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甘肃股友

“凤凰男”新力控股IPO背后显隐忧

在2016年前,可能除了江西南昌本地人以外,很少有人知道“新力”。这个生于2010年,偏居南昌的准“高材生”还在寒窗苦读,等待着走出去的那天。一如新力控股不为人知,其创始人张园林为人也相当低调,很少出席公开活动。在很多人看来,这位创始人面相质朴,稚气未脱,完全没有企业家的风度。逆袭是从2016年开始的,随着全国布局的扩张而开启了业绩爆发式增长。根据新力控股的招股书,在2016年至2018年,新力控股的收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元,复合年增长率为94.6%。公司净利润分别为1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元,复合年增长率约为105.9%。虽然其没有披露销售额,但根据克尔瑞的年度榜单数据,2016年至2018年,新力控股的销售规模分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3元亿元,复合年增长率达136%。在此期间,2017年,新力控股还把总部从南昌迁往上海,很明显,其剑指长三角,将总部搬到上海后,张园林曾一改往日低调的作风,喊出了“预计三年左右时间闯入千亿俱乐部”的目标。最近,新力控股开始谋求上市,并在5月24日于港交所递交了招股书,被称为江西第一大房企的“地产黑马”终于出现在大众的视野。但如同贫苦出身的“凤凰男”那样,新力控股因固有劣势而不乏隐忧。走不出的家乡:超半数项目及销售在江西江西,新力控股生于斯长于斯,也注定了其对故乡的依赖。截至2019年3月31日,新力控股拥有合并101个处于不同发展阶段的物业项目,覆盖10个省24个城市,其中55个位于江西省、11个位于长三角地区、20个位于大湾区、15个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。总土地储备约为1480万平方米,其中有高达52.6%比例的土地储备位于江西省,且42.8%又位于南昌市。同时,新力控股近六成的销售额也依赖于大本营江西。2018年,新力控股在江西地区的销售额达到了539亿元、占全年总销售额的59%。不过,2018年初,新力控股董事会主席张园林在公司年会上确定“保800亿争1000亿元”目标,提出“4 X”战略,着重“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区域”和“以成都为中心的西部区域”,同时机会性进入其它片区,进一步扩展全国布局。由于项目布局过度集中,新力控股也表示,江西省经济状况的任何显著下滑,均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。而且,地方的政策也对当地的房地产市场产生较大影响。撇不开的亲戚:兄弟间的关联交易张园林的胞兄张国印,是江西省第五建筑集团有限公司执行董事兼控股股东,持股比例约80.4%,而张园林此前曾任江西省第五建筑集团有限公司的总经理。张园林的胞弟张国金,也有一家公司,广西路港建设集团,持股比例为97.65%,为其实际控制人。据招股书披露,该集团成员公司同意聘请江西第五建设为其物业开发项目提供建筑及相关服务,包括但不限于工程、建筑及安装及工程承包服务,江西省第五建设建筑服务框架协议期限为至2021年12月31日。2016年至2018年,新力控股对江西五建应付总服务费金额分别为3.83亿元、4.11亿元和8.00亿元,分别占比公司采购额的16.3%、6.6%和10.4%。同时,该公司与广西路港建设集团有限公司订立建筑服务框架协议,聘请广西路港为其提供建筑及相关服务,包括惟不限于防火设施、水电供应设施及其他支持服务的工程、建筑、建筑外包服务及安装服务,协议框架期限为2021年12月31日。2016年广西路港集团开始为新力控股物业开发项目提供建设服务,2017年至2018年,新力控股对广西路港建设集团应付服务费金额分别为1.88亿元和2.64亿元,分别占比新力控股总采购金额的3.0%和3.4%。据招股书披露,新力控股与张园林兄弟企业的关联交易已有6年之久。除此之外,截至2018年末,新力控股及控股股东还共同对广西路港建设集团总额7亿元的借款进行担保。减不了的负债:净资本负债率超200%和大多数的中小房企,如中梁、正荣、阳光城等的成长轨迹相似,新力控股也是通过融资加杠杆来拓展规模。根据招股书,2016年、2017年和2018年,新力控股的借款总额为64.37亿、166.75亿、221.02亿元,尚未偿还银行及其他借款总额分别为64.37亿、166.75亿、215.11亿元,加权平均实际利率高达9.3%、9.1%和9.3%。而公司的净资本负债率分别达到了190%、270%、240%,远高于行业平均水平。同样,根据招股书,2016年、2017年、2018年及截至2019年3月31日,新力控股的流动负债总额分别约为137.58亿、366.28亿、595.49亿以及640.57亿元。同时,新力控股2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元,2017年这一指标进一步降至-65.5亿元。直到2018年这一指标才有所好转,为17.2亿元。离不开的高周转:违法违规动作不断为了在业务扩张中保证现金流,新力地产采用“120天启动开发,180天达到预售标准”的高周转开发模式。如其“湾系”产品要求拿地5至6个月开盘,12个月现金流回正;“园系”产品拿地7至8个月即开盘,15个月现金流回正。众所周知,高周转是一把双刃剑,对房企来说,带来较好的资金回流之外,亦带来各种隐患。据新力控股招股书披露,主要不合规事件主要有在取得许可证、批文之前或未落实规定监督程序就开始施工工作,以及不当的营销活动。

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2019年09月23日 15:18
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