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浙江股友

新规之下房企再无黑马!千亿中梁连踩融资红线

“三条红线”来势汹涌,房产债务冰山正在被新规逐渐融解。一个共识正在形成:短期内,房企江湖将很难出现弯道超车的黑马了。全国楼盘全线七折,恒大打响了金九银十第一枪。在业内人士看来,恒大本次降价促销的主要目的,是为了快速回款,发力降负债。 其中,一个重要的原因,就是这段时间常被提及的融资“三条红线”,给各大房企敲响了警钟。在恒大之后,相信会有更多房企有所行动。 全国房企排名TOP50里,踩线的房企一类自身体量庞大,如恒大、融创等。于这类房企而言,自身的规模越大,调整负债结构的空间越大,应对“三条红线”也能相对从容。 另一类,则是像中梁控股、富力等,依靠高周转大肆扩张跻身前列的房企。于这类房企而言,一旦“三条红线”执行,其面临的负债收缩将十分剧烈,内部震荡可想而知。中梁净负债率最高达1790% 2019年,中梁实现1525亿元合约销售,全国排名19。从去年的财报来看,其剔除预收款后的资产负债率为81%,净负债率为66%,现金短债比为1.23,只踩了现金短债比大于1一条红线。 但值得注意的是,小编翻阅多篇券商研报发现,在国盛证券、华创证券等券商的统计中,中梁踩了两道甚至三道红线,其中净负债率高达120%,与财报数据大相径庭。以国盛证券测算结果为例,2019年中梁三个指标数据分别为80.8%、120.9%、0.7,连踩融资红线。 为何中梁财报上的净负债率与券商统计的结果会相差这么大? 其实早在2016年,中梁的净负债率高达1790%,随后断崖式下降到2017年的340%,2018年的58%,早已令市场疑惑。 来源:中梁控股招股书经济观察报曾报道,在中梁的子公司中,非控股股东以参股的形式向中梁提供借款。这部分借款并未算在负债中,而是计入了总权益中非控股权益。来自子公司合作方借款的增长,反而降低了净负债率。 现金流量表显示,2017与2018年,子公司非控股股东提供的借款为14.9亿元和12.4亿元,也就足以说明问题了。 因此,尽管中梁为市场展示了一幅各大指标良好的财报,但各大券商的统计数据也表明,中梁的负债问题依旧严峻。 在今年的中报业绩会上,中梁也表示了:公司正在对自身的债务结构进行调整。中梁未来负债水平将长远维持70%-80%,改善债务结构,包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度,同时也将着力改善现金短债比。 高昂融资成本吞噬净利 然而中梁要实现这个降负债目标,难度不小。 中报显示,截至6月底,中梁债务总额为528.09亿元,较去年底增长31.4%。 剔除预收账款后,中梁的资产负债率达90%,超过了“三条红线”里70%的安全阈值。这个数字甚至高过于2019年。 其中,中梁一年内到期的短债为229.75亿元,较去年底增加了14.72亿元,约占总负债的44%,尽管中梁方面一直表示,公司的财务状况有所改善,但其债务水平无疑是显著增加的。 而中梁的偿债资金主要依赖于外部融资。与多数房企不同,中梁更多依赖于非银金融。 小编梳理发现,曾与中梁合作的信托名单包括:中信信托、安信信托、万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构。根据去年上市前的招股书,中梁58%的借款来自于信托和资管产品。 过多依赖非银金融,则导致中梁融资成本较高,一定程度上吞噬了中梁的净利润。 2018、2019两年,中梁的融资成本分别为9.9%,9.4%。2020年中期,尽管中梁的融资成本下降到8.9%,但仍高于TOP20房企6.34%的平均值。 来源:中梁控股2020年中报2019年,中梁实现566.40亿元的营收,但是毛利只有131.82亿元。算下来毛利率只有23.3%。 来源:中梁控股2019年年报2016年至2018年,中梁毛利率在21%左右徘徊,同样低于上市房企30%的毛利率中位值。 而净利率更糟糕,2019年算是近年最好的一年,此前净利率没有超过9%。2015、2016年更是录得负值。 踩线房企箭在弦上 面对来势汹涌的新规,渠道收窄的融资和即将到期的债务,中梁箭在弦上。 毕竟在他面前就有前车之鉴。 截至最新报告期,福晟集团债务总额超过700亿元,而泰禾集团的债务总额更超过1000亿元。两家公司仍旧深陷困局,捆绑着一大批金融机构和债权人。 参与福晟纾困的世茂集团在半年时间里仅接手了福晟几个项目,剩余数十个项目的命运在双方的拉锯中仍未有归属。 泰禾的进展也不容乐观。万科虽参与其中,但债权人和利益相关方众口难调的局面,逼迫着这家行业领头企业的总裁祝九胜公开喊话:“金融机构要么集体沉船,要么集体上岸。” 放眼全国,房企债务冰山远不止如此。Wind数据显示,2019年,132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%;在净负债率指标方面,更是多达36家房企净负债率超100%。 更为严峻的是,外界通常只关注到房企的表内债务,而表外的经营性负债,如商票、供应链金融产品等,往往被忽略。“三条红线”非常清晰地给予不同类型房企新增融资的上限。即便是最优的企业,负债年增速也不得超过15%。在2015—2019这五年时间里,国内房地产市场诞生了一批复合年增速近100%的高成长型房企,核心因素就是获得了极大的融资支持。 而随着房企融资政策的进一步收紧,从融资绝对额角度考虑,本身规模越大的企业,能获得融资的总量越大,反之亦然,房企梯队也将进一步洗牌固化。大房企市场占有率只会继续增加,而中小房企在政策控制下,想通过融资来偿债和扩大规模难度肉眼可见的艰巨。剧烈震荡之下,未来一段时间,房企甩卖项目的情况应该会比较多见,甚至可能有大鱼吃大鱼的情况发生。

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09月10日 19:40
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