不知道大家注意到没有，在新城控股2018年年报披露（2019年4月份）之后，随即迎来了上交所的问询函。当时，上交所就新城控股是否存在利润调整、利润增长可持续性、关联方、合作方资金往来、大存大贷等提出了16个问题。面对新城控股“美得不像正常人”的2018年，我当时就曾心存疑惑，今天，抽出其中两个对利润影响较大的问题，并尝试做一些解读和分析。（1）投资性房地产公允价值变动新城控股2018年年报显示，2018 年公司的投资性房地产公允价值变动收益为 28.09 亿元，同比增长 209.02%，占归母净利润的 26.78%。分析：投资性房地产，很容易成为房地产公司调节报表的工具(弄个评估报告合法合规)，真正关心开发业务真实利润的投资者，不应该把这个利润太当回事，该类收益计入非经常性损益，与正常性的生产经营活动收入无关，公司估值时有必要考虑予以剔除。（2）公司合并财务报表范围变动产生投资收益变动2016 年度至 2018 年度，新城控股合、联营企业转为子公司分别产生 0.46 亿元、2.62 亿元和6.77 亿元收益，各自年度归母净利润均相应增加。分析：该类收益非销售收入所产生的利润，系合、联营公司转为子公司时点时，对该等项目公司存货评估增值而产生的收益，并计入非经常性损益。若该等公司届时存货销售实现价值与转入时点的评估价值存在差异，将对公司经常性损益产生影响。房地产公司合并报表，既不要求持股超过50%就必须合并，也不是不到50%就不能合并，至于有没有通过这个调节短期的利润，肯定是很容易的了。这样对上述两点解读之后，大家搞懂了没有？上交所的问询，是对新城控股2018年财报真实性（或完整性）的质疑。我以上的解读，意思就是说，房地产公司相比其实行业，财务报表调节的空间更大，而新城控股也确实是调节了、且幅度不小！