本报记者 翁榕涛 赵毅广州报道招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称“招商蛇口”）在销售维持高增长的同时，今年前三季度的业绩表现却出现明显下滑。10月30日，招商蛇口财报显示，2019年第三季度实现营业收入88.56亿元，与上年同期相比减少30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，同比下滑83.21%；扣除非经常性损益的净利为1.76亿元，同比下滑80.55%。在业绩起伏的同时，招商蛇口的高管层也经历了变动。10月24日，招商蛇口发布公告宣布原副总经理蒋铁峰担任总经理的消息，而原总经理许永军仍担任公司董事长一职。招商蛇口“去地产化”的趋势明显，但过程仍需经历阵痛。从营收构成来看，上半年招商蛇口社区开发与运营业务的营收占比在下降，而园区开发与运营、邮轮产业建设与运营的营收占比在提升。但由于园区开发与运营、邮轮业务投资回报周期较长，开发销售仍是重要利润来源。结算放缓营收净利下滑今年前三季度，招商蛇口的业绩表现平平，相比去年而言逊色不少。招商蛇口半年报显示，今年上半年，公司实现营业收入166.87亿元，同比下降20.49%；实现归属上市公司股东的净利润48.98亿元，同比下滑31.17%。由于业绩下滑，今年半年报中指出，根据生产经营计划，项目竣工以及结转时间主要集中在下半年。另一方面，招商蛇口的销售情况仍稳步增长。今年上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积515.23万平方米，同比增加43.77%；累计实现签约销售金额1011.92亿元，同比增加34.75%，完成了全年2000亿元销售目标的50.6%。此前招商蛇口相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时也表示，公司2019年竣工面积预计将达1000万平方米，但年度内分布不均衡，竣工以及结转量大多集中在下半年。到了第三季度，招商蛇口的业绩表现持续下滑。第三季度财报显示，营业收入同比减少超过三成，净利润同比下滑超过八成。公告解释为：“地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度，本报告期结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少。”本报记者就第三季度净利润下滑幅度为何较大等问题致函采访招商蛇口相关负责人，对方表示不方便回复，一切以公告信息为准。值得注意的是，在第三季度营收同比减少的同时，招商蛇口的销售费用、财务费用却同比增加。其中2019年7～9月销售费用为5.36亿元、财务费用为9.07亿元，而去年同期销售费用为2.95亿元、财务费用为6.30亿元，同比分别增长了81.69%、43.96%。在业绩发生起伏变化的同时，招商蛇口的高层也经历变动。10月24日，招商蛇口发布公告宣布了原副总经理蒋铁峰升任总经理的消息。对于蒋铁峰晋升总经理的消息，业界并不意外。他曾率领华东区域连续两年成为招商蛇口销售贡献第一的区域，也是诸多副总经理中年纪最小的一位，出生于1973年，今年仅46岁。今年8月份，原总经理许永军全票当选招商蛇口董事长，前任董事长孙承铭到龄退休。至此，也意味着招商蛇口迎来“许永军时代”，这位自2015年以来锐意改革的重要人物，不断推动着招商蛇口“去地产化”。一方面，招商蛇口调整拿地策略并下调房地产业务板块的营收比重；另一方面，招商蛇口也在提高园区开发和邮轮产业的业务比重。2017年业绩会上，许永军曾指出，招商蛇口要在2018～2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从15%提升到30%～40%。但从2018年年报数据来看，园区运营收入占比仅为10.22%，距离实现业务营收比重调整目标，招商蛇口还尚需诸多时日。资产腾挪去地产化提速招商蛇口的资产腾挪从去年延续至今，一边是不断推进和中航善达股份有限公司（000043.SZ，以下简称“中航善达”）的资产重组，另一边则是处置非核心资产，通过增资扩股的方式引入合作方获得资金。今年10月9日，招商蛇口与平安不动产等4家企业以底价23.35亿元竞得昆明空港经济区大板桥街道办事处26宗地块，总面积约1690亩，包含了住宅用地、商业用地、商服用地等。值得注意的是，招商蛇口和平安不动产在近期屡有交集。9月6日，据北京产权交易所披露，招商蛇口（宜昌）置业有限公司通过向深圳市创挺企业管理有限公司（以下简称“深圳创挺”）转让49%股权，募集不低于5.85亿元资金。同日，招商蛇口旗下的太仓招新置业有限公司通过增资引入江苏五洋房产有限公司和深圳市招平弘宇投资中心（以下简称“招平弘宇”），分别转让30%和19.9%股权，共募资2.99亿元。据天眼查显示，深圳创挺的背后股东出现了平安不动产，而招平弘宇的背后股东则出现了平安人寿保险，均与平安集团有关。根据公告，宜昌和太仓募资主要用于项目地块的开发建设，包括但不限于支付项目开发工程款、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等，同时也将用于偿还公司的部分股东借款，补充流动资金。在地产行业处于下行通道之际，招商蛇口正尝试通过增资扩股、引入合作方等方式加快开发进度，降低风险。据不完全统计，从2018年至今，招商蛇口出售资产超过15起，其中多为房地产相关项目。今年以来，招商蛇口又陆续披露了6项已出售或计划出售的资产，除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外，还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。从转让方式上来看，今年出售的6项住宅资产中，有4项通过增资扩股，引入股权比例均为50%左右。同策研究院院长助理张宏伟受访时表示，对于招商蛇口这种动辄占地数万平方米的大体量项目，引入多元化企业是有必要的，目的是为了进行资源整合以及加快开发，后续对项目的产业发展、可售物业升值都有一定助力。值得注意的是，去年11月，招商蛇口旗下太子湾项目公司通过增资扩股的方式引入合作方中集集团，后者以总价63.20亿元成为商融置业等4家公司股权增资项目最终投资方。公告显示，商融置业等4家公司持有的深圳前海太子湾项目4宗地块的合计原收购成本仅为5.19亿元，如今近一半股权的出让底价则达到63亿元，升值空间超过20倍。“招商蛇口这些长期投资物业对资产负债表有影响，因此出售子公司股权资产、分拆成熟物业上市既是融资需要，还能优化财务报表。”中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示，地产公司多元化经营已经成为必选项，招商蛇口也不例外，但相比地产开发业务来说，园区运营和邮轮产业是一个赚慢钱、干活比较费劲的业务模块。物业板块“借道”上市招商蛇口与上市物业公司中航善达的资产重组也在近期迎来新进展。10月24日，招商蛇口发布《关于中航善达发行股份购买招商物100%股权事项获得中国证监会并购重组委无条件审核通过的公告》。据天眼查数据显示，中航善达的最大股东为持股1.49亿股的招商蛇口，占股比例22.35%，之后的则为占股比例20.62%的中国航空技术深圳有限公司、占股比例7.17%的深圳中航城发展有限公司。在资产重组之后，招商物业将成中航善达全资子公司，但中航善达实际控股权将归属于招商蛇口，招商物业也得以“借道上市”。盘和林指出，中航善达转型物业的难度比较大。随着地产业务的剥离，中航物业相关业务将会逐渐失去自身对业务的支撑，合作依赖性增大。此外，虽然物业管理是行业价值链的纵向挖深，但是除去被逐渐削弱的地产板块，中航善达的产业链略显单薄。10月30日，中航善达发布2019年第三季度报告。前三季度，中航善达营业收入39.18亿元，同比下降2.27%；归属于上市公司股东的净利润1.38亿元，同比下降83.35%。克而瑞研究中心的分析报告指出，房企之所以热衷物业分拆上市，一方面是为了在融资环境收紧的情况下，谋求物管业务更好发展，实现业务规模扩张；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。同策研究院首席分析师张宏伟认为，招商蛇口、中航善达通过资产重组，是为了推动物业板块的规模进一步提升，通过并购提升市场份额，未来物业领域会像住宅开发一样，迎来一个激烈竞争的时代，规模大的公司将有明显优势。（编辑：赵毅 校对：颜京宁）（来源：中国经营报的财富号 2019-11-01 16:31） [点击查看原文]