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四川股友

大涨7%

地产股大涨了地产股今天大涨了,整个板块上涨了3.51%。我把地产板块的股票按总总市值从大到小排列,你会发现这些行业龙头的涨幅都相当不错,万科A大涨7.46%,保利地产一度涨停,收盘也涨了7.58%,绿地控股金地集团格力地产阳光城涨停,我自己实盘持股的华侨城A也涨了7.26%。 万科在当前价位已经横盘了长达四年之久,保利地产总体还在去年10月以来的平台上,距离1月高点已经咫尺之遥。华侨城A自疫情之后3月19日创了阶段低点以来,从低位大约反弹了25%,这个幅度,大于万科A保利地产。但如果我们把时间放得更长一些,你会发现华侨城A自2018年7月创了阶段低点以来,虽然已经调整了一年多,但低点是上移的。当前的股价,与2019年3月时相当,当时大盘正处在2019年年初的一波强反弹过程中。 需要思考的问题我们需要思考,华侨城A当前的股价处于一个怎样的阶段,其基本面是否支撑股价的上涨,以及回报的空间到底有多大。行业处于一个怎样的阶段回答这个问题,我们需要同时考虑房地产板块,以及公司本身。先来看一下房地产板块的走势。 从上图可以看到,房地产板块的走势很有节奏感,自2008年年底股市到底之后,到2009年年底,短短一年时间里,整个房地产板块的上涨就达到了4倍,而之后整个板块就开始横盘整理,直到2014年6月,长达4年半的时间。之后A股牛市来临,横盘三年半的房地产板块迎来了大幅的上涨,历时一年,指数再次上涨了4倍!而自2015年6月至2020年本次新冠肺炎,房地产板块已经休息了四年半的时间,而当前指数相比2015年的高点仍然下跌了55%。过去的10年,房地产开发行业发生了什么呢?首先是房地产销售规模从2009年的大约4万亿,上升到2019年的大约16万亿,10年翻了两番,与此相应的是房地产销售的面积仅仅翻倍,这意味着,这十年里房价平均每年上涨7%。如果考虑到通胀因素,实际房价涨幅其实是小于居民收入增长的。其次是人均居住面积已经达到发达国家水平,但按常住人口计算的人均居住面积还有提升空间。 上面是按户籍人口计算的中国城镇居住面积,但中国还存在适量庞大的农民工和其他流动人口,把这些人口考虑在内,以常住人口计算人均居住面积时,则中国城镇的居住建筑面积也仅仅20平米出头,相比20年前有极大的改善,但相比发达国家还有较大的改善空间。 上述情况说明房地产开发行业在未来仍会保持相当大的规模,但行业总体进入了存量发展阶段。第三是行业集中度大幅度提升。具体可见下图。 第四是行业龙头逐步开始多元化发展。十年前,以专注著称的万科A还在专注住宅地产开发,现如今,万科A不仅涉及了商业地产,还有物流地产,物业管理行业也发展得如火如荼。现如今,地产公司旗下的物业公司纷纷上市,正受到市场的热捧,一如十几年前热捧房地产开发行业一样,保利物业的市值已经达到400亿,达到保利地产市值的21%。而碧桂园服务甚至已经达到了900亿,俨然已经半个保利地产和碧桂园了。华侨城A就处在这样一个规模庞大,存量竞争,龙头集中的时代。那么华侨城A在过去几年发生了什么呢?华侨城A处于一个怎样的阶段之前我已经写过好几篇文章了,这里只简略说一下。先说一下好的方面。首先是房地产销售规模迅速增长,从大约70亿增长到超过800亿,增长了大约12倍,年化增长28%。第二是营业收入从110亿增长到600亿,增长了大约5.5倍,年化增长18.6%。第三是净利润也在迅速增长,从17亿增长到123亿,增长了大约7.2倍,年化增长21%。第四是销售毛利润率始终保持高位,维持在50%以上。第五是估值不断新低。营收和净利润高速增长而估值不断新低,这使得买入的安全性不断提高,预期收益率不断提高。说一下看起来不好的地方。首先是经营现金流经常为负。从下图可以看出,除了2012年,2013年和2016年之外,华侨城A在其余7年里经营现金流都为负,尤其在2017年和2018年大幅为负。 其次是总资产周转率不断下降。 第三是负债率在不断提升。当前的负债率已经达到了75%,处于历史最高水平。 这样一看,公司债台高筑,经营恶化,现金流堪忧,看起来估值不断创新低也是情理之中的了。到底怎么回事呢?究竟如何?我们先看看负债率的真相。先来看看华侨城A的有息负债与股东权益的比。可以看到,华侨城A在2013年的有息负债率最低,之后最有提升,但并没有超过2011年的高点,而2019年的负债率提升很小。 有息负债率不高而总的负债率提升,可见负债主要体现在经营性负债上。我们来看一下到底有哪些。我们知道,经营性负债通常都与经营规模相关,那我们结合营收来比较一下。可以看出,应付款占营收的比重,由2010年的22%提升到2019年的28.4%,除2013年有波动外,整体呈缓慢提升状态。 再来看预收款与营收的比。可以看到公司再2016年之后,预收款相比营收在大幅增长。 中国的房地产行业可以采用预售制,这是中国房地产行业的特色。采用预售制可以占用下游的房款,这相当于是一笔无息借款。在2015年之前,华侨城A的预收款较少,而自2016年之后,预收款大幅增加,这显示华侨城A的销售开始转向预售。这种经营性负债,属于良性负债。我们再来看资产周转率为什么下降了。资产周转率的定义是什么呢?总资产周转率=营业收入/总资产。当总资产周转率下降时,是营业收入增长低于总资产的增长。那么我们来看看总资产的构成。2010年到2019年,华侨城A的非流动资产从200亿增长到800多亿,而流动资产则从300亿增长到大约3000亿,前者增长了4倍,后者增长了10倍,可见,流动资产增长过快才是总资产周转率下降的主因。在流动性资产中,货币资金由55亿增长到380亿,大约增长了7倍,快于营收的增长。但更多的现金储备对于房地产公司的经营是有利的。再来看一下存货。存货从196亿增长到1853亿,净增了1660亿!存货大幅增长是流动性资产快速增长的主因。 对于房地产开发企业来说,存货的快速增长恰恰说明公司在快速扩张。公司需要先购进土地,然后进行房地产的开发,达到预售条件后进行销售,在竣工结算之前,这些销售收入都体现为预收款,而这些尚未结算的房地产以及成本都计为存货。而房地产公司的营收要滞后于销售收入,对于快速增长的房地产企业来说,增长速度越快,表现出来的总资产周转率就越低。而提到经营性现金流为何为负,就需要和公司的快速扩张结合起来。我们需要知道,房地产开发的周期很长,在经营性杠杆的提升无法满足扩张需要的时候,如要加速发展就会导致经营性现金流出。而改善的方式,主要就是加快开发速度,尽快开盘预售,尽快销售以回款,并通过回款形成经营性负债,进而加大经营性杠杆,最终在平衡经营风险的同时加快发展速度。我们结合华侨城A最近几年的发展速度,再结合其最近频繁的资产处置,以及股权激励的实施,就知道公司正在致力于加快资金周转,加速销售。2019年在存货大幅增长的同时,其经营现金流的流出并不明显,这至少表明公司的经营并没有恶化。缩回来的拳头,打出去才更有力华侨城A当前的竞争力还在不在?在。依据是销售收入快速增长,而销售毛利率仍保持在高位,同时公司的负债及资产周转都没有出现明显恶化,公司的经营效率还在提升,公司的有息负债成本不高,经营风险并不高。换句话说,华侨城A的生意很挣钱,利润增长很快,经营还很安全,并且,最重要的是,股价还很便宜。对股民来说,没有比这更好的事情了。你幸福了吗?龙头地产股好多人问我,你不是总说万科A吗?为什么不买万科?你不是总说保利地产吗?为什么不买保利?其实我不止一次提到过,我买华侨城A在先,分析万科和保利在后。在买入华侨城A后,公司的基本面并没有发生恶化,而估值却一直非常有吸引力,这使得我没有太大的理由来调仓。后来发了工资有点零钱之后,我零星买了一些万科A保利地产,但仓位非常小,所以干脆就没列。仓位低主要是地产股的仓位都被华侨城A占的差不多了,并不是不看好。我在周一时调仓了关注股组合,其中就有保利地产。低估买入,高估卖出,这不关乎股票本身的质地。其实至今我还是很看好山东药玻,不过作为投资标的来说,当前的估值让我感觉还是贵了一些,所以关注股组合暂时将其拿出去了。 相关证券:华侨城A(000069)保利地产(600048)万科A(000002)碧桂园(02007)(来源:朱先生666的财富号 2020-07-01 20:50) [点击查看原文]

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07月01日 22:22
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