近和朋友聊起房地产行业,基本上是分成两派意见,没有中立者。要么就非常看好房地产下半年行情,要么就觉得房地产行业已经没药救了。我认为,正是这种市场的强烈分歧,反而为行业的阿尔法创造了有利的条件。生物医药,这种研究生都只配刷试管的行业,一般人根本看不懂。但你会发现,最近不少股票群里不少人居然都已经开始高谈阔论各种稀奇古怪的生物医药、半导体芯片的专业名词,这种行业还有超额收益的机会吗?如果还是不信,可以再回忆下今年3月底遭受疫情重创的免税行业、白酒行业(2012年行业也遭受过八项规定重创,导致市场出现分歧),以及去年10月份的新能源汽车行业。疫情下,房地产投资、销售增速快速复苏,以及市场集中度快速上升如图3.,通过对比,近十年“A股上市公司营业总收入增速”、“商品房销售额增速”、CR50、“房地产开发投资完成额增速”、“房屋竣工面积增速”的走势,可以发现:1)2016年后国内房地产行业集中度快速提升,2019年市场集中度有所下降,但2020年6月又再次大幅提升。以CR50为例,以销售额为统计口径,CR50从2016年的35.29%增长至2019年的52.92%,2020年6月猛增至57.10%。表2.2016年12月至2020年6月CR3、CR5、CR10、CR50,来源:Wind2)2018年后,上市房地产企业开始执行新的收入会计准则,可以明显的发现上市公司收入与竣工面积脱钩,收入确认不以竣工为条件后,收入曲线变得更为平滑,且与商品房销售额、房地产开发投资的相关性增强。竣工数据脱钩、销售、房地产投资、市场集中度相关性更强。根据克而瑞研究中心8月1号公布的数据,2020年7月,中国百强房企实现全口径销售金额10870.2亿元,同比增长24.80%,1-7月百强房企累计销售额,同比增长1.2%,自年初以来首次回正。同时,据国家统计局数据,2020年1-6月,全国房地产开发投资完成额,累计值达62780.21亿元,同比增长1.9%,同样是自年初以来首次回正。各种迹象均表明,房地产行业是今年疫情发生以来回复较快的行业之一,随着房地产投资和销售的回暖,今年下半年房地产企业有望迎来一波业绩增长。图3.近十年“A股上市公司营业总收入增速”、“商品房销售额增速”、CR50、“房地产开发投资完成额增速”、“房屋竣工面积增速”二、为什么选万科A?(一)公司自身质地良好万科A作为中国地产的绝对龙头,常年霸占行业前三名,能享受到行业马太效应的天然优势,此外,就其自身而言还有以下三点优势:净负债极低,发债利率低,现金流充裕,地产是高杠杆的行业,和银行类似,所以有效控制风险是很重要的投资前提。产品开发周期短,通常从拿地到销售平均时间小于1年,品牌信誉好,推盘认购率高;大股东为深圳地铁,近期又共同设立合资公司,开展合作项目开发,“地铁 物业”这一模式在香港、北京等多个地方被证明是成功的,并且公司2019年79.9%的的新增项目位于一、二线城市,未来发展空间大。(二)估值低很多人认为估值低,并不是投资的理由,因为估值没有最低,只有更低...这点我承认,但起码低估值能为你提供足够的安全边际。尤其是对于高杠杆进入股市的朋友,足够的安全边际是非常重要的投资前提。万科A估值到底有多低,很多人可能没有概念。我以地产公司常用的NAV估值法,以及2019年年报披露数据为例,简单的测算下。NAV估值法其实原理很简单,就是不以持续经营为假设,而是假设万科A将目前已持有的所有项目都开发完了,能实现的净资产收益价值。可开发权益建筑面积截止2019年末,万科在建项目权益建筑面积6170万,规划中项目权益建筑面积3360.20万,旧改项目权益建筑面积492.90万,合计已持有可开发的权益建筑面积10023.10万。万科2019年销售面积为4112.20万,10023.10/4112.20=2.44年,这里简化假设,未来3年平均完成已持有项目的开发销售,即每年销售权益面积为3341.03万。表3.万科已持有可开发权益建筑面积平均售价2019年万科A销售总额为6308.40亿,销售面积4112.20万,均价为1.5341万元。2020-2022年售价增速取近两年均值2%,即2020-2022年平均销售单价为1.5648万元/、1.5960万元/、1.6280万元/。净利润房地产主要采取预售模式,现金流较好,这里简化以净利润代替净现金流。增值税率取9%、归母净利率取2019年值10.57%,可得:2020-2022年归母净利润分别为506.77亿元、516.91亿元、527.25亿元。折现率WACC取6.1%,2020-2022年归母净利润现值分别为,506.77亿元、487.19亿元、468.36亿元,合计1462.33亿元。归母净资产2019年年报万科归母的净资产为1880.58亿元,加上归母净利润折现值1462.33亿元,NAV估值为3342.91亿元。表4.NAV估值计算过程这里算出的3342.91亿元是什么概念,也就是假设万科未来不持续经营了,现在有一个有钱人一次性收购万科,仅将万科已持有的项目开发销售,然后将剩余净资产按账面数清算后,他能够得到的回报为3342.91亿元。而今天(2020年8月3日)万科A的收盘市值仅为3169亿元。注意!这里的3342.91亿元,还没有考虑万科旗下未单独拆分上市的物业业务,据披露,万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”,2019年实现收入127亿,同比增长29.70%。举几个已在香港上市的物业公司,来感受下万科物业如果单独拆分上市,将会有多值钱,碧桂园服务2019年实现收入96.45亿,市值1313亿、保利物业2019年实现收入59.67亿,市值458亿。(三)港资、融资不断增持、公募基金重仓持有港资深股通自2019年6月开始快速加仓,持有流通股比例从2.59%(66.63亿)增加至目前的5.36%(持股金额139.89亿),深股通作为目前境外资金参与A股的主要手段,被誉为“最聪明”的资金,虽然不排除部分境内资金,在境外加杠杆后再借道深股通流入国内的可能性,但比例应该不大。图4.近三年万科A深股通持股变化,来源:理杏仁 融资融券2020年4月后,两融持仓开始快速增加,在三个月内,持有流通股比例从1.25%(32.34亿)增加至2.31%(持股金额60.25亿),两融虽然持股比例不高,但增持速度很快。两融作为杠杆资金,贪婪是其本性,在两融未获利前,一般是不会轻易撤出的。图5.近三年万科融资融券持股变化,来源:理杏仁公募基金根据已披露信息,截止二季度末,持有万科A的公募基金数量为 399 只,持股总市值 204 亿元,占流通股市值比例8.03%,虽然公募基金持有比例较年初有所下降,但依然处于近五年高位。图6.近五年万科融资融券持股变化,来源:理杏仁 其他观点文章推荐:《浅析黄金vs黄金股,黄金概念股现在还可以买吗》《浅析当前市场风格,价值投资真的失效了吗???》相关证券:万科A(000002)保利地产(600048)房地产(BK0451)

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08月03日 21:40
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