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成都房天下

随着中报渐入尾声,昨天的几则消息

随着中报渐入尾声,昨天的几则消息,再次把房地产行业的现状勾勒的清清楚楚。

第一则消息来自于融创中国的中期业绩会。融创董事会主席孙宏斌预计,下半年房地产行业的销售压力会比较大,“市场会比较惨烈”。这句话一时间在网络上传播甚广,因为对很多房地产公司来说,消化过去两年加杠杆周期累积起来的债务压力都已经够呛,如果销售回款再不行,下半年面临的压力可想而知。

要是撑不下去,把公司卖了行不行?孙宏斌一句话就断了大家的念想。他说,目前基本不存在并购市场,因为监管对每个企业都有负债总额的控制,有问题的公司都是有大量存量债的,并购方也消化不了。言下之意,最稳妥的办法还是自救,实在不行就只能断臂求生了。

孙宏斌自己的策略,就是严格按照“三道红线”的要求积极降杠杆。从融创半年报的数据来看,截至6月30日剔除预收款项后的资产负债率约为76%,较2020年底下降约2.3个百分点;净负债率为86.6%,较2020年底下降约9.4个百分点;现金短债比约为1.11。

第二则消息,有媒体梳理了A股房地产公司的中报财务数据,想看一看“三道红线”的威力究竟有多大。结论是,上半年行业整体的处境,是毛利率和净利率都在下滑。

有业内人士从TOP50房企里,按规模阶梯选取10家房企,对比了2019-2021年上半年的数据,发现所有企业的毛利率都在下降,降幅则普遍在5-10个百分点。从头部公司来看,万科上半年的毛利率为22.9%,同比下降8.87个百分点;净利率为9.7%,同比下降3.05个百分点。号称行业“利润王”中海地产上半年毛利率为28.5%,同比下降2.1个百分点;净利润率为19.3%,同比下降近4个百分点。

在这样的现实压力下,房地产企业的选择可想而知。绝大多数公司都在收缩阵线,要么降价回笼资金,要么加快周转向管理开刀。万科总裁祝九胜甚至直言,短期很难判断毛利率是否触底。总而言之大家都很清醒,房地产行业以前的利润水平是回不来了。

第三则消息,银行方面传递回来的一些信号也很清晰。这两天银行的中期业绩会上,很多投资者问房贷集中度,由于超标的银行比较多,所以标准的回应都是在积极压降,只有少数几家额度宽松的银行在偷着乐。根据媒体报道,现在一线城市市场的房贷情况是——今年的按揭贷款额度已经告罄,很多银行只能让客户“明年再来”。

综合房地产和银行两头的情况来看,去年出台的“三道红线”和“两条红线”政策组合拳的威力是巨大的。而且,房地产企业基本都清醒的意识到了这一点,都在抓紧时间“活下来”,尽管少有人提及活下来之后还能做些什么。

昨天的第四则消息,住建部在国新办举行的题为“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会。这场发布会吸引了国内几乎所有媒体的关注,住建部在会上传递出来的信号很清晰也很重要——一方面,从2018年开始实施的“房住不炒”长效机制,未来会继续贯彻,稳房价、稳地价、稳预期会继续下去;另一方面,保障性租赁住房会是“十四五”期间努力实现全体人民住有所居的重要抓手,更多的供给将通过这个框架陆续落地。

虽然这个框架不是新的。但没有人会怀疑,这是当天整个行业里最重要的一条新闻。#房地产##房价#

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2021年09月01日 09:17
来自电脑网页版
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