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「排雷」千亿房企泰禾要易主 黄其森为房企敲响警钟

港股解码,香港财华社原创王牌专栏,金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。千亿房企,一手打造了“运河边上的院子”的泰禾集团(000732-SZ)深陷债务囫囵。截止2020年7月7日,公司已经到期却无偿付的债务270.65亿元,年内还有555亿元到期债务在路上。这家龙头房企怎么了?手握优质资产,泰禾却为何不能自救?只能坐等“白衣骑士”?千亿级房企接连“暴雷”2020年7月6日,泰禾集团公告,公司短期流动性出现困难,经多方努力筹资,仍未能完成本次“17泰禾MTN001”本息的按时兑付。“17泰禾MTN001”为泰禾集团2017年度第一期中期票据,发行总额15亿元,期限为3年,票面年利率7.5%,本期应还本息金额16.125亿元。到2020年7月5日本期本息兑付日,泰禾集团尽管多方尝试筹款,仍无力偿还,造成实质性违约。此前的2020年7月3日,东方金诚将泰禾集团主体信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面,并将“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由AA-下调为BB。鉴于公司未能兑付“17泰禾MTN001”本息,东方金诚将泰禾集团主体信用等级由BB下调至C,同时将“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由BB下调至C。事实上,2020年以来,泰禾集团已经深陷债务囫囵。早在2020年4月,泰禾集团和失控人黄其森就因为子公司东莞金泽置业8亿元债务提供担保,而承担连带责任,被列为失信被执行人。堂堂泰禾集团竟连一个子公司的“窟窿”都填不上。黄其森沦为老赖,也正式向外界揭开泰禾的窘境,以及黄其森的“皇帝新装”。2020年以来的债务违约只是泰禾负债的“冰山一隅”。根据泰禾集团回复深交所问询函内容,截至7月7日,泰禾集团已到期未偿付的债务高达270.65亿元,而2020年内公司还面临555.11亿元到期债务。泰禾集团表示,前两季的短期债务已经还款48.10亿元,已完成贷款置换和展期续贷61.80亿元,置换和展期续贷后还款期限均在一年以上。曾是千亿级龙头房企,为何沦落至如此境地?泰禾“原罪”,逆势加杠杆长期以来,激进是黄奇森和泰禾集团的“人设”,这点可以从泰禾集团财报可窥一斑。Wind数据显示,泰禾集团净资产负债率近六年一直高居不下,远高于同为A股上市的民营房企阳光城华夏幸福新城控股。以2017-2019年为例,公司净负债率分别约为473%、385%、248%,而同时期,新城控股净负债率仅为67%、35%、16.36%。即使与近年杠杆加得有点大的华夏幸福相比,泰禾集团依然过于激进。近三年华夏幸福净负债率分别约为59%、166%、183%。在房地产蒙眼狂奔的年代,泰禾集团这种敢干敢为的加杠杆模式确实吃香,也有利于规模扩张。但一遇到急流浅滩,高杠杆企业抵御风险能力也最为脆弱,也最容易搁浅。杠杆加的太大,迟早要还的,哪怕黄其森比其他房地产大佬要更懂金融,更会秀“财伎”。他曾在银行工作近十年,嘴边常挂“不懂金融就搞不好房地产”。泰禾的激进,或也源于其创始人的性格。创办泰禾那一年,黄其森31岁,“鲜衣怒马正少年”。2002年,泰禾挥师北上,黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇拜,开发了北京通州一幅地块,打造成“运河岸上的院子”,一战成名。2013年泰禾开始疯狂拿地,仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依旧在狂热的收并购。也正是在2017年,泰禾集团实现1007亿元销售额,晋级千亿房企行列。彼时黄其森非常乐观,扬言要在2018年迈上2000亿元,引得泰禾股价连续涨停两天,最终仅录得1300亿的销售额。毫无节制的规模扩张,将公司负债从2014年的557亿元,推升到2019年末的1906亿元,极高的杠杆最终将公司推入流动性危机。而且,泰禾集团眼下的困难也是因为去化难造成的。错也是错在泰禾做了高端房产,北京孙河动辄10万一平的房子,是庞大刚需人群望而生畏的。泰禾高端房地产投入大,价格高,使得销售群体相对狭小,项目去化比刚需产品要难度大很多,这也造成公司“高周转”存在困难。诚如泰禾集团在债务违约公告中所说,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动。等待白衣骑士,泰禾终将易主?曾经孙宏斌哭诉贾跃亭不知道断臂求生。恰恰相反,黄其森是一个舍得断臂求生的人。为求生存,2019年以来,泰禾集团一直在卖股权回笼资金,将很多项目变卖给同为闽系房企的世茂集团。2019年公司处置子公司及其他营业单位收到的现金净额约为99.5亿元,比2018年1.2亿元增加约98.3亿元。“刹车”踩得太急也太晚,泰禾巨额债务已经在崩溃边缘。终于在2020年5月,公司正式公开“计划引入战投”,同时黄其森也有意让出第一大股东席位。市场哗然,没有想到头部房企也等来这样的命运。业内有一种说法,你可以质疑泰禾的资金链,但不可能质疑泰禾院子。这一IP的影响力是被整个行业肯定的。不可否认,院子系已经成为泰禾集团鲜明的产品特色,也成为其最大的IP和“护城河”。根据泰禾集团在2020年7月7日回复深交所问询函,泰禾尚有中国院子、长阳半岛中央城、华大泰禾广场等二十余个项目尚处于施工阶段。截至2020年5月底,公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元。其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市,主要业态为院子系、府系、园系、大院系等。这些优质资产也正是行业公司都想伺机拿到手的。据悉泰禾战投的“绯闻”对象很多,有福建“老乡”金茂建发、厦门国贸。此后又传出万科,此前万科曾接手过华夏幸福甩卖资产。5月末的一天,55岁的泰禾老总黄其森衣着朴素,还在马不停蹄带着投资方参观北京泰禾金府大院。泰禾已经走到命运十字路口。作者:李莹(来源:财华社的财富号 2020-07-09 09:30) [点击查看原文]

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07月09日 12:00
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