#REITs##REITS如何买#6月21日，国内首批9只基础设施领域公募不动产投资信托基金（REITs）于沪深交易所上市交易，国内大类资产类别又添一员虎将。9只REITs产品自发售以来便受到投资者热捧，均实现一日售罄，上市首日收盘又尽数收红，合计成交额超18亿元人民币。其中$蛇口产园(SZ180101)$涨幅最大，约近15%。

图表16月21日于沪深交易所上市的9只公募REITs相关资料及上市首日表现

作为改善基础设施建设资产重、周期长、资本参与度不高、市场化规范化亟待完善的有力工具，首批公募REITs涉及中金基金、华安基金、博时基金等一众明星基金管理人，对应的底层资产收录产权类和经营权类两大项目类别，包括收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理和生物质发电等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区和长江三角洲等地域重点。

公募REITs之于普通投资者：虽有优势在前，风险尚不可小觑

首先来一条官方定义：“REITs，即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品”。值得注意的是，REITs并非直接买下房地产市场内某栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的资产抵押债券（ABS）产品。REITs因ABS产品持有该栋楼100%的主权而相当于间接持有这栋楼。而根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs可分为公募REITs和私募REITs。本次国内首发的9只REITs均属于公募产品，同时整体实现溢价发行。据北京大学光华管理学院统计，平均认购倍数超8.5倍。

首批不动产投资信托基金（REITs）市场热度高，投资者类型也更加广泛。不光是保险公司、券商、私募等机构投资者纷至沓来，普通投资者亦是踊跃参与。REITs为普通投资者提供上市前场外直销、代销机构认购及券商场内认购的方式参与，上市后也可参与场内交易购买份额。

对于个人投资者来说，公募REITs有几点优势：1）提供了低门槛参与不动产投资的机会；2）上市的REITs份额可以于交易所交易，流动性较好。公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制；3）具备强制分红制度，按规定未来3年净现金流分派率原则上不得低于4%。收益分配每年至少1次，同时分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，较为稳定，风险低于股票；4）同股票和债券的相关性较低，有助于降低资产组合在震荡市中的波动风险。

然作为一种创新型金融产品，公募REITs的风险同样也不可小觑。可以看到，首批上市的公募REITs封闭期在20-100年之间，封闭期相对较长。而较长的封闭期下，收益难以保证、信息披露不完善等因素或使得上市折价、二级市场流动性不高、定价能力减弱等风险累积，使得前期高涨的市场热度因得不到理性的消化而泡沫破灭。

正所谓风险与机遇并存，通常意义上，普通投资者投资公募REITs所获收益主要来源于两个方面：1）现金分红；2）场内交易。需要注意的是，投资者若使用场内证券账户认购公募REITs份额，可以直接于沪深交易所场内交易，而若使用场外基金账户认购，则需要先转托管至场内证券经营机构，才可参与沪深交易所场内交易。那么于不可忽视的潜在风险下，公募REITs的优势又能为普通投资者带来什么样的机遇呢？以下来看一看成熟的REITs市场究竟是个什么情况吧！

全球REITs市场先驱：美股市场REITs浅析

继2020年4月我国启动公募REITs试点工作后，截至目前，全球REITs市场已涉及超40个国家和地区。美国的不动产投资信托（REIT）于1960由美国国会创建，可以说是当之无愧的先驱了。由于信托主要收入来源于租金，收益较为稳定，美国REITs派息率远高于二级市场股票。经长期的市场观察，过去20年里，REIT行业的分红只有两年未能跑赢通胀，可以说是有效的抗通胀利器之一了。那么当前美国REITs的市场规模如何呢？看一组数据更为直观。

据REIT.com统计，截至目前，全美REITs共计拥有价值约3.5万亿美元的房地产资产，其中超过2万亿美元来自上市和非上市的REITs，其余来自于私人持有的REITs。2020年上市REIT通过公开市场发行方式募集资金总额达到1020亿美元。从市场表现来看，目前所有REITs的往绩25年年化总回报为10%，几乎所有REITs派息率均达到3.8%，是标普500指数（SPX.US）收益率的两倍多。

从1960年至今，近60年的发展终美股市场的REITs的种类繁多，大类分为实物资产类和房地产债券投资类。其中实物资产类共10种，包括住房类、办公楼类、零售类、工业类、寄宿类、医疗类、仓储类、基础设施类、林地类和数据中心。而房地产债券投资类REITs则主要投资于房地产抵押债券，利差是主要收益来源。相比前者，后者的违约、预付、周转及利率风险更大，不过数量不多，约占全部REITs的10%。

图表2实物资产类REITs占比（%）

现如今，美股市场内较为知名的REITs有以下7只。可以看到，数据中心、办公楼、医疗等实物资产类别较为丰富，近12个月股息率除$易昆尼克斯(EQIX)$外均接近或位于3%-4%区间以内。不可否认，回溯这些REITs的上市首日表现，确有大幅上涨或下跌的现象。

图表3美股市场较为知名的7只REITs（按市值排名）

分散投资：REITs也有ETF

在10种实物资产类别的美股REITs中，零售、住宅类可以称得上主流，医疗和数据中心算是新兴产业，而包括办公楼、酒店、工业、仓储、林地在内的REITs则基本处于寡头垄断的局面。投资者关注REITs时，应重点关注其实物资产的情况，比如景气及区位等因素对空置率的影响、经营者的经营策略是否完善、租金是否正常收取，来判断收益分配及REITs净值及股价是否将受到影响。通常来说，以较低持有成本获取较高年化利率是决定REITs收益的关键策略之一。除此之外，也可考虑直接关注美国及海外的REITsETF。

图表4美国及海外主流的REITsETF

在美国国债长期利率接近0%和美股估值高企的情况下，市场传言现在是买入美股REITs的最好时机，大家怎么看？