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金融街物业(01502.HK)打新分析:国企背景的第24只内

原创作者:尊嘉金融,登陆尊嘉官网可及时获得港美股深度研究报告【IPO档案】股票名称:金融街物业股票代码:01502.HK上市时间:2020-07-06招股价:7.16港元~7.56港元最低认购额:7636.18港元每手股数:1000股招股总数:拟发行9000万股股份,公开发售占10%,国际配售占90%,另有15%超额配股权募资总额:6.44~6.80亿港元招股日期:2020年06月19日~-6月24日中签公布日:2020-07-03独家保荐人:国泰君安国际募资用途:假设超额配股权未获行使且发售价为每股股份7.36港元,全球发售净筹约6.07亿港元。其中,约60.0%将用于在中国寻求战略收购及投资机遇及新设分公司及附属公司以扩大公司的业务规模;约20.0%将用于发展公司的增值类服务业务;约10.0%将用于信息技术及智能设施系统建设及升级;约10.0%将用于公司的营运资金及一般企业用途。 一、公司介绍金融街物业股份有限公司,是一家中国国有综合物业管理公司,于业内有25年以上经验。公司以北京金融街区域的物业管理及相关服务为起点,已发展成为一家综合物业管理公司,专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。凭借为商务物业提供物业管理服务的丰富经验,已将业务扩大至中国重点地区。截至2019年12月31日,在中国拥有11家附属公司及40家分支机构。物业管理服务涵盖多个物业类别,主要专注于商务物业。根据中指院报告,公司就综合实力而言在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。物业管理公司的综合实力是通过评估每家物业管理公司的管理规模、经营表现、服务质量、增长潜力及社会责任来进行评核。截至2019年12月31日,公司为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务,涉及在管建筑面积合共约1990万平方米,其中40.8%位于北京地区。截至2019年12月31日的商务物业在管建筑面积约为800万平方米,在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第4位。截至2019年12月31日的办公物业在管建筑面积约为640万平方米,在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第4位。于往绩记录期,公司的收入、年内溢利及在管建筑面积持续增长。收入由截至2017年12月31日止年度的人民币约7.57亿元增长15.7%至截至2018年12月31日止年度的约8.75亿元,并进一步增长13.9%至截至2019年12月31日止年度的约9.97亿元。年内溢利由截至2017年12月31日止年度的人民币约8265.5万元增长10.7%至截至2018年12月31日止年度的约9153.6万元,并进一步增长23.9%至截至2019年12月31日止年度的约1.13亿元。在管建筑面积亦由截至2017年12月31日的约1318.5万平方米增至截至2018年12月31日的约1640.9万平方米,并进一步增至截至2019年12月31日的约1985.7万平方米。来自金融街联属集团项目的收入贡献占比于往绩记录期略微减少。致力通过确保获得独立第三方的项目委聘来拓展业务。于往绩记录期,来自独立第三方项目的收入占物业管理及相关服务总收入的百分比继续上升,分别占物业管理及相关服务总收入的16.5%、16.6%及18.9%。来自独立第三方项目的在管建筑面积由截至2017年12月31日的约362.0万平方米增加至截至2018年12月31日的约506.7万平方米,并进一步增加至截至2019年12月31日的约666.8万平方米,分别占截至相应日期在管总建筑面积的27.5%、30.9%及33.6%。 二、业务模式公司向客户(即物业开发商、业主、业主委员会、租户及住户)提供综合物业管理及相关服务,主要包括:客户服务;保安服务;清洁及园艺服务;工程、维修及维护服务;停车场管理服务;及其他相关服务。向以下类别的物业提供服务:商务物业,包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店;及非商务物业,包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。除物业管理及相关服务外,于往绩记录期通过以专属「怡己(IZEE)」品牌系列经营咖啡馆、餐馆及面包店提供餐饮服务。(金融街物业招股书-物业管理及相关服务以及餐饮服务的收入明细)按物业管理及相关服务以及餐饮服务的收入明细来看,截至2017年、2018年、2019年12月31日止三个年度,来自物业管理服务的收入分别约为人民币6.03亿元、6.89亿元、7.77亿元、相应占总收益的比重约79.7%、78.7%、77.9%,虽逐年略有下滑但仍贡献了大部分营收。来自增值服务、租赁服务和餐饮服务的收入则小计不到25%。(金融街物业招股书-按服务类别划分的收入明细)从物业管理服务及相关服务(按物业类别划分)及餐饮服务所得收入明细来看,各期内,来自商务物业的收入小计约人民币5.32亿元、5.91亿元、6.47亿元,相应占总收益的比重约70.2%、67.5%、64.8%,也在逐步降低,其中来自办公楼物业的收入每年营收占比均超5成。另外,来自住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他等非商务物业、餐饮服务的营收占比合计逐年提升。(金融街物业招股书-按地理位置划分的收入明细)按地理位置划分物业管理及相关服务所得的收入明细来看,各期内,华北地区贡献了总营收的七成以上。其中,来自北京的收入分别约为人民币5.09亿元、5.50亿元、6.18亿元,相应占总收益的比重约68.5%、63.9%、63.1%,逐年走低然仍保持60%以上的营收占比。此外,来自西南、华东、华南、东北、华中各地区的营收则合计占比不到三成。(金融街物业招股书-中国金融管理中心及其他地区的收入明细)从中国金融管理中心及其他地区在管项目的物业管理及相关服务所得收入明细来看,各期内,来北京金融界区域和其他金融管理中心收入小计约人民币3.46亿元、3.87亿元、4.33亿元,相应占总收益的比重约46.5%、44.9%、44.3%,出现下降趋势;来自其他地区的收入分别约为人民币3.98元、4.74亿元、5.46亿元,相应占总收益的比重约53.5%、55.1%、55.7%,稳中有升。(金融街物业招股书-按客户类型划分的物业管理及相关服务收入明细)按客户类型划分的物业管理及相关服务收入明细来看,各期内,来自物业开商的收入小计约为人民币5559.8万元、8284.4万元、1.19亿元,相应占总收益的比重约7.5%、9.6%、12.2%,稳步上行;来自业主、业主委员会及租户的收入小计约人民币7.44亿元、8.61亿元、9.79亿元,相应占总收益的比重约92.5%、90.4%、87.8%,如今占比将至90%以内。 三、与母公司集团的关系于往绩记录期,公司的部分物业管理项目由金融街联属集团开发。 (金融街物业招股书-按项目来源划分的在管建筑面积及收入明细) 按项目来源划分的在管建筑面积来看,各期内,总的在管建筑面积分别约为1318.5万平方米、1640.9万平方米、1985.7万平方米。其中,来自金融街联属集团的在管建筑面积分别约956.5万平方米、1134.2万平方米、1318.9万平方米,相应占总建筑面积的比重约72.5%、69.1%、66.4%;来自独立第三方的在管建筑面积分别约为362.0万平方米、506.7万平方米、666.8万平方米,相应占总在管建筑面积的比重约27.5%、30.9%、33.6%。来自物业管理及相关服务收入小计约人民币7.44亿元、8.61亿元、9.79亿元,逐年增长。其中,来自金融界联属集团的收入分别约为人民币6.21亿元、7.17亿元、7.94亿元,相应占比约83.5%、83.4%、81.1%;来自独立第三方的收入分别约为人民币1.22亿元、1.43亿元、1.85亿元,相应占比约16.5%、16.6%、18.9%。于往绩记录期,大部分收入乃产生自向金融街联属集团的项目提供物业管理及相关服务。有关收入分别占集团截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度物业管理及相关服务收入的83.5%、83.4%及81.1%。于往绩记录期,向金融街联属集团所开发物业提供物业管理及相关服务产生的收入占比,呈现总体下降趋势,显示正逐步减少对金融街联属集团的依赖,主要是努力与独立第三方建立关系的结果。公司为多元化发展收入来源而采取的措施包括与现有独立物业开发商维持合作及良好沟通,并通过提供定制及优质增值服务来扩展现有的服务范围;进行研究,从各种渠道获得客户信息,接近具备定制方案的目标独立物业开发商并积极参加投标程序;在官方网站及媒体上刊登广告赞助物业管理行业的活动,提高品牌知名度;以参股的方式与独立物业开发商合作,向其开发的项目提供物业管理及相关服务。经计及上述措施,将继续减少对金融街联属集团的倚赖,因此,来自独立第三方项目的收入贡献所占百分比预期于往绩记录期后及日后将继续增加。近年来,透过该等销售及营销举措,公司成功探索市场机会使项目来源多元化。于往绩记录期,从独立第三方项目所产生的收入以及该等项目的在管建筑面积持续增加。此增长显示与独立第三方扩展市场的能力。 四、客户及供应商1.客户于往绩记录期,主要客户为物业开发商、业主、业主委员会、租户及住户,包括银行、金融机构及政府部门。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,来自五大客户的收入合共为人民币约2.12亿元、2.18亿元及2.57亿元,占总收入的28.0%、24.9%及25.8%。于往绩记录期内,金融街联属集团一直为最大客户。来自金融街联属集团的收入分别为人民币1.18亿元、1.31亿元及1.66亿元,分别占总收入的15.6%、15.0%及16.6%。与五大客户的业务关系稳定。2.供应商于往绩记录期,主要供应商包括公用事业供应商及为客户提供清洁服务及保安服务的分包商。亦聘请分包商提供专业维修及维护服务,以及采购僱员在提供物业管理及相关服务的过程中所使用的消耗品。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,五大供应商的采购总额分别约为人民币4160万元、5800万元及7490万元,分别占采购总额的11.1%、13.5%及15.3%,而最大供应商的采购额分别约为人民币1440万元、1510万元及2150万元,分别占于相应年度采购总额的3.8%、3.5%及4.4%。于往绩记录期,与五大供应商的业务关系稳定。一般不会与五大供应商签订任何长期协议。 五、行业规模及竞争格局1.中国物业管理行业规模中国物业管理行业的历史可追溯至二十世纪八十年代初,从那时起,中国物业管理行业历经快速发展。于2003年6月,《物业管理条例》获颁布,规定了物业管理行业的监管框架。截至2018年12月31日,中国物业管理行业约有127,000家物业服务企业,而京津冀区域的物业管理行业有约14,000家物业服务企业。截至2019年12月31日,中国及京津冀区域物业管理行业的在管总建筑面积分别约为239亿平方米及23亿平方米。于2019年,中国及京津冀区域物业管理行业的收益分别约为人民币5,687亿元及人民币584亿元。随着更多法规的颁布,该行业的公开公平市场制度得以确立,这进一步刺激中国物业管理行业的显著增长。中国物业管理行业目前服务多类物业,包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公众物业、产业园区、学校及医院。近年来,随着城市化进程加快和人均可支配收入的持续增加,物业服务百强企业管理的建筑面积和物业数目快速增长,按在管建筑面积计,截至2019年12月31日所占市场份额为43.6%。根据中指院的资料,物业服务百强企业在管物业的建筑面积从2014年到2019年持续上升。截至2019年12月31日,物业服务百强企业在管物业的平均总建筑面积增加至约4280万平方米,自2014年起的复合年增长率为21.6%。预计中国物业管理行业在管物业的总建筑面积将于2021年增加至266亿平方米,而京津冀区域、长三角、大湾区及成渝城市群物业管理公司在管物业的总建筑面积预计于2021年将达到24亿平方米、57亿平方米、21亿平方米及31亿平方米,2018年到2021年的复合年增长率分别为3.2%、4.5%、4.9%及6.3%。此外,预计物业服务百强企业所管理的平均总建筑面积将于2021年增加至约4900万平方米,及按在管建筑面积计,预计物业服务百强企业的市场份额将于2021年增加至44.1%。截至2019年12月31日,物业服务百强企业在管物业的平均数量增加至212项,自2014年起的复合年增长率为19.5%。承接联属物业开发公司的项目是物业服务百强企业扩展业务的重要方式。于2019年,2020年物业服务百强企业中有约80.0%与联属物业开发公司拥有密切的业务关系,其在管建筑面积中平均约有60.0%来自联属物业开发公司。基于京津冀区域、长三角、大湾区及成渝城市群物业服务百强企业于2018年及2019年的在管建筑面积;各城市群商品房的可销售建筑面积;物业服务百强企业于2021年的估计平均在管总建筑面积;估计在建总建筑面积及将由物业开发商于2020年及2021年开发的建筑面积;鉴于2020年3月以来中国经济活动逐步恢复,长远看来,COVID-19疫情对物业管理行业的影响有限;及中国政府实施的利好政策及区域性规划,预计京津冀区域、长三角、大湾区及成渝城市群物业服务百强企业于2021年的在管总建筑面积将分别约为9亿平方米、21亿平方米、11亿平方米及12亿平方米,自2018年起的复合年增长率分别为11.7%、12.4%、9.0%及14.4%,表明各城市群增长稳定。2.竞争格局 中国的物业管理市场高度分散,但市场集中度不断提升。在核心物业管理服务方面,金融街物业的竞争对手主要来自大型全国性、地区和地方物业服务企业,而增值服务的竞争对手则是其他提供类似服务的公司。例如,向业主和住户提供的增值服务可能与销售食品和杂货的供应商和电子商务企业竞争,增值服务也可能与销售和租赁服务的地产代理以及广告服务公司竞争。在过去的几年里,中国主要的物业服务企业的在管建筑面积稳步增长。大型物业服务企业的在管建筑面积快速增长。2020年物业服务百强企业的在管总建筑面积占截至2019年12月31日所有物业服务企业在管总建筑面积的43.6%。截至2019年12月31日,物业服务十强企业和物业服务30强企业分别控制市场的9.2%和29.7%。2019年,物业服务十强企业的在管平均建筑面积约为2.21亿平方米,是同期2020年物业服务百强企业对应面积的5.2倍。2019年,物业服务11-30强企业的在管平均建筑面积约为8020万平方米,是2020年物业服务百强企业对应面积的1.9倍。至于物业管理市场的办公楼分部,根据中指院的资料,由于办公楼对核心物业管理服务收取的平均月度物业管理费高于其他类别物业的平均月度物业管理费,预期众多物业服务企业将致力提高其在此分部的市场份额。金融界物业乃中国商务物业综合物业管理服务中领先的物业服务企业之一,尤其在京津冀区域。通过对各物业服务企业的管理规模、营运表现、服务质量、增长潜力及社会责任感的评估,以2019年的综合实力计,公司在2020年物业服务百强企业中排名第16位。截至2019年12月31日,2020年京津冀物业服务百强企业的在管总建筑面积约为7.50亿平方米,占京津冀地区所有物业服务企业在管总建筑面积23亿平方米的32.6%。截至2019年12月31日,在管建筑面积达约1990万平方米,按在管建筑面积计,在2020年物业服务百强企业中排名第78位及在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第12位。于2019年的营业收入达人民币约9.97亿元,按营业收入计,在2020年物业服务百强企业中排名第51位及在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第8位。按净利润计,公司在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第6位。此外,公司在商务物业管理方面(尤其在中国办公楼宇管理方面)处于领先地位。截至2019年12月31日,在2020年京津冀物业服务百强企业中,按商务物业的在管建筑面积排名第四位及按办公楼宇的在管建筑面积排名第四位,凸显了在办公楼物业管理服务中突出的市场地位。 六、财务数据分析(金融街物业招股书-综合全面收益表)截至2017年、2018年、2019年12月31日止三个年度,公司分别取得收入约人民币7.57亿元、8.75亿元、9.97亿元,相应的同比增速约15.7%、13.9%,呈稳步增长趋势。销售及服务成本分别约为人民币6.11亿元、7.14亿元、8.06亿元,相应的同比增速约16.8%、12.9%,与营收增速接近;占总收益的比重约80.8%、81.5%、80.8%,大致保持稳定。毛利润分别约为人民币1.46亿元、1.62亿元、1.91亿元,相应的同比增速约11.0%、18.4%;毛利率约19.2%、18.5%、19.2%,可见2018年度有所下滑。净利润分别约为人民币8265.5万元、9153.6万元、1.13亿元,相应的同比增速约10.7%、23.9%;净利率约10.9%、10.5%、11.4%,仍旧是2018年稍有降低。(金融街物业招股书-资产负债表)各期内,资产总值分别约为人民币7.28亿元、7.54亿元、9.80亿元,持续增加;流动资产净值分别约为人民币1.86亿元、1.73亿元、3.36亿元,2018年度出现减少。资产净值由截至2017年12月31日的人民币约2.43亿元减少至截至2018年12月31日的约2.34亿元,主要是由于就收购金融街第一太平戴维斯的额外10%股权所支付超额代价及支付2018年的股息导致产生公司拥有人应占权益减少。(金融街物业招股书-现金流量表)各期内,经营活动所得现金净额分别约为人民币9880.7万元、1.11亿元、1.46亿元,逐年增加;年末现金及现金等价物分别约为人民币4.22亿元、3.94亿元、6.66亿元,2018年有所减少。(金融街物业招股书-主要财务比率)2017-2019三个年度,流动比率分别约为1.40倍、1.35倍、1.63倍,显示出短期变现能力在2018年下降后又于2019年回升;资产负债比率分别约为0.67倍、0.69倍、0.59倍,杠杆率稍有些高但尚可控;资本负债比率均为不适用。权益回报率(ROA)分别约为35.8%、38.4%、35.8%,有所起伏;总资产回报率(ROE)分别约为12.2%、12.4%、13.1%,逐年上升,盈利能力较可。 七、投资价值分析1.行业前景随着城市化进程加快和人均可支配收入的持续增加,我国的物业服务百强企业管理的建筑面积和物业数目快速增长,2014-2019年的复合年增长率分别约21.6%和19.5%,增长迅速。由于属现金牛行业,且受疫情影响相对较小,未来发展潜力突出,前景继续看好,5年内仍有望保持2位数的增速。2.市场竞争力金融街物业成立于1994年,专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。以北京金融街区域的物业管理及相关服务为起点,历经逾25年的发展,金融街物业已将业务扩大至中国重点地区。目前,公司在中国物业服务百强企业中排名第16位,京津冀地区排名第四,基本面尚可。在我国商务物业管理领域,金融街物业已是行业的引领者。虽然综合实力进入20强,但公司整体规模偏小,毛利率较低,在以规模为大的物业管理行业内,在管面积相较同行却并不起眼,与头部企业尚有不小的差距。但从业务的细分领域来看,金融街物业与大多数内地物业股有所不同的是,公司2019年的商务物业营收占比虽较2018年继续下降,但仍高达64.8%,在管建筑面积占比约40.3%,是主要收入来源。而非商务物业的在管建筑面积占比约44.7%,营收占比约33.4%。而商务物业又主要以办公楼为主,在管建筑面积占比约32.1%,营收占比约51.1%。因此,它与传统的住宅类物业管理企业有很大的不同。另一方面,公司与宝龙商业(09909.HK)这样的传统商业地产物管商也不太相同。宝龙地产主要以综合体、零售商业大楼等为主,而公司则以办公楼为主。通常情况下,内地物业管理及服务企业的增长能力上,是按住宅物业>商业综合体>办公楼,公司近三年平均约14.8%的营收增速,也表明了其相较同行业优质企业而言增长空间的有限。3.盈利能力招股书显示,2017年以来,金融街物业无论总营收还是毛利润、净利润,都取得了稳步增长,ROE也逐年提升。不过,毛利率、净利率却在2018年出现下降,收入增速、毛利率略低于同业水平,不到20%的毛利率在动辄30%以上的物管行业并不出彩。此外,资产负债率在业内也有些偏高。公司的大部分收入产生自向金融街联属集团的项目提供物业管理及相关服务,相关收入占金融街物业收入的80%以上。不过,这一比例呈现逐年下降的趋势,说明在减少对金融街联属集团依赖。2019年来自独立第三方的在管物管面积占比达到33.6%左右,目前第三方业务占比及增速都可观,收入也不断上升,未来第三方业务会是持续上升状态。虽说金融街物业已经进行全国化布局,但仍面临区域过于集中的这类中小物业企业的通病。据悉,华北区域每年贡献金融街物业收入的七成以上,2019年单是北京就贡献收入的63.1%。此外,公司还有一小部分增值餐饮服务,通过专属“怡己(IZEE)”品牌系列经营咖啡馆、餐馆及面包店。商业与住宅物业并驾齐驱,储备项目多。商务物业的收费确实很高,公司商务物业的收入占比明显要高于非商务物业,两者差距接近一倍。非商务物业管理面积虽然大,却并不赚钱。而商务物业的收费水平要远在非商业物业之上,收费也确实很高,实则其盈利能力并不好。总的来说,公司基本面还过得去,但算不上出色,尚存瑕疵。未来有望保持业绩的稳步增长,但于在管建筑面积、营收及利润等方面的成长性仍有待观察。4.首次公开发售前投资于2018年04月27日,北京德通天泰投资有限公司、北京德泰通达投资有限公司、国寿不动产及天泰置业与首次公开发售前投资者订立股份转让协议,据此,北京德通天泰投资有限公司及北京德泰通达投资有限公司同意分别转让他们各自于天泰置业持有的60%及40%股权,而国寿不动产同意以人民币509,000,000元的代价受让天泰置业的100%股权,其中天泰置业拥有公司29.49%权益的价值为人民币267,280,000元。5.基石投资者公司已与若干基石投资者订立基石投资协议,基础投资者已同意按发售价认购以合共2100万美元可购买的有关数目的发售股份,按招股中间价计算,占全球发售的约24.65%,上下限约23.98%~25.33%。其中,UBS Asset Management (Hong Kong) Limited、西泽投资管理有限公司、J-Stone Multi Strategies Master Fund及得翠有限公司的认购额分别为600万、500万、500万及500万美元。其中,J-Stone Multi Strategies Master Fund的投资目标是通过主要投资于在中国香港、中国、新加坡及美国等司法管辖区的证券交易所上市的物业开发商、房地产投资信托、物业管理服务及相关价值链公司的上市股票证券和债务证券,以在风险管理的基础上实现绝对回报。得翠有限公司由一家在联交所上市的物业投资和投资控股公司九龙建业有限公司(00034.HK)(九龙建业,连同其附属公司统称“九龙建业集团”)全资拥有。九龙建业集团主要在中国香港、中国内地及中国澳门从事投资控股、物业开发、物业投资及物业管理,并通过九龙建业拥有70.8%的上市附属公司保利达资产控股有限公司(00208.HK)参与中国澳门的物业开发。6.股权架构截至最后实际可行日期,金融街集团通过其全资附属公司华融综合拥有公司已发行股本47.52%的权益。全球发售完成后(假设超额配股权未获行使),金融街集团通过其全资附属公司华融综合将持有已发行股本总额的35.64%权益。北京金融街,不仅是“一行两会”的所在地,也是众多金融机构云集之处。2018年北京金融街实现金融业增加值2034.9亿元,占全市金融业增加值的40%,实现三级税收2700.2亿元,占全市的63%。之所以能在如此显赫地段担任物管提供商,源于金融街物业不凡的出身。招股书披露,华融综合、天泰置业、融信合泰分别持有金融街物业股权比例的47.52%、29.49%、22.99%。再往上追溯,西城区国资委通过金融街集团全资控股华融综合,财政部通过中国人保全资控股天泰置业,而融信合泰则是一个员工持股平台。换而言之,金融街物业的国资成分超过50%,这重身份自然给其提供不少助力。北京金融街物业之外,重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津环球金融中心等都是金融街物业的物业管理项目。7.发行估值按上市后3.6亿股的总股本及7.16港元~7.56港元的招股价,可得上市总市值为25.776亿港元~27.216亿港元,在目前香港主板市场的2147只个股中处于接近上游水平,体量不算小,但远低于最新港股同业平均水平的约160亿港元。其中,已发行内资股2.7亿股,占比约75%;根据全球发售予以发行的H股0.9亿亿股,占比约25%。再按2019年度约1.13亿元人民币的净利润,根据人民币兑港币最新汇率1:1.0952,折合约1.242亿港元,计算得出静态市盈率(PE)约为20.75倍~21.91倍,市净率约为2.51~2.56倍,均低于行业平均水平,与其2019年净利润增速相当,估值尚算合理。8.保荐人过往业绩表现本次上市的保荐人和稳价操作人均为国泰君安国际融资有限公司,历史上共保荐了69家企业上市,数量较多。首日录得49涨6平14跌,破发率约20.3%,总体上涨多跌少,业绩挺漂亮。从护盘能力上讲,国泰君安国际还是很给力的。9.同行业IPO行情表现2018年以来,各大地产公司分拆旗下物业管理及服务平台,掀起了轰轰烈烈的赴港上市潮,至今仍未见衰减之势。截至目前,港股市场的内地物业股已经有23只,2014-2017年上市6只,2018年挂牌5只,2019年共9只,今年以来已有3只。当前,物业股正处于风口上,并与生物科技/医药股一起,成为港股IPO市场热度最高、最受瞩目的明星板块,打新资金趋之若鹜。年初至今,物业管理股的表现十分不俗,涌现出不少翻倍大牛股,这两年整个板块就是名副其实的香饽饽,质地不差的新股基本大概率上涨。从2019年至今在港交所共上市了13家物业管理公司,只有滨江服务(03316.HK)暗盘微跌-1.01%,时代邻里(09928.HK)暗盘平收、首日收跌-5.24%,其他新股的暗盘和首日全部上涨,整体表现非常亮眼。 总结金融街物业背靠国企金融街,在业内排京津冀第4、全国第16位,行业地位尚可,与05月15日才上市的建业新生活(09983.HK)排名相当,但市值仅后者的五分之一左右。公司继承了国企谨慎、稳健的风格,整体的增速步伐也并不快,无论是收入还是净利润增速都在20%以下,在管面积同样如此。如若顺利在港上市,将成为港股市场的第24只内地物业股。同行业IPO队列中,弘阳服务集团有限公司已于06月19日通过港交所的聆讯,即将开启招股进程。目前已经递交申请表,尚在排队等待上市的内还有正荣服务、星盛商管、宋都物业、第一服务、卓越商企等5家,前三者均早于或与金融街物业同天交表,后两者在时点上则要滞后,IPO时间点上,金融街物业可谓捷足先登。鉴于自身的区域优势和高质量的物业资产,公司的中长期发展或仍有一定的空间,中长期投资价值待定。短期从新股申购的角度看,该股属于打新的黄金板块,物业股行情火热,最新上市的建业新生活IPO表现良好。基本面过得去,有绿鞋,有IPO-Pre投资者,4名基石锁定四分之一左右的份额,流通市值低易炒,估值有一定吸引力。保荐人国泰君安国际往绩较为不错。综合行业地位、业绩情况及估值水平,对该股的暗盘和首日股价表现持正面态度,破发概率较低,安全边际有下限,但暴涨的可能性也不太大。相比上周招股的康基医疗(09997.HK)和海吉亚医疗(060678.HK),该股没有那么热门,认购情况目前看起来也不太火爆,或也与两只医疗股占用了太多打新资金所致。所以,投资者还需准备好粮草,适当参与认购。 (注:文中所述观点仅代表个人看法,不构成任何具体的投资意见或建议,请理性对待。市场有风险,投资需谨慎。) 文章来源:尊嘉金融。尊嘉证券(香港)有限公司为香港证监会认可的持牌法团(中央编号:BJJ179),获发第1、第2、第4及第5类受规管活动牌照,提供证券及期货等金融服务并受香港证监会监管。相关证券:金融街物业(01502)(来源:尊嘉港美股的财富号 2020-06-22 15:51) [点击查看原文]

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06月22日 17:42
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