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招商蛇口(001979.SZ):目标完成率过半

2019年上半年中报季引 言2019上半年,招商蛇口销售规模实现快速增长,全年目标完成率已过半,投资节奏有所放缓。三费费用率大幅增加,营业收入、利润与净利润均下降,成本管控能力与盈利能力均有待提升。财务方面,财务杠杆率较低,短期不存在偿债风险,融资成本处于行业低位。上半年,招商蛇口在大公寓、大健康、大文创方面取得积极进展,力争实现多点开花。一、目标完成率过半,投资节奏放缓2019年上半年,招商蛇口销售规模稳步增长,实现签约销售金额 1011.92 亿元,同比增长 34.75%;实现签约销售面积 515.23万平米,同比增长 43.77%。招商蛇口2019年的销售金额目标为2000亿元,截止2019年6月30日,目标完成率50.6%,根据2016-2018年招商蛇口的销售经验,上半年和下半年的销售比例约为4:6,按照此节奏销售,招商蛇口可顺利完成全年销售目标。在房地产调控政策趋紧、行业由高速增长转向平稳增长的背景下,上半年招商蛇口投资节奏有所放缓。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目 29 个,扩充项目资源计容建筑面积383.31万平米,同比减少49%。从投销比来看,2015-2018年上半年,招商蛇口投销比整体呈不断上升趋势,2018年整体投销比虽略有下降,但仍保持164%的高位,2019年上半年投销比大幅降低至74%,较2018年同期减少了135个百分点。二、三费费用率高企,盈利表现不佳招商蛇口上半年销售规模实现稳步增长,但盈利表现与稳步增长的销售业绩并不匹配,营业收入、利润和利润率均有所下滑。2019 年上半年,公司实现营业收入总额 166.87 亿元,同比减少 20.49%,主要受面积及结转单价同比减少所致。公司上半年实现毛利润63.2亿,同比减少29.5%,毛利润率为37.9%,较2018年同期减少4.9个百分点;实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.17%,归属母公司净利润率为29.5%,较2018年同期减少4.6个百分点。上半年招商蛇口盈利表现不佳或是受高企的三费费用拖累。2019年上半年,三费费用同比增加12.8%至50.2亿元,三费费用率较2018年同期大幅增加8.9个百分点至30.1%。具体来看,财务费用率大幅上涨6.5个百分点至22.8%,销售费用率和管理费用率分别为3.2%和4.1%,较2018年同期均上涨1.2个百分点。招商蛇口的成本管控能力有待提升。分业务类型来看,招商蛇口三大业务表现参差不齐。2019上半年,招商蛇口社区开发与运营实现营业收入124.08亿元,同比减少29.78%,毛利润率为23.09%,较2018年同期下滑11.76个百分点,该变化主要由不同时期房地产项目结转产品类型、结转量发生变动所致。社区开发与运营收入占比达74%,其收入和毛利润率均大幅下跌对整体盈利表现造成较大负面影响。园区开发与运营营业收入同比增长31.26%至40.08亿元,毛利润率较2018年同期增加6.51个百分点至36.52%,园区开发与运营收入与毛利润率双增表现较好,但收入占比为24%,对整体盈利表现的作用有限。邮轮产业建设与运营营业收入为2.7亿元,同比增加2.56%,毛利润率较高为45.65%,但较2018年同期降低了4.17个百分点。三、财务稳健,风险可控2019年上半年,招商蛇口货币资金更为充裕,截止2019年6月30日,招商蛇口持有货币资金764.09亿元,较2018年同期增加23.1%,同时集团财务杠杆率进一步下降,净负债率仅为53%,较2018年同期降低了19.8个百分点。截止2019年6月30日,招商蛇口的现金短债比为1.7倍,2017以来,招商蛇口的现金短债比持续稳定在该水平左右,现金足以覆盖短期负债规模,短期不存在偿债风险。2019上半年,公司的综合资金成本为 4.91%,在行业内保持领先优势。2019上半年,公司顺利发行 2019 年公司债券(第一期)35 亿元,两个品种的最终票面利率分别为 4.21%和 3.75%;陆续发行两期超短期融资券,总额合计 50 亿元,票面利率分别为 2.98%和 2.80%,为同期房地产企业市场发行超短期融资券最优利率。四、大公寓、大健康、大文创稳步推进,力争多点开花2019上半年年招商蛇口在大公寓、大健康和大文创方面取得积极进展,力争实现多点开花。首先,上半年招商蛇口长租公寓实现快速发展,以轻资产租入改造、存量商办改造为主,构建了“融投管退”全周期商业模式,已经覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等 15 个城市,合计在全国布局 2.5 万间,管理规模总计约100万平米,并且全面实现了公寓智慧平台的线上化服务;其次,从养老、医疗、健康管理等方面推进大健康业务,积极打造标杆项目并探索盈利模式;最后,大文创初步形成了整体产业规划,文化教育方面确定了产业进入的思路与策略,国际学校项目持续推进,积极拓展公教合作。(来源:亿翰智库的财富号 2019-08-28 14:13) [点击查看原文]

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2019年08月28日 15:05
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