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2019房企变局:周期轮回

过去半年,房地产企业呈现出不同的生存之道。头部房企中,有的“收敛聚焦”,回归主业,有的谋求多元化,寻求未来增长点;中部房企在规模追赶的道路上继续奋力狂奔,拿地、融资、招人;一批小型房企正忐忑等待上市审批,在亟待资金解渴的当下,上市既是救命药,也是生死关。在充满变数与不确定性,发展和竞争逻辑都发生改变的节点,不同的房企有着不同的发展路径,以及对未来的不同期许。安然挺过,抑或更进一步,在周期跌宕下,一切皆有可能。什么样的企业能够穿越周期?不同企业、不同阶段或许有着不同的答案。而在当下,如何稳健经营平稳渡河,找准机会蓄力未来,考验着每一个房企经营者的智慧。毕竟,从更长的维度上看,企业之间的竞争绝不是一场单程赛,而是一场马拉松。而要赢得这场马拉松,或许要看企业当前、(相对)短期和(相对)长期的时间内,都有哪些底牌可出。作为一家拥有超过36年历史的“老牌”房企,华远在过往给人留下了稳健发展的印象。伴随着房地产行业步入下一个阶段,它也在不断筹谋着未来。6月21日,华远地产董事总经理李然在北京接受石家庄媒体采访。今年4月份,华远再下一城,一个月之内两度落子石家庄。这场对话所传递出的信息,或许能展现这家企业对当下以及未来发展的思考。01 | 看当下 :土地热中的拿地智慧周期跌宕中,改变正在发生。2018年初,华远地产完成董事会换届,由新任董事长杜凤超带领的新管理团队提出“规模与效益”并举的发展战略。自此之后,华远开始驶入规模发展的快车道。这一改变,最明显的表现便是在它土地市场上的提速扩张。财报显示,2018年,华远地产通过公开市场在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地获得了新的土地储备。仅2018年3月1日至4月4日,华远地产就分别获得重庆滨江新城、佛山三水区、天津津南区等五幅地块,总计耗资约52亿元,新增土地储备约879亩。至2018年年末,华远地产新增货值已达201.1亿元,首次跻身亿翰智库发布的行业百强榜单。进入2019年,华远地产继续延续在拿地上的坚决和果敢,先后在重庆、石家庄、保定、银川、长沙等多个城市拿下多宗地块。* 华远地产4月17日于石家庄高新区竞得地块区位图显然,它踏准了节奏。今年以来,土地市场重回火热,房企拿地积极性持续加强,高溢价、高总价补充土储的现象更是时有发生。土地市场重现的火热局面,恰恰说明了华远自去年以来在土地市场一系列布点的前瞻性。这一批优质土地的获取,同时也为下一阶段华远的发展打下了基础。“因为相对规模较小,华远对于土地的获取也更为慎重,不会盲目拿地。”华远地产董事总经理李然深知,行业掀起新一轮拿地热时,拿地的分寸更要拿捏得当:与土储规模减小相比,拿错地或许更为致命。据他介绍,在进入每个城市前,华远都会进行大量的战略研究,研究这个城市是否具备进驻的几个必要因素,包括经济基础、宏观经济面、人口增长趋势、产业目前所处阶段、产品需求等。观察华远的拿地路径也可以看出,它进驻每个城市都非常坚决,要么不拿,一拿就意味着深耕,会在这个城市寻找合适的时机接连拿地。以华远近期宣布进驻的石家庄为例,据李然介绍,总部位于北京的华远,早在国家提出京津冀战略时就开始着手准备进驻河北,并在两三年前开始研究石家庄,在近期正式进驻。*华远地产董事总经理 李然“石家庄是一个战略高地,区位发展优势明显,后劲十足。” 李然进一步补充道,华远一进石家庄便同时获取了两个项目,按照城市公司需要运营三到五个项目的惯例,未来还将继续补充项目。在房企分化日益严重的当下,华远的拿地方式也更加多样化,包括招拍挂、收并购、合作开发等。其中,自2018年以来,华远地产还不断加大同业合作,与碧桂园、旭辉、远洋、景瑞等开展了深入合作,通过联合开发、投资并购等方式发展新项目、开拓新市场。数据显示,今年前五个月,华远收并购的比例超过三成以上。在个别城市地价攀升较快的情况下,收并购不仅可以有效降低纳储成本,部分收并购项目更能实现快速上市,为今年业绩增长提供较强助力。目前,华远土地储备量已达到约6000亩,按照其当前的建设与动工速度,足够支撑其未来三至五年的开发、发展。据华远方面预计,未来三年每年将平均获取土地约3000亩。如果加上当前的土地储备,其未来十年的发展预期已基本确定。正如行业人士所判断的那样,在2018年圆满实现120亿销售目标后,手握充足优质土储的华远在2019年的规模表现同样值得期待。02 | 看短期:融资优势更加凸显虽然信心复苏,土地市场再掀火热,但房地产行业发展的不稳定因素依然存在。比如扼住地产咽喉的信贷与融资。6月13日,银保监会主席郭树清公开强调,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现很不划算。这可以说是近年来监管层对房地产信贷用词较严厉的表述。就在此前的5月份,银保监曾发文称,要严防资金违规流入房地产,要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。同时,在住建部指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资。这也意味着,自去年底以来渐次放松的房企融资环境,将再度面临收紧,此前才得以短暂获得喘息的房企,将需要再度勒紧裤腰带。去年以来,叠加自身经营不善等不利因素,已有多家企业出现流动性危机甚至破产倒闭。一些企业的危机往往是另外一些企业的机会。就在6月21日,华远地产非公开发行的2019年第三期公司债券正式在上交所挂牌,该期债券规模为10亿元,期限3年。此次发行是华远50亿公司债的最后一期。去年9月份,华远地产总规模50亿元的非公开发行公司债获得上海证券交易所无异议函。去年12月,该笔融资的首期债券成功发行,规模为15亿元;今年1月和3月,华远地产又成功发行了第二期和第三期债券,规模分别为15、10亿元。值得关注的是,华远地产该项融资前三期债券票面利率分别为7.5%、6.65%、6.5%,而本期债券票面利率再创新低,仅为6%,创下今年以来同评级、同期限地产企业私募债发行票面利率新低。这样的低成本融资通道,以及华远一直以来都备受肯定的多元化融资模式,使华远备受同行艳羡,也构成了其扩张拿地的底气。事实上,从近期房地产政策的调控方向和力度上不难看出,无论土地市场如何翻腾,稳健发展依然将是现在已经未来很长一段时间房地产市场的主基调。那也意味着,在调控周期下,房地产市场融资政策将进入多变期。这一时期,在融资上更具优势的“稳健派”央企、国企必将更占优势。如今,伴随房地产融资再度面临收紧,华远的融资优势将进一步凸显,这意味着其也能在土地扩张、规模上升和效益获取上更加游刃有余。03 | 看长期:综合实力制胜未来一个更有竞争力的企业,一定是一个精益求精、永远力求做到最好的企业。当下,房地产已经步入新的发展阶段,房地产行业的竞争正在发生深刻变化。在美好生活和消费升级场景下,用户对于房地产的发展也提出了新的要求,产品和服务更趋综合化、全能化是必然选择。过往,华远在产品上、在服务上,一直兢兢业业,用心经营,沉淀下了许多宝贵的经验。面向房地产发展的下一个阶段,华远在过往经验的基础上,也在寻求创新与突破。一点财经了解到,目前华远已经形成三全管控,分别是:全业态覆盖。目前,华远地产旗下已形成住宅、办公、商业、公寓、酒店五大产品主线,实现城市开发的全业态呈现。全过程运营。华远旗下嫁接了成熟的商管平台、物业公司和经纪公司,具备突出的商管、物管和代理运营能力,能够提供多种业态运营服务。全龄化业主服务。华远地产旗下Hi平台,从空间、资源、社群三大维度入手,搭建起整套配套服务体系,打造有情怀、有温暖的社区。精彩纷呈的社群服务,让全国更多的华远业主纷纷步入华远2.0时代的美好生活。“产品的细节决定了成败,也决定了客户的满意度,所以产品打造上我们主要追求的是细节,但是服务上我们主要追求的是特色,比如社区营造,让生活在一个社区里的业主产生共鸣,彼此关心,我觉得这是越来越多人的需要。”李然笑着说,孟母三迁择邻而居,人们需要和价值观相投的人在一起,华远通过社区运营,让大家够熟悉起来,让业主之间能够更有温度,更能够互相关心关爱。*华远社区里的业主们通过丰富多彩的社群活动,从陌生到熟悉,让邻里关系变得愈发温暖观察房地产行业,类似华远这样具备全业态产品布局、全链条运营能力、全龄化业主服务能力的企业并不多见。在房地产行业逐渐步入存量时代,华远地产的综合开发能力、综合运营能力和综合服务能力,必将为其在下一阶段的竞赛赢得先机。而无论是建筑还是社区,其本质都是为了更好地服务业主。从产品和服务出发,相信未来华远一定可以走得更远。04 | 结语没有成功的企业,只有时代的企业。所有崛起的企业,除了自身的独到眼光和用心经营外,踏对行业节奏同样重要。房地产发展的40余年,在为社会创造出无限财富的同时,多少房企因为踏对行业节点而最终扶摇直上,多少房企却因为判断失误最终消失在时代的洪流中!房地产业的发展仍在继续,在可能到来的隆冬里,如何穿越周期,踏对节点,将考验所有参赛者的智慧 。 往期回顾一点财经原创出品,未经许可,请勿转载。(来源:一点财经的财富号 2019-06-27 10:22) [点击查看原文]

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06月27日 10:39
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