文 | 张佳儒 上半年，世茂取代融创，成功带上“并购王”这个帽子。 仅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥资200亿扫了18个项目。 这不是容易的事，当前房产市场下行压力加剧，能做到大手笔接盘的房企越来越少了。这类企业一般具备两个特征：一是家里有矿，二是想要快速超车。 事实如此，世茂“重回前10”野心依旧，并购不失为一个好办法。而且兜里钱多，负债率稳定。 前8月，世茂销售总额增长41.48%，增速远超同量级房企，前10越来越近。 在地产行业，并购不是什么稀罕事， 人们关心的是谁吃谁，吃多少，能不能消化。 毕竟，要不是迫不得已，谁愿意吐出嘴里的珍珠？要不是野心使然，谁愿意大口吞饭，一不留神，伤身。 尺度发现，世茂砧板上的，不是那些名不见经传的小房企，而是泰禾、粤泰这些大鱼。于是，人们看到这样一个变化， 市场弱肉强食依旧，但大鱼吃小鱼正成为过去，未来流行大鱼吃大鱼。 新晋“并购王”，80天扫货200亿 近三年，地产上的“并购王”非老孙的融创莫属，搭手万达，驰援乐视，还在海航、阳光100等之间遨游。可以说，但凡有甩卖的地方，就有融创的身影。 今年3月，老孙骄傲的说，融创去年有200个并购成功案例。下一步准备并购谁？老孙微笑，“我也不知道下一个谁会上门，都是他们找我的。” 2019年，融创依旧披着“并购王”战衣大杀四方。不过，老孙的风头被一个40出头的后生抢了。在少帅许世坛主导下，世茂仅在3月底到6月初的80天，就扫了18个项目，斥资200亿。 这不是全部，在年初的业绩会上，许世坛表示， 世茂2019年70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。按照去年回款1374亿估算，2019年世茂至少将拿出480亿接盘金。 图片来源：世茂2018年报 一系列收并购背后，是世茂重回行业前10的野心。 世茂是闽系房企之一，1989年，福建人许荣茂开始进军房地产行业，开发了有名的北京紫竹花园、亚运花园等，此前数年，他辗转香港和深圳做纺织品加工及出口外贸。 2019年1月，42岁的许世坛接过父亲的班，挂帅世茂房地产。 2014年，世茂曾以707.8亿元的销售额位居行业第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。 直到2017年，世茂销售额破千亿，重回规模赛道；2018年，世茂增速高达75%，以1761.5亿元的销售额位居行业第11名，距离前10仅一步之遥。 根据克而瑞数据，上半年世茂销售排在第12位，排行第11位、10位的分别是招商蛇口和龙湖集团。招商蛇口销售额1011.9亿元，龙湖集团销售额为1051.9亿元，分别与世茂的销售差额为8.3亿元、48.4亿元。 图片来源：克而瑞数据 三者销售额差距正在变化，前7月，世茂销售1203.7亿元，同比增42%；招商蛇口销售1205亿元，同比增34%；龙湖集团销售1256.2亿元，同比增9.87%。 世茂与招商蛇口的差距不到2亿元，与龙湖集团相差52.5亿元。 图片来源：世茂公告 9月3日，世茂宣布 前8月销售1419亿元，同比增长41.48%。 招商蛇口和龙湖集团还未发布8月销售数据，但 从前7月销售增速来看，世茂距离前10将越来越近。 “抄底式”并购，部分项目踩雷 “井蛙不可以语于海,夏虫不可以语于冰”。 在地产行业，并购是有门槛的，以亿为单位的筹码不是谁都能上桌玩两把的。世茂的底气在于兜里钱多和融资成本低。 2018年，世茂销售额1761.5亿元，同比上升74.8%， 账面现金为495.8亿元，较2017年底上升50.2%。未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元，全年融资成本5.8%。 图片来源：世茂2018年报 想买，得有人卖。在世茂的接盘清单中，泰禾、粤泰、万通等，日子都很难过，尤其泰禾和粤泰，都遭遇不小的流动性风险。 以泰禾为例，2018年底，泰禾负债合计达到了2112.47亿元，资产负债率86.88%。短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元，货币资金148.95亿元。可见，货币资金对此的覆盖比例仅为 0.26，而且，泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。 这和过去几年不断并购、加杠杆有关，仅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800亿的土地，那时候泰禾的代名词就是“地王”。北京出10块地，泰禾就能拿7块。 剁手一时爽，还钱泪两行。 2019年还是地产行业首个偿债高峰。 恒大研究院的数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，将于2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。 泰禾们的困境给了世茂前所未有的超车机会。因此， 世茂的并购抄底意味明显 ，但不是全盘揽过来，而是挑选着收购。 世茂方面曾表示， 选择合作项目时，主要会看项目质量、利润率及销售周期，倾向一二线城市，净利润率需要达到10%或以上。 而实际上，世茂的收并购可以做到接近30%的毛利润率，12%-13%的净利润率，而且这个标准没有预测土地价格的上涨，比拍地好多了。 今年，土地价格处于高位，赚钱不容易，但 泰禾们的拿地时间早，价格上占有优势。 许世坛也说，“和泰禾是战略合作，不限于一两个项目，陆续还会有其他项目。泰禾当时拿地的价格，现在看来还是有优势的。” 千挑万选，饭里还是掺进了沙子。 世茂收购粤泰的项目里，多个项目涉及诉讼查封事宜。 比如广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目等，涉及金额数亿到数十亿不等。 房企调控持续，行业竞争加剧 从世茂与接盘方关系来看，可以说是刀俎斩鱼肉，也可以说是白衣骑士雪中送炭。 在“房住不炒”红线紧绷下，调控和监管力度持续升级。可以预料，能够接盘的房企就像中年人的头发，越来越少。而卖子求生以及倒下的房企就像中年人的赘肉，越来越多。 截止9月1日，中国破产房企达320多家，这些房企大多属于中小型，主要集中在三四线城市，破产原因大多是融资出现问题。 图片来源：人民法院公告网 从世茂和融创等接盘的房企来看，其中不乏知名房企。这让人们清晰的认识到，小鱼批量倒下，大鱼吃大鱼的时代已经来了。 大鱼肉肥，但其中的风险也不可忽视。以世茂为例，除了收购项目踩雷，在高速度和高质量的平衡中也出了不少岔子。 2月，福州市城乡建设局通报，福州世茂地产没有对项目所属范围道路破损进行整改修复，而是对现场图片进行数字处理（P图），伪造已完成修复的图片应付。 图片来源：福州市城建局官网 3月，福建电视台报道了平潭世茂星天地业主投诉事件。投诉原因是楼房存在严重质量问题，墙壁开裂，楼板渗水。 4月，济南市城乡建设委员会公布白马山房地产开发项目（世茂原山首府）22#楼存在严重安全隐患，违反相关规定。建设单位为山东世盈置业有限公司，为世茂集团子公司。 …… 质量管控不严，负债率逐年走高，世茂享受并购带来的规模性增长，也在承受诸多隐患。2014年之后，世茂调整两年，如今的激昂势头隐现5年前的影子。 福祸相依，面对世茂的狂奔，也许，有投资者会说，“骑驴看唱本，走着瞧了”。 （来源：德林社的财富号 2019-09-07 11:43） [点击查看原文]