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又被房价刺痛了!为何房价总是暴涨暴跌?核心因素正悄悄变化!

文/时晨晨又被房价刺痛了! 两三千万深圳豪宅开盘三次全部被秒光,甚至又爆出上百万“喝茶费”,被深圳住建局紧急叫停!豪宅、秒光、百万喝茶费等超级看涨词汇刺激神经的同时,又有消息爆出,深圳豪宅降价千万,北京3年超10万家庭购房亏100万+,来个反差刺激!房价到底是涨还是跌?已经蒙圈了! 为何房价总是暴涨暴跌?在媒体上,楼市的确很火爆;但是,在统计数据上,楼市却相当冷静。很多人不知道,媒体的写作特征是,找突出案例。只有个例特征非常突出,它们才会成为媒体的一个“选题”。一个楼盘,如果没有被秒光,没有天价喝茶费,不会得到媒体的关注;一个楼盘,价格没有腰斩,售楼处没有砸桌子,也不会得到媒体的关注。所以,大家从媒体上获得的信息就非常极端:房价要么暴涨,要么腰斩,就没有正常过。如果你记忆力好,肯定会精神分裂。不是昨天还说这个城市房价暴涨么?怎么今天又暴跌?一会暴涨一会暴跌?这是因为,一个城市里面,有的楼盘火爆,有的楼盘冷清,都被爆了出来而已。这是行为金融学里面的,典型的可得性偏差(Availability Bias)。意思是,谎言听了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇报道说一个楼盘涨价,明天看了一篇报道说一个楼盘涨价,那么你一定会觉得所有房价都在涨。 这是认知的缺陷!我们更容易被自己所看到或者听到的东西影响,而不是用统计学知识去思考问题。必须得承认,人与人之间的认知水平差距很大,有些人就是无法认知复杂的事情。如果你提醒一下,这只是个例,要看整体情况,有些固执的人甚至会骂你,因为他们只相信自己看到的事情。关键是,很多人不知道,自己所见所闻,也是经过“选择”的;很多人也区分不开,个体案例、区域形势,以及整体局势之间的差别。真正的科学认知,就是看见深圳个别豪宅楼盘被秒光,只代表这个楼盘火爆。它不代表深圳豪宅市场复苏,不代表深圳房地产复苏,更不代表全国房地产复苏。 按照逻辑推断,深圳豪宅市场可能,注意是,可能在复苏,但是具体有没有复苏,还得看统计数据;按照逻辑可以进一步往下推断,深圳的房地产市场,“可能”在复苏,但是具体有么有复苏,也得看统计数据。楼市统计数据什么样子呢? 据深圳中原数据,3月份,深圳二手房卖掉8008套,环比增长3.8倍,同比增长76%;新房卖掉3152套,环比增长279.8%;成交面积32.4万平方米,环比上升279.9%。 再对比一下2月份数据,2月,深圳二手房住宅成交了1667套,同比下跌16.5%、环比下跌77.8%,成交套数创2012年3月以来的新低。可以很明确的得出结论:深圳房地产成交,确实很火爆。成交量火爆,也不代表房价暴涨。3月份,深圳二手房的房价还下跌了1.21%,均价下跌了897元。 于是,深圳房地产市场就很清楚了:深圳3月份二手房成交量确实大幅飙升,中介业务也多了起来,但是深圳的房价却相当平稳,不仅没有大幅上涨,还小幅下跌了1.2%。这根本没法简单的概括为,深圳楼市到底火爆不火爆,因为没有一个约定俗成的标准。成交量暴增,房价还有所下跌,你说,这种情况到底叫火爆,还是叫不火爆?看问题别这么简单嘛。再来看全国的情况。2月份,全国售楼处都关门了,交易量暴跌80%-90%。3月份,全国差不多都开工了,成交量肯定比2月份火爆,跟深圳差不多。全国房价啥情况呢?据诸葛找房数据研究中心监测数据,3月,全国100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米,环比微涨0.08%,同比上涨0.90%,涨幅收窄0.19个百分点。 所以,全国楼市的故事就很清晰了,房地产确实成交量在暴涨,中介也开始很忙碌,但是房价总体仍然很稳定,没有明显上涨。大家看到的“秒光盘”,“日光盘”,“百万茶水费”等等,只能说明极个别楼盘火爆,不代表深圳整体楼市,也不代表全国楼市。更不代表,未来房地产市场会火爆! 不卖地 房价深圳化 卖地 房价长沙化!3月份,进入万元大关的城市又多了两个,分别是连云港和日照。当下,全国已经有73个城市的二手房均价超过万元,其中最奇葩的是,长沙。最新数据显示,长沙3月份二手房均价11101元,排名第60位。要知道,长沙GDP排名可是全国第14!经济超强,房价超低,长沙很幸福。2019年,长沙房价收入比仅6.4,全国50城房价收入比倒数第一,买房全国最轻松,工作6年就能在长沙买一套房,真是太幸福了!为什么?为什么? 政策调控?从2016年,长沙就推出房7条,3.18、5.20和9.23等政策,差不多十多个楼市政策文件。问题是,长沙房价不涨,也不是从2016年开始的啊。十多年了,房价一直都没怎么涨。再说了,有些城市,房地产调控政策也没少,但是房价还蹭蹭的飙升。还有的城市,甚至限定房价每年涨幅不超过5%,结果一个季度就涨了5%,脸打得啪啪响!长沙房价不涨的根本原因是,单位房、福利房泛滥,而且价格超低。在长沙,公务员、医生、教师、银行等国企和事业单位类,基本都有单位自建房,正规编制员工都有房子分。直到2010年,仍然有单位跟开发商合作。基本上,长沙本地人,每家每户都有房子,而且还不止一套,差不多都是上百平的大房子。长沙的单位房和福利房的比例非常高,没有见到过具体的统计数据,但是根据个人体验来估计,起码能占到市场存量的40%-50%。这些单位房和福利房有一个特征,价格特别便宜,比市场价便宜20%,甚至便宜50%。这不是个例,大家可以看一下,凡是经济还不错,房价却不怎么高的城市,比如重庆、西安等地,基本上都是,单位房、福利房占比非常高!现在,长沙每年仍然供应大量土地,绝对不比其他二线城市少,但是限价地占比非常高,所以土地出让金收入并不高。看出来了吧?房价的问题,其实是房屋供给的问题。再往下进一步延伸,房价问题,归根结底,就是土地供给问题。满足居住需求,打击炒房,控制房价,实现“房住不炒”,增加土地供给,增加房屋供给是唯一出路!理解这一点后,就特别容易理解深圳的房地产市场了。为啥每次调控放松,深圳最先反弹?为何深圳房价全国第一?因为缺地!大家以后看见当地卖地,别再瞎喷了。房价高,不是因为城市卖地太多,而是卖地太少了!卖地的多与少,直接决定了城市房价,到底是“深圳化”,还是“长沙化”!超级巨头诞生 土地市场悄悄变化!价格,都是由议价能力强的一方决定。楼市低迷的时候,房价由购房者“决定”;楼市复苏的时候,房价由开发商“决定”。但是,无论市场好坏,房价归根结底,都是由土地出让方决定。房住不炒推进四年多,土地市场终于要大变化了,有两个大新闻大家没有重视。第一个新闻,3月31日,国资委官网发布公告,去年7月份组建的中国融通集团,正式被纳入央企名录。央企那么多,为何中国融通这么重要呢? 首先,规模非常庞大,排位名第十,仅次于核工业、航天、航空、兵工、兵装等军工央企,但是要比中石油、中石化、国家电网等央企排名靠前。其次,业务跟地产密切相关,主营业务包括房地产、农业、酒店及旅游业等十多个领域,前华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生,担任旗下房地产业务总经理。最后,公司业务覆盖全国,在各省市基本都设有子公司和分公司,处理和经营全国各地军队闲置的土地、物业等等。又一家地产巨头诞生,手里掌握着庞大的土地资源,总资产规模几万亿,是继中国铁路总公司后最大的央企。新地产巨头下场,必定要搞出些动静,这意味着,房地产市场,供给会大幅增加!什么碧万恒融,根本不是一个等级! 第二个新闻,2020年3月,国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》,下放农用地转为建设用地的审批权限。本次审批权下放到地方,赋予地方政府更大的用地自主权,必定促进“农转建”、“农村土地征收”效率的提升,土地市场供给畅通无阻。当下,我们的土地市场,绝对不能放开了可劲儿造,毕竟还有18亿亩红线要守护,还得保证粮食安全。当下的土地政策,发力点也都在盘活存量,以及提升供地效率上。实际上,这两点做好了,我们城市建房子的土地完全够用!当下所有的短缺,都是结构性短缺,有的地方土地浪费严重,厂房常年空着不用,有的地方供不应求,住宅用地频现地王。记住一点,只要土地市场没有变化,任何调控政策都只是暂时的,不会从根本上改变房价大趋势。从农村“三块地”,到城市存量土地,土地市场改革一直在稳步推进。土地市场“巨变”似乎越来越近,楼市也一样!(来源:叶檀财经的财富号 2020-04-09 19:52) [点击查看原文]

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04月09日 21:33
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