昨天上午一开盘，港沪深三大市场里的地产股就疯了。到中午11点55分，在香港上市的中国恒大一马当先，涨幅超过15%。华润置、中国金茂上涨超过10%，融创中国上涨达到9.5%，碧桂园上涨了超过7%。在A股市场，房地产板块整体上涨了1.68%，一度位居前三甲。其中南国置业、泰禾集团、嘉凯城、珠江实业等多家公司股票封住涨停。 房地产股为何大涨？原因大概有三个：第一，股市最近整体向好，增量资金涌入，地产、金融等板块在过去一年里跑输大盘，从板块轮动角度看，有补涨要求。第二，年报季正在到来，多家公司公布或者预告了业绩，整体情况还不错。而部分债务率偏高的房企，也出现了负债率下降的现象，或者债务重组获得了进展——比如泰禾集团。第三，2021年楼市很有可能是一个“大年”，大家在这一点上逐步达成了共识，对地产龙头股估值修复有了更多的信心和憧憬。短期因素不重要，重要的是中期的趋势。所以本文着重结合去年的数据，来展望一下2021年房地产市场。早在2020年12月11日，我就曾撰文（点击查看）指出，2021年的楼市必须要有更明显的回暖，因为地方政府财政面临较大的压力。12月30日，我又在“关于2021年的18个预测”（点击查看）一文里再次预测，2021年楼市比较乐观。我们不妨先看一下，统计局公布的最新数据。中国2020年GDP实现了正增长，达到了2.3%。但事实上，经济回暖仍然比较脆弱。上图是固定资产投资增速，只有2.9%。中国是投资拉动型的经济，要在2021年实现更大增长，投资增速显然要继续回暖才行。上图是2020年固定资产投资增长的详细情况，可以看出“第二产业”固定资产投资增长只有0.1%，非常微弱。而投资主要来自国有控股部门（包括国企、地方政府），民间投资只增长了1%。上图是房地产开发投资增速，大幅回升到了7%，显著领先经济增长和整体投资增长。2020年，房地产投资总额是14.1万亿，占全部固定资产投资的27%。而在提出“去库存”的2015年，房地产投资只占比17%。再看房地产销售额，2020年商品房总销售额为17.4万亿，占GDP的比重达到了17%。而在2015年，商品房销售额只占GDP的12.9%。也就是说，房地产在2020年中国稳增长、保就业中立下了大功。上图是自1997年以来全国住宅均价的数据，2020年第一次逼近了万元大关。上图是1997年以来，中国商品房销售金额和销售面积的走势图。可以清晰地看出，销售面积已经有明显见顶趋势，红框里连续4年（2017-2020）的销售面积都在17亿平方米附近徘徊。而支撑房地产对经济贡献不下降的，只能靠单价上涨了。我的预测是：2020年宽松的财政、货币政策很难持续，比如赤字率、国债地方债的增量很难延续。给企业的再贷款、贴息支持力度，也很难延续。在这种情况下，地方政府怎样稳增长、保运转？楼市适度回暖是大概率事件。至少销售面积要维持在17.6亿平方米以上，最好能增长到18亿平方米以上。而销售单价，也应该有不低于GDP的增长，这样才能引发购买的兴趣。2021年上半年全国住宅均价破万元，是肯定要发生的。从历史经验看，每一轮楼市的回暖往往是从深圳开始，上海跟进，然后广州、北京等城市回暖。从去年开始的这一轮上涨，又惊人的相似：也是深圳先涨，然后轮到上海、广州。如今北京正在启动之中，2021年大概率是比较冷的华北、中部、东北、西部很多城市要跟进。尤其是冷了比较久的郑州、济南、青岛等北方中心城市，都有可能在2021年出现较大的市场变化。2021年对房地产行业来说，是值得期待的一年。