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拿地额超过销售额,激进扩张负债率达85%

文|金卫作为一家浙系房企,荣安地产最近在资本市场上表现抢眼,公司股价连续涨停,领涨上市房企板块。9月1日,荣安地产股价高开低走,以3.7元开盘,3.4元收跌,跌幅达4.7%,结束三连板。截止当天,荣安地产总市值达到109亿。荣安地产本轮上涨主要在于其股价低位,且发布了业绩利好报告,上半年,营收32.5亿,归母净利润7亿,营收净利现双增长,但是荣安地产的经营性现金流却告负,规模为-28亿,骤降52倍,主要原因在于荣安地产的经营收入买地去了。在房地产调控背景下,荣安地产的扩张不可谓不激进,上半年销售额122亿,购地款高达到146亿,正是激进扩张,荣安地产的负债较去年同期增长了100多亿,负债率达到85%,远高于行业平均水平。 浙系房企的野心作为浙江房企,荣安地产的项目主要位于浙江本土,2020年上半年,公司在宁波、杭州、嘉兴、重庆、台州、温州等城市不断扩大当地市场占有率,但近年来也频频走出到省外。荣安地产半年报提到,荣安地产紧跟政策,在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群、珠三角城市群等进行项目拓展。得益于本土几个大项目的交付,上半年荣安地产的业绩不错。据荣安地产半年度报告显示,2020年上半年公司实现营业收入32.5亿元,同比增长57.64%;毛利率36.5%,同比下降4.7个百分点;利润总额为9.57亿元,同比增长41.04%;归属于母公司净利润为7.12亿元,同比增长20.34%。今年上半年,荣安地产实现销售额122.4亿,较去年同比下滑29.2%,其中权益签约销售额为77.81亿元,同比下降了20%。在土储方面,荣安地产拿地11宗,土地总价款达到146.15亿元,远超上半年122.43亿元的销售额。在拿地成本方面,荣安地产显得较为激进:7月初,荣安地产以13.12亿元竞得宁波一宗宅地,溢价率高达36.54%。7月27日,荣安地产则以19.67亿的高价再夺宁波奉化宅地,溢价率达到41.6%。8月5日,荣安地产又以29.13亿元竞得宁波江北区一宗地,楼面价19330.00元/,溢价率高达28.9%。中指研究院数据显示,今年1-7月,荣安地产以112亿元的拿地金额排名第42,以122万平方米的拿地面积排名80。 正是基于大规模拿地,今年上半年,荣安地产经营现金流净额为-28亿元,较上年同期骤减52倍,财报中荣安地产表示,下降的原因主要是本期土地款支出较上期增加所致。此外,荣安地产的现金及现金等价物增加净额也同比减少128.9%,其表示,也主要系因疫情影响,本期销售回款减少以及土地投入增加所致。负债率骤增单从财报来看,荣安的表现其实要优于大部分房企。但作为一家规模不大的房企,在扩张之下,债务问题却比较严重。由于规模扩张、拿地成本高企,荣安地产积累的债务在迅速攀升,2020年6月31日,荣安地产的资产负债率为84.9%,负债总额为408.3亿元,较2019年同期的290.26亿元增加了41%,一年增加了近120亿。目前,在所有上市房企中,荣安地产的整体规模不算大,也算不上头部房企,但荣安的资产负债率却一直维持在80%以上,超过65%的行业平均水平。在荣安地产的具体债务构成中,一年内到期的短期负债达到约53亿元,包括“短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债”等,较2019年同期的19.98亿短期负债,同比增加了165%,增速较快。目前,荣安地产公司账面有可支配现金62亿元,尚可以覆盖53亿元的短期债务,但面对2017年以来逐年增加的负债规模,以及不断扩大经营规模对现金流的渴求,荣安也一直扩大融资规模。荣安地产的中报披露:包括银行贷款、债券、信托融资等在内的有息债务规模为107.9万亿,融资成本最高达11%,其中一半在一年内到期。 今年7月初,荣安地产曾发布新增借款的公告:截至2020年6月30日,荣安地产累计新增借款金额达19.08亿元,累计新增借款占2019年末经审计净资产的比例28.46%,截至2020年6月30日借款余额也达到107.9亿元。 公告显示,由于荣安当年新增借款超过了上年末净资产的20%,根据《公司债券发行与交易管理办法》,只要超过这个数值就需要对详细借款情况进行披露。目的在于向市场提示公司的债务风险,预示公司可能存在流动性风险。从公司财报来看,荣安的融资利率在行业内处于较高水平。今年年初,荣安发行了一笔融资利率高达8%的2亿规模的公司债,但仅关联子公司认购了5000万,说明市场对荣安地产的经营风险或债务存较大担忧。今年房地产调控之下,大部分房企对战线实行收缩,但是也不乏选择逆势扩张的房企,尤其是在珠三角、长三角热点地区,荣安地产则是逆势加仓的代表性中小房企,除了上半年146亿储备土地,最近七八月,荣安地产拿地的消息仍不断。8月24日,荣安地产竞得位于浙江省宁波市的鄞州区的一个地块,土地成交总价26.53亿元。8月31日晚间,荣安地产披露了两则公告,内容涉及对外提供担保的进展和对外投资设立子公司。具体而言,因房地产项目开发融资需要,荣安地产控股子公司“荣友置业”接受杭州锦新利企业管理咨询合伙企业(有限合伙)本金总额不超过12.8亿元的融资,期限不超过一年。同时,荣安地产控股子公司“荣耀置业”接受嘉兴城镜叁号股权投资合伙企业(有限合伙)本金数额不超过的6.999亿元的融资,期限不超过一年。荣安地产对上述两笔融资发生额提供全额连带责任保证担保,担保本金总额不超过13.799亿元,本次担保发生后,荣安地产及控股子公司对外担保总余额为135亿,占公司最近一期经审计净资产的201.35%。高负债、高利率、高担保,这是荣安地产高溢价拿地、规模扩张后的表现,随着经营层面的现金流被不断压缩,荣安地产要想求得发展,只能不断的发债融资,随着今年债务的密集到期,荣安地产可能又会陷入到以新还旧的境地,同时还要满足规模扩张的资金需求,可谓是充满挑战又刺激。相关证券:荣安地产(000517)(来源:德林社的财富号 2020-09-01 20:19) [点击查看原文]

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2020年09月01日 20:36
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