作者：二鸣 来源：功夫财经01同是环一线，差异却很大今天这篇文章，我们主要说一下环一线城市中差距最大的两个城市东莞和燕郊。目前，今年房地产的热度几乎被珠三角城市包揽。深圳不用说了，一线城市自带光环。而隔壁的东莞作为环一线城市，也承包了很高的热度。房价上涨太猛，让东莞楼市不到半年时间，就登上了舞台中心。而东莞7月开始逐渐收紧调控，也被视为整个楼市调控转向的信号。著名的环一线城市燕郊，则是另外一种景象。从最近的数据看，这半年燕郊的房价也确实涨了，只不过幅度太过微弱，与去年同期相比，房价还是处于下跌的状态。热点词汇还大多集中在“腰斩”，“抛售”等等。要知道，2016年燕郊的平均房价就已经突破3万，一些热点楼盘均价甚至突破4万，超过不少北京远郊的房价，也因此，燕郊曾经吸引来自全国的炒房客，一时风光无二。只可惜2017年出台调控政策后，燕郊房价就开始一路下滑，与最高时相比，下降了一半还要多，而且至今还没有抬头的趋势。同为环一线城市，东莞和燕郊的差距为什么这么大呢？房价已经多年不涨的燕郊还有投资价值吗？02东莞这轮行情，主要靠自身的实力我们先来看东莞的情况。虽然7月东莞收紧了楼市调控，但是从数据来看，东莞的房价依然还在快速上涨。东莞乐居数据显示，东莞7月新房网签6923套，同比去年大幅增加56%。新房网签均价22892元/，同比去年上涨18%。东莞房价上涨早就不是什么新鲜事了，从3月疫情影响基本结束开始，东莞楼市的热度就一个月比一个月高。在6月，东莞楼市来到了最高峰，新房网签面积达到83万平方米，创下2016年底以来的新高，同比大增5成，环比大增近6成，成交量连续4个月环比增长，房价也在平稳上升。而隔壁深圳楼市的热度，比东莞还要猛。因此有人说，东莞今年楼市大涨，是靠深圳拉动的。我不否认这个观点，但是东莞这一轮行情，靠的更多是自身的实力。为了研究东莞的置业客户分布情况，我特意找来一份中原地产发布的《粤港澳大湾区购房客户研究》。从调研结果来看，深圳客户在深圳本地购房的占比最高，达到48%。除了深圳之外，深圳客户购房最多的城市是惠州，达到38%，其次才是东莞。从这点就能看出，东莞这这一轮行情，更多是本地居民拉动的。当然为了找到东莞楼市的根本，我们还要换个角度来看问题。房地产的发展是要和城市经济发展相互促进的，所以房价不能太高，也不能太低。一个适度发展的房地产市场，其实是可以托住一个地方的经济的。比如杭州，土地收入已经连续三年排在全国第一，但是这并没有拖累杭州实体经济的发展，反而加快了基础设施的配套建设。东莞是一个外向型经济城市，这次疫情，对东莞的外贸行业是很严重的打击。国家统计局的数据显示，2020年1至5月，东莞的投资、消费和出口同比分别为0.5%，-15.7%，-14.8%，东莞的经济走势整体弱于全国平均水平。于是上半年东莞开始加快推地节奏，创下历年同期最高纪录，尤其是商住用地供应井喷，上半年供应25宗，约137.8万平方米，同比大幅增加194%，最终成交23宗，约126.9万平方米，同比大增307%。2020年上半年，东莞的土地成交总金额高达444亿元，同比上涨173%。同时，东莞的投资数据也是三驾马车中唯一正增长的。从需求端来看，东莞楼市最大的不同来自于别墅成交的增加。2020年1至6月，东莞别墅市场已经连续4个月成交环比增加。当然购买别墅产品更多是富人们为了抗通胀的需求，但是也能看出东莞有钱人真多。在外贸受阻的情况下，房地产成为托起东莞经济的主要力量。同为环一线城市的燕郊，在这方面的能力就差太多了。03燕郊自身基本面薄弱燕郊的城市基本面决定了当地房价，从数据上看，燕郊今年上半年的房价还是涨了一些的。除了1-2月房价出现下跌，从3月开始，燕郊的房价也是在逐渐平稳回升，只不过涨幅太弱了一些。而今年上半年燕郊的利好其实非常多：今年3月17日，国家发改委发布了通州与北三县协同发展规划。5月廊坊市也发布了引进人才政策，只要满足大专学历，在当地就业就能在燕郊（北三县）落户。而前段时间，也传出燕郊新房对北京社保放开限购的消息。这些利好都不是小利好，但是楼市的表现并没有出现很明显的上涨。燕郊楼市让人大失所望，原因其实很简单。燕郊乃至整个环京地区楼市的购买力主要来自北京，当地人能贡献的力量属实太少。北京现在是什么情况呢？与2017年3月房价最高时对比，三年来北京二手房均价已经下跌超过30%，部分商品房项目均价甚至下降了40%以上。北京的房价在下跌，燕郊房价就没有理由上涨。另外一方面，北京也在向外疏解人口，2017年北京市常住人口同比减少了2.2万人，2018年同比下降了16.5万，而到了2019年同比又下降了0.6万人。北京的常住人口连续3年下降，购房需求也会出现下降。但是这些流出的人口大部分并没有流向燕郊、北三县，而是到了深圳，杭州这些一二线城市。燕郊除了房地产没有别的支柱性产业，公共服务和基础设施建设也无法满足快速集聚的人口，与人口规模严重不匹配。所以燕郊想要发展房地产市场，要先把城市基本面做好。这样看来，只要限购不放松，燕郊楼市就不会真正回暖。那么那燕郊的房产还有投资价值吗？04燕郊的房产还有投资价值吗？燕郊与通州接壤，距离北京市中心30公里，这是雷打不动的事实。只要北京的地位在，燕郊的“睡城”价值也会一直存在，并且随着通州城市副中心建设日趋成熟，燕郊乃至整个北三县接受的经济辐射肯定也会越来越多。从这两点看，燕郊和北三县的投资价值还是存在的。但是根据燕郊特点，投资策略也一定要有所转变。燕郊乃至北三县投资，一定要选择房价低点进入，并且一定要长期持有。从整个房价走势来看，燕郊房价最低点就出现在今年1月、2月，均价在1.5万左右，回顾这几年研究下跌的趋势，再也没有比这个价格低的时候。也是从这个时候开始燕郊房价开始缓涨。事实上，网上出现抛售燕郊房产的这些人，基本上都是在2016年高点买入的，高位站岗，房价下跌，月供不足，自然抛售。但是如果你从低点进入，耐心等待政策利好，等待规划兑现，燕郊楼市还是有很大的投资价值的。不只是燕郊，其实房地产投资最忌讳的就是追涨。一定要在房价位于下行阶段，或者盘整时期进入，这样才不必沦为房地产的高位接盘侠。（来源：功夫财经的财富号 2020-08-07 21:24） [点击查看原文]