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股市十三姨

万科A今年为什么一直下跌?地产股为什么今

万科A今年为什么一直下跌?地产股为什么今年一直下跌?仅仅是因为政策打压吗?
不!这只是其中的一个原因,更多还是因为前几年的盲目扩张导致的经营面恶化!
以融创中国为例,算是近几年地产公司中的一匹黑白,市场份额几年就干到了前五,但是今年的股价却是一路下行,市值不足800亿,很多朋友都觉得这是抄底的好机会,房子销售业绩一直靠前,难道股价能够一直下跌?结果就是一路买,一路补仓,一路跌!
最近很多大V也好,专家也罢(伪价值投资),都在呼吁大家去抄底地产股票,逻辑千奇百怪,什么地产是实体,肯定垮不了,什么炒股就是炒业绩,地产现在业绩差吗?
阳哥作为曾经任职多年龙头房企的员工,劝阻大家不要轻易去抄底!炒股票就是炒的预期,现在很明显好的预期基本没有了,后面无非炒作大鱼吃小鱼,市场份额呈现寡头趋势,但是这可能吗?现在很多房企都是自保尚难,哪有余钱去捡死鱼?大部分市场最后都会被地方国企、央企蚕食掉,想象空间又在哪里?最终还是会回归民生,为人口让步!
下面我从三个维度说一些数据给大家参考,就知道地产经营现在到底有多难!
(一)国外融资
龙头地产万科国际市场信用评级“BBB+”,这个信用评级与招商银行是一样的,可见国外投行对万科的经营是非常认可的,一般企业国外债券利率3.5-5%,万科低于大部分同行企业,比如融创一般都在7-8.5%,富力、华夏幸福、绿地都在7-9%,更有甚者达到了10%以上,比如曾经的恒大、阳光城、佳兆业。
(二)国内融资
依旧以龙头地产万科为例,国内融资成本4.32%,银行贷款利息4.75%,万科算是经营稳健,资质优越的,融资成本低于银行贷款利率。
但融创融资成本6.5%以上,更有甚者达到了10%以上,所以这也是为什么很多开发商降价的原因。不降价出货,银行的利息都还不上,这就是资本在吃人血馒头!
(三)三道红线
什么是三道红线?
①剔除预收款后的资产负债率大于70%;
②净负债率大于100%;
③现金短债比小于1;
备注:(长债利息低于短债,相比短债长债越多,企业越安全)
万科目前是三个维度都是绿线,经营稳健,但是也依然没有扭转股价下跌的局面!
碧桂园、融创、旭辉、阳光城两道绿线!
绿地、恒大且一条绿线!
我下面配了一个图,大家就知道,很多房企现在已经是资不抵债了,所以,不仅地产不要碰,很多保险股也不要碰,保险的资金量太大了,前些年已经不知道布局了多少地产,现在想一下抽身也是很困难的,船大难掉头!

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2021年11月25日 12:38
来自电脑网页版
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