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金科2200亿底气:融创卖股11%高位套现

来源:地产密探(ID)作者:密探君比外界预期的似乎更劲爆,几周前融创业绩会透露“今年要卖些资产”,看似轻描淡写,没想到却扔出一颗“核弹”来。4月14日晚间,金科股份权益变动公告:单一最大股东天津聚金物业管理有限公司已向广东弘敏企业管理咨询有限公司(红星家具集团全资公司)协议出售所持约5.87亿股份,总价约47亿元。当前,“融创系”对金科持股比从29.35%减到18.35%,未来12个月会继续减持,这意味着金科控制权昔日白热化争夺战已到“落幕时间”。注意!这将是一场“多赢”格局。当前,融创每股8元高位套现,加上金科2017年、2018年高比例分红及质押融资等,已赚得“盆满钵满”。“接盘者”红星家具及老板车建新,算是二度战略投资金科,前一次是金科借壳上市前,为第一家外部战略股东,如今重仓复归必将助力金科冲击今年2200亿目标。NO. 1|壹2016年9月,金科股份实施45亿元定增案,颇感意外的是,融创子公司天津聚金物业以40亿元认购16.96%的股权,成为金科股份的单一最大股东。不到3个月,“融创系”3家子公司合计持股比例达到20%。进入2018年,金科股份控制权陷入白热化争夺,“融创系”3家子公司不断增持,金科股份现有实控人也不得不采取增持、修改公司章程等防御措施。截至2020年一季报披露时,“融创系”3家子公司合计持股29.35%,金科股份实控人及一致行动人持股29.98%,双方筹码差距并不大。外界曾认为:如果融创触发30%要约收购红线,也不过就是再花个几百亿,对其而言并不难,还能一举跃升为全国最大规模房企。最终,融创并未这么做,背后“意味深长”。尤其是3月27日融创业绩会不再强调规模第一,或许就是一个重要转向。 对于昨晚“融创系”售出11%股权,金科股份相关高管在4月15日业绩会上说,“融创在过去几年投资和持有公司股票的过程中取得了良好的投资回报,也证明了融创有着优秀的投资眼光和投资能力”。“作为公司的重要股东,他们(融创)为公司发展也给予了关心和支持,在此我也表示衷心的感谢。当然,融创中国也是我们的同行,也有很多值得我们学习的地方。”据业内测算:融创在金科上的总持股成本大约76亿元,按当前股价浮盈50亿元,仅这次套现就收回一多半成本,加上质押融资少占自有资金,投资回报率相当可观。NO. 2|贰豪掷近47亿元巨资入股金科,“接盘者”红星家具子公司广东弘敏对外表态说“未来12个月内,暂无继续增持计划,也不减持”。金科股份高管回应说,“非常欢迎红星成为我们的股东。大家觉得看好,是对我们最大的鞭策和鼓励,我们也深感荣幸。“红星家具位于重庆北部新区新南路的第一家家居广场就是与金科合作的,即重庆红星美凯龙家具广场,竣工于2006年 10月,为金科自持物业,总开发面积10.7万平方米。“红星也是一家优秀的公司,特别是爱琴海商业广场现在知名度、美誉度、商家的忠诚度都是很好的。”金科股份前述高管说,如果能和他们合作,结合他们商业优势与我们住宅优势,特别是金科提出的“四位一体”协同发展,可以做到优势互补。经查,红星家具曾是金科股份早期第一家引入的外部战略投资股东,于2007年总斥资2.53亿元,占增资后金科总股本6%。金科借壳上市后,红星家具持股4.55%,2014年上半年减至3.57%,当年底退出前十大股东。如今,红星家具从“融创系”收购11%的金科股份,应算是重仓复归。我们知道:“红星系”车建新旗下既有以家居卖场的红星美凯龙,也有以商业体开发为主的红星美凯龙企发(或红星地产),也有爱琴海购物mall及软装类的红星家具。从红星家具看,家具销售既有赖于红星美凯龙卖场,也依赖于全国楼市景气度,如果能与千亿房企捆绑发展,在精装修时代,对拓展业务增长大有裨益。NO. 3|叁2018年底,新晋千亿房企的金科面对行业规模增速放缓等多重挑战,就已明确提出由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”协同发展新战略。这项新战略意在破解一次消费,转向提供全生命周期服务,通过高品质、多元化的产品与服务,为客户打造“美好生活生态圈”。今年2月下,金科将原商业中心拆分成商业管理公司和社区商业部,加大精细化运营。去年4月,金科携手置信成立金科置信集团,时隔4个月又联手澳洲威秀集团,加大文旅、康养板块等大消费战略布局。6年前成立的金科产业集团,抱着“为城市赋能”的企业理想,截至目前已累计运管项目19个,去年取得营收31亿元,净利5亿元。4月15日,金科以“绽放美好,行稳致远”的业绩会主题也在暗示“四位一体”新战略的开枝散叶,以求稳步发展,基业长青。 NO. 4|肆基于“四位一体”的产业综合优势,金科2019年营收增幅64%,净利增幅46%,经营净现金流为正,同比增幅68.4%;销售金额1860亿元,同比增长57%,全年达标率124%;销售回款1610亿元,回款率87%。去年,金科新增192宗土地,计容建筑面积3323万平方米。截至去年底,金科总土储建面近6700万平方米,其中重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中占比分别是22%、18%、16%,区域深耕显效且投资布局更为合理化。金科高管说,万科、保利等很多一线头部房企也在三四线城市布局,三四线也有好的城市,如金科布局的南充、徐州等。其透露:金科将成立战略研究院,聚焦城市研判等。截至3月底,金科货币资金近360亿元,短期借款25.3亿元,比去年末减少5.3亿元,一年内到期有息负债252亿元,比去年末减少45亿元,短债偿还压力较小。金科高管表示:公司债务会保持1:3:6的合理结构,其中1为短期债务占比。值得一提的是,金科2020年明确销售目标2200亿元。从一季报看,金科销售金额约264亿元,销售面积约271万平方米。金科高管透露:公司会以销售回款来定目标,当前疫情下一季度金科销售回款额同比增幅35%。“2020年公司可售货值是十分充裕的,年内预计供货有3600亿元。按照常规的60%来计算,实现今年的目标,我认为是没有问题的。”据克而瑞监测:一季度金科全口径销售额排名第13位,比去年全年提升4个名次。今年能否冲进TOP10强,从多个核心指标看,外界猜测这种可能性也非常大。(来源:蓝腾财经的财富号 2020-04-16 12:57) [点击查看原文]

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04月16日 13:56
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