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#上市公司最新财报解读#招商蛇口2020年求“稳”

2019年是招商蛇口成立40周年,也是其2015年底完成重组上市后的第四个完整财年。在这一年里,招商蛇口旗下的物业板块招商积余实现重组上市,在A股同时拥有了轻资产平台,招商房托基金也正式登陆港交所。4月20日,在两个平台相继发布业绩报告后,招商蛇口披露了上市以来的第四份成绩单。数据显示,2019 年,招商蛇口实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;实现归属于上市公司股东的净利润160.33亿,同比增长5.2%。 同时,招商蛇口2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增长29.25%,完成2019年2000亿元的销售目标;累计实现签约销售面积1169.44万平方米,同比增长41.35%。4月21日,招商蛇口董事长许永军带着这样一份成绩出席了业绩发布会,向投资者和市场解惑答疑。 毛利率下滑明显 在营收增长、销售规模扩大的背后,招商蛇口的归母净利润同比增速实则并不理想。翻阅年报可发现,5.2%的增速已是上市四年来的最低值,扣非净利润同比下滑14.55%也是首次出现。而事实上,“根据地产行业常规的两年预测期结算惯例,公司2019年业绩应当大部分为2017年的销售,但是在当年销售业绩和权益数据明显增长的背景下,为什么2019年规模利润只有5%的增长?”有投资者便对招商蛇口的业绩表现提出了这样的疑问。据披露,2017年,招商蛇口实现签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,迈上千亿台阶。招商蛇口财务总监黄均隆对此解释称,销售额增长、权益销售额的增长与归母净利润增长并不直接相关,还涉及投资收益、减值等因素的影响,同时,“2017年的销售额中还有比较多的深圳区域的商办整售,其由于受到精装修、工期和回收等因素的影响,这跟房地产快周转有所差别,时间超过两年。”此外,黄均隆介绍,2019年结转的项目实际上包含了2017年-2019年的项目,其中,2017年的贡献实际上不足60%,而2018年、2019年房地产项目结转的毛利率连年下滑,“主要是两方面原因引起了毛利率的下降,一个是受到限价和市场下滑的影响,另一个是深圳地区的高毛利率项目在2019年的结转量比上年减少了18%,也就是受到结转的不同区域、不同产品结构的影响”。据年报数据,2019年招商蛇口的毛利润为338.43亿元,同比下降2.93%;毛利润率为34.6%,同比下滑4.8个百分点。其中,6大区域皆出现了毛利率下滑的情况。2019年,深圳区域实现营收216.38亿元,在总营收中占比达22.15%,而该区域的毛利率下滑了13.02个百分点至39.59%,在各大区域中降幅最大;营收贡献了12.23%的江南区域,毛利率也下滑了11.1个百分点至16.18%。事实上,毛利率下滑已经成为房地产行业公认的趋势之一。保利地产管理层在日前的业绩会上就曾表示,今年货币政策相对宽松以后,各地土地成本上升,但国家在限价方面的策略仍非常坚定,未来行业利润率下降趋势是肯定的。许永军也坦言,从房地产行业看,企业要保持原来利润的增速,再加上疫情影响,挑战都很大。除了毛利率的下滑之外,“稳健起见,我们在2019年计提了20.9亿元的减值,比2018年多计提了11个亿。”黄均隆补充道。今年可售货值4000亿 2020年是招商蛇口新纪元的开端,对于这个新开始,招商蛇口还是要讲究“稳”。这首先体现在许永军对规模、质量、效益的均衡上。“对招商蛇口而言,从去年开始,以质量排在第一位,效益排在第二位,规模排在第三。”许永军表示,“质量优先、效益优先,规模不能不要,但是要做有效益、有质量的规模。”在这种策略的指引下,招商蛇口董事总经理蒋铁峰坦陈,招商蛇口2020年拿地时,将更加看重可研承诺兑现,“每块地利润率达到考核要求,也是今年考核的重点要求”。“地价不能太高,我们坚定一点,不拿地王,货地比比较安全。”蒋铁峰表示。事实上,对于招商蛇口而言,在土地获取上有自身优势。“今年疫情之后,各地土拍市场其实非常火爆,但是我们依然在多地以底价获取了优质项目,就是因为我们有独特的产业园综合开发优势,政府也需要我们去做产业聚集,做邮轮码头的建设,这对城市功能来讲是个非常重要的方面。”蒋铁峰介绍,“这些项目也配套了包括中区、后城的项目,后城项目的销售非常好,盈利也非常丰厚,我相信在未来的几年里,都会对我们公司整个的股价或者收益都会有很好的表现。”目前,招商蛇口已布局约70城,未来不会再主动拓展新城市,而在现有城市进行深耕,并提高在项目中权益比。“拿地金额目前规划超过去年”,虽然没有披露具体的数据,但蒋铁峰还是给出了这样一个定性的表述,“在保证效益和质量的前提下,规模也能得到稳定的增长,不掉队”。2500亿元便是许永军给招商蛇口定下的2020年销售目标,这对招商蛇口来说并不难。据披露,招商蛇口2020年可售货值超4000亿元。“其中今年新推的大概会有2400亿,有1000多亿是去年留下来的。基于此,同比过去几年的去化率,我们确定2020年的销售目标为2500亿元,同比去年增长了13%。”蒋铁峰介绍,“推货节奏方面,一季度由于疫情,公司仅推货156亿元,随着疫情的逐渐稳定,公司全面复工,销售活动也逐渐恢复正常,现在所有售楼处都已经实现对外开放;二季度预计新推货值960亿元,三季度预计新推720亿元,四季度大概会推560亿元。”值得一提的是,招商蛇口手握前海和蛇口太子湾土地,许永军称,前海土地计划8-10年开发完毕,总建筑面积约500万平方米,未来在可售物业、持有物业方面的分配,根据公司铺排而定;蛇口太子湾170万平方米的建面,现在已经基本完成逾1/3,未来的三四年也要按照进度完成。记者 郑娜编辑 沈玉洁----------往期热文推荐---------- 猎盘 请回答!“佛系”高

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04月22日 17:35
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