分析认为，贝壳此次上市方案不涉及新股发行，最大限度避免摊薄，有利于该公司早日进入港股通，吸引更多投资者提升流动性

《投资时报》记者 吕贡

首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股正式出炉。

2022年5月11日，中国居住产业数字化服务平台贝壳（2423.HK）正式在港交所挂牌上市。11日上午，贝壳于公司总部完成“云敲锣”。

贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东在上市仪式上对所有相信贝壳的客户、服务者、合作伙伴与股东，以及港交所平台的支持表达了感谢。同时其表示，“我们相信，从‘有尊严的服务者，更美好的居住’使命出发，贝壳可以让未来的中国家庭，住得更美好！”

对于贝壳此次的上市方案，中信证券研究报告指出，该方案有效保护了股东利益，预计将消除关于上市地位的不确定性。两地上市将为投资者提供更多交易地点选择和更灵活的交易时间，有助于引入更多境内外投资人，提高公司股票交易的流动性。亦有相关分析师指出，贝壳此次上市方案不涉及新股发行，最大限度避免摊薄，有利于该公司早日进入港股通，吸引更多投资者提升流动性。

据灼识咨询报告数据显示，中国居住行业的市场总体规模已从2016年的25.4万亿元，迅速增至2021年的39.6万亿元，预计2026年将达到55.7万亿元。按总交易额计算，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台，同时也跻身全球前三大商业平台之列。

在积极响应“房住不炒”，探索“住有所居、租购并举”商业新模式的同时，贝壳持续推进“一体两翼”在居住服务领域的深耕。“一体”即房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。

2021年7月，贝壳加快家装业务扩张步伐，宣布收购国内领先家装家居品牌圣都家装100%股权，在同年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源；同年11月，贝壳成立惠居事业群，并推出品质租住服务平台“贝壳租房”。2022年4月20日，贝壳宣布已完成对圣都家装的收购。

从当前房地产市场政策来看，“房住不炒”依然是主基调，这无疑会促使行业做出本质性改变。让“住”这件事变得更美好，会成为下一个阶段所有企业需要回答的时代命题。北京住宅房地产业商会会长、社科院经济学博士黎乃超认为，“这几年国家前所未有的政策力度，让中国的房地产市场进入了全新的时代，平稳、健康、发展成为主轴。对普通民众而言，政策的倾向性，意味着未来居住成本将大幅降低，可以有更多投入用于家装、家居、家服等购房后市场，这部分未来的规模是必然会加速增长的。”

北京大学国家发展研究院教授、博士生导师徐远亦深有同感，他认为未来的房地产市场，将更加看重居住品质，包括装修、家居、物业、社区安全和便利、诚信的租赁和买卖中介服务等等，这些都是等待深耕的蓝海。提供质量稳定的服务、建立口碑，是未来竞争的关键。

一体两翼持续深耕，Q4成绩亮眼

数据披露，2021全年，贝壳平台完成了超450万笔房屋交易，合计总交易额达3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入同比增长14.6%至808亿元；经调整后净利润为22.94亿元。其中，新房交易收入由2020年的379亿元快速增至2021年的465亿元，来自新兴业务及其他收入（主要包括家装家居和其他服务）也同比增长17.9%至2021年的23亿元。

而自2021年四季度以来，房地产政策开始边际放松，合理住房需求开始释放。不过总体上，市场复苏仍在初期且相对分化，整体市场交易量处于相对低位。面对市场环境的挑战，贝壳适时进行一系列管理动作优化，交出了份不错的成绩单。

《投资时报》记者注意到，2021年四季度贝壳GTV为7324亿元，营业收入178亿元，超过了该公司此前的收入指引上线和市场一致预期。经调整后的净利润为4191万元，远好于彭博市场一致预期的5.14亿元亏损。

具体到业务层面，该公司“一体”业务保持韧劲，持续发挥业务压舱石作用。2021年四季度末，贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；联网经纪人45.5万，活跃经纪人超过40.6万，同比降幅在8%左右。据空白研究院调研显示，截至2021年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%—40%。对比行业产能收缩幅度，贝壳经纪人留存能力较强。

在新房市场的下行环境中，贝壳也主动进行了一定程度的业务收缩，并将风控管理提升到更重要的位置。在保障消费者利益的基础上，公司去化能力更高效，如全年新房回款周转天数已由2020年的103天降至2021年的97天。

“两翼”业务方面，截至2021年年底，贝壳收购的圣都家装已进入全国46个城市、开设110余家门店。另一翼的“普惠居住”积极响应国家“住有所居、租购并举”政策，帮助解决新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房问题，主要业务包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，并叠加增值居住服务。

贝壳近三年净收入及总交易额变化情况

数据来源：公司财报

推动产业数字化、服务者职业化

“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，“加快推动数字产业化”“推进产业数字化转型”。在看房、选房、签约到交易等全流程线上化体验上，贝壳一直处于行业前列。数据显示，2021年，贝壳VR看房观看量累积达到约16亿次，消费者观看总时长达6600万小时，同比显著增加。

通过对核心生产要素的数字化改造，贝壳形成以贝壳分、信用分等为核心的信用体系，重构了居住服务领域的共享合作生产关系。另外，该公司又通过标准化和线上化，重塑服务流程体系，让服务者对好的服务标准有清晰认知，为服务者的行为和交付品质提供保证。同时，贝壳还打造数字化工具，对服务者进行培训，提升其作业能力，让服务者的能力提升更高效。

在“租赁”业务上，数字化能力也是其核心突破点之一，贝壳通过大数据、VR看房/找房、线上签约等方式，提高租赁经纪效率。2022年3月31日，针对租赁市场中用户关心的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题，贝壳租房面向租房消费者和业主推出七大“微光服务保障”，涵盖收费透明、租金安全、人身财产保障等。

除了产业数字化，在服务者职业化能力上，贝壳同样具有显著优势。

为打破行业负循环，十多年来，贝壳致力于推动居住服务者职业化升级，以此为突破点重塑行业秩序，建立行业发展正循环。

一方面，打造完善的新居住服务者职业化体系，树立人才培养理念，助力规模化培养高职业素养服务者，严进+精培打造高活力的服务者正循环。新居住服务者需要同时具备客户力、专业力、数字力和协作力，在数字化基础上，服务者能够在产业内跨团队、跨岗位合作，形成核心竞争力。

另一方面，建立服务者全职业周期培养体系，帮助服务者快速成长。入职前，贝壳积极助力高等职业教育建设，通过与高校专业共建、举办全国技能大赛等，提升居住服务领域的数字化人才职业素养和技能水平；入职后，截至目前，贝壳已针对居住服务者的不同工种、不同职业阶段，设立了全职业周期培养体系，覆盖入职培训、新人成长等阶段。

目前，贝壳培养了具一定规模的强大且具有凝聚力的活跃经纪人群体。截至2021年12月31日，贝壳深耕社区的庞大网络覆盖了中国100多个经济活跃的城市中逾4.5万家主要活跃在社区的经纪门店和逾40.6万名活跃经纪人。

对于未来的经营计划，贝壳方面称，将通过关键增长战略实现愿景，持续夯实基础设施，以提升效率和客户体验。并持续提升服务质量、关注人才，加大科技投入。