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仓储物流行业研究:正在加速迭代高标仓赛道

【中信建投交运物流】仓储物流行业研究:正在加速迭代高标仓赛道

仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大,且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升
(1)仓储物流行业规模处于上升期,近几年逐年稳定提升,从仓储物流设施规模看,截止2022年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米,过去10年保持5.7%的复合增长。
(2)仓储物流设施可以简单分为高标仓(即“高标准仓库”)和非高标仓,截至2022年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米,高标仓在仓储物流设施的占比不断提升,2012年至2022年期间高标仓存量复合增长率约27.4%,但目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%。
高标仓储物流研究分析框架
(1)政策端:仓储物流行业优惠政策持续,但拿地成本面临升高压力。
(2)需求侧:ToC方面消费去中心化,围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升;ToB方面产业转型升级,核心区域的大型综合物流园区需求增加。
(3)供给侧:物流仓储供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区;供给区域错配表现背后是物流仓储供给端驱动力的“扭曲”;人口老龄化催化,预计将在26年出现物流劳动力供需失衡拐点,催生仓储自动化作业等新技术和场景的加速落地。
(4)竞争格局:物流高标仓存量突破一亿,多元化格局基本形成;仓储物流赛道“一超多强”格局依然稳固。
高标仓储物流市场呈现五大发展趋势
自动化&智能化、产业一体化、绿色化&低碳化、国际化、资产证券化。

投资建议:仓储物流市场格局面临重要变化和投资机遇,尤其是高标仓市场格局电商零售背景企业和国央企背景企业正在快速发展。
(1)电商零售背景企业投资自建布局高标仓逻辑
a、面对以上消费需求变化,电商零售企业为了维持运营成本或保证出货量,不得不大规模控制供应链物流成本,从而影响到对第三方仓库租金的可接受程度,甚至可能会造成减租、退租等情况出现。
b、随着仓储物流在国内市场表现出来的投资回报(根据戴德梁行数据,虽然近几年有所走低,但依然有5%-6%的收益率,高于现有需求下物流仓储运营收益率),越来越多手握充足资金的电商零售企业,由租转买,开始将对仓库的自购、自建、自用策略落实到了应用阶段。
(2)国央企背景企业投资自建布局高标仓逻辑
a、一直以来,仓储物流行业投资强度低、税收贡献低、拉动就业低的特点,致使地方政府并不乐于出让仓储用地。但伴随土地财政难以为继,尤其是疫情以来,传统住宅、办公楼、零售和酒店需求和收益率下降,仓储物流市场呈现强烈抗周期和收益稳定性的特点,逐渐成本国央企青睐的投资类别。
b、相较于外资企业模式和退出要求,国资平台的投资期限一般都在5-7年以上,另外与仓储物流用地稀缺的政府合作,是相比外资和民营企业更大的优势,相对不高的收益率要求也让项目的风险减少。

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2023年10月16日 09:26
来自电脑网页版
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