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金九银十开启,地产板块发力

每一年的金九银十都被寄予厚望,楼市进入九月,很多房企又开始加大销售力度,各种折扣促销手段层出不穷,希望能把今年以来下滑的销量弥补回来。从目前的销售数据来看, 8 月全国房地产销售热度持续,成交同比增速创年内新高,37 城新房销量同比增速为13.6%,创年内新高。分一二三线城市来看,单月一、二、三线成交量同比分别为 44.4%、-0.7%、21.2%,较上月成交增速分别35.4%、-3.0%、8.8%。 我们认为主要原因有:1)年初受疫情影响,房企推盘节奏延后,供给量持续放大;2)从去年12 月份开始,全国首套平均房贷利率已连续 9 个月下降, 从需求端对房屋的去化形成支撑。在目前的融资监管环境下,年内房企有较强的动力积极推盘促回款,加速竣工结算,来降低杠杆水平,并且随着销售旺季的到来,预计销售热度仍会持续。受此影响,房地产资本市场或得到主力资金青睐,带来一波行情。 (一)房企融资成本边际改善 自从 2016 年“930”新政出台以来,银行贷款、公司债、房地产信托、股权融资等融资通道均受到严格监管。目前,从各个融资渠道的申请难易程度来看,再融资规模有所回升,公司债、中票、短融发行利率下降、发行难度较低,银行贷款同比增速持续回落,贷款利率仍处高位水平。 1、房企股权融资自 2010 年之后收紧,IPO 几近停滞,再融资略有回升 2010 年 1 月“国十一条”出台之后,证监会要求“房企 IPO 和再融资时,均需征求国土资源部意见,其开发行为需住建部进一步检查确定”,境内房地产企业 IPO 几近停滞。 2010-2015 年,仅招商蛇口(2015 年 12 月)、新城控股(2015 年 12 月)两家房企成功在 A 股上市,其他房企如华夏幸福、金科地产、蓝光发展、绿地控股等均是通过借壳实现上市。 2016 年“930”新政出台之后,房地产公司股权融资收到严格把控,自 2016 年起,在 A 股上市的房地产公司仅有三家,分别为南都物业(2018 年 2 月)、新大正(2019 年 12 月)、中新集团(2019 年 12 月),这三家房企主营业务分别为物业管理和园区开发,未有房地产开发企业成功登陆 A 股,也无房企成功借壳上市。A 股上市房企数量 房企再融资在经历 2014-2016 三年快速增长后再遇收紧,自 2017 年 2 月证监会发布《发行监管问答关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》之后,增发规模及再融资频率受到严 格限制,房地产公司的融资空间进一步压缩。2017 年全年定增规模仅为 200.3 亿元,同比下滑 83%,2018、2019 年以来,再融资规模虽有所略有回升,但总量仍然有限。房地产行业境内股权融资规模(万元) 2、房地产行业迎来香港上市潮,物业板块受到追捧 2007 年至 2009 年、2013 年至 2014 年及 2018 年至今掀起了中国地产公司集中赴港上市的热潮。碧桂园、远洋、合景泰富、SOHO 中国、奥园等 07 年集中上市;恒大、龙湖、花样年、佳兆业等 09 年集中上市;力高、时代、龙光、景瑞、亿达等 13 年-14 年集中上市;2018年以来,正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团控股、万城控股、德信中国 7 家地产公司先后在香港联交所成功上市,银城国际于 2019 年 3 月 6 日挂牌上市,此后海伦堡、中梁控股、奥山控股相继上市,2020 年 5 月 15 日,建业新生活登录港股;7 月初,金融街物业、弘阳服务、正荣服务陆续挂牌港交所。香港再次迎来内地房企上市热潮。 值得注意的是,自 2018 年以来,房企分拆物业赴港股上市成为热潮,2018 年,正荣地产、光大永年、雅生活服务、美的置业、新城悦服务、永升生活服务 6 家内地企业在港交所成功上市。2019年,物业分拆上市延续去年热度,有德信中国、银城国际控股、滨江服务、和泓服务、金茂源环保、鑫悦服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、景业名邦集团、时代邻里、保利物业共 11 家中资股物业公司相继上市,2020 年兴业物联、烨星集团、建业新生活在港上市。 在整体经济环境低迷的大前提下,物业股由于非周期、轻资产的特点受到了资本的追逐,目前,华发物业、星盛商业、宋都服务、第一服务、卓越商企服务、荣万家生活服务、合景悠活、佳源服务控股、金科智慧服务、世茂服务等企业正在排队当中,另外,中国恒大已官宣正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市,但尚未递交招股书,华润置地正考虑分拆该集团的物业管理服务及商业运营服务业务于香港联合交易所有限公司(联交所)独立上市(可能分拆)。该公司已于 2020 年 8 月 21 日获得香港联交所的批准。 3、银行贷款规模增速放缓,利率水平处于下行通道,融资环境改善 自 2016 年 11 月银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》 以来,房地产行业贷款余额同比增速持续下滑,2018 年以来,下滑速度放缓,维持在 20% 左右,进入 2019 年后,房地产行业融资收紧,贷款余额增速加速下滑。从贷款利率来看,2016年末-2018 年,金融机构贷款平均利率处于上行区间,直到 2018 年下半年央行疏通货币政策传导机制,融资成本下降,18 年三季度月金融机构加权平均利率从高位回调,2019 年以来利率水平处于下降通道。 国内环境宽货币宽信用,房企境内融资成本显著降低。2019 年,房地产行业融资收紧, 贷款余额增速加速下滑;而 2020 年 2 月以来,央行使用多种量价工具释放流动性和降低融资成本,在国内宽货币宽信用环境下,房企境内融资成本显著降低,发债规模持续增加,净融资额跳升。 (二)目前房地产行业 PE 处于历史底部区域,向上修复空间较大 1、房地产板块 PE、PB 估值比较 房地产板块估值目前处于历史底部区域,修复空间较大。截至 9 月 4 日,房地产行业 TTM 市盈率(历史整体法)为 9.3X,高于 1 年移动均值 8.8X,低于 3 年移动均值 10.9X,地产板块目前处于历史底部区域,未来修复空间可期;房地产行业 PB(整体法,最新)为 1.4X 与 1 年移动均值 1.4X 相等,低于 3 年移动均值 1.6X,市净率仍处于 10 以来的底部区域,未来修复空间较大。 行业 PE 比较 从长期来看,房地产在资本市场中的表现与行业基本面表现相关,股价上涨的核心驱动力 是盈利,当房地产销售向好,楼市火爆,房价上行时期,房企盈利能力普遍提高,行业基本面繁荣下板块估值抬升。从短期来看,PE估值波动幅度较大,受市场预期影响较为显著,通常会先于基本面变动。当楼市过热、价格上涨过快时,房价调控政策出台预期强烈,市场会提前降低对房地产行业的估值水平;反之,当经济出现衰退迹象,房地产市场遇冷时,市场通常认为政策会出现松动以刺激经济发展,行业利好预期下估值随之抬升。 2、房地产行业未来发展影响因素 长期来看,房地产行业受经济发展水平、城镇化进程、置地人口结构影响显著。房地产行 业与经济水平关系密切,一方面房地产作为国民经济的支柱产业,行业的繁荣发展将带动 GDP 增长,另一方面,经济发展水平的提高意味着居民可支配收入增加、消费水平提高,反向带动房地产行业发展。 城镇化作为房地产行业发展的重要机遇,其带来的住房需求推动了房地产行 业的繁荣发展。在高速增长后,我国城镇化率已上升至 59.15%,相较于发达国家 80%以上的都市化水平,仍具备一定的发展空间。但增速放缓下,区域发展分化显现,城镇化逐步转向都市化。受置地人口结构变化影响,房地产需求下降,20-50 岁的人群是住房购买的主力消费人群,当置业人群数量处于增长区间,住房刚性需求增加,商品房销售向好,房价以稳定的速度增长。 (三)20Q2公募基金偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股 2020 年 Q2 公募基金对房地产板块持仓总市值为 416.44 亿元,环比下降 12.74%,在中信 一级行业中排名第 8,较上季度下降 3 名,所占比重为 3.28%,环比下降 1.77 个百分点。我们统计了从 2010 年Q1 以来公募基金对房地产板块持仓占比情况,平均数为 4.7%,中位数为3.9%,当前处于历史较低水平。从趋势性来看,基金对房地产板块的配置比例已连续两个季度下降,同时,20Q2 基金对房地产板块配置占比与指数走势呈现背离。 具体到标的的选择上,2020Q2 公募基金风格偏向业绩弹性高、现金流呈现改善的成长型龙头房企,成长性高、业务拓展潜力较大的物管公司,以及存在区域催化因素、国企改革利好、受益于公募基金 REITs推进的产业园区类的小市值股。 在房地产行业的重仓股中,持仓 市值增幅较大的房企为:招商蛇口(701.4%)、南都物业(407.32%)、 广宇发展(153.15%)、 金科股份(55.52%)、华侨城 A(46.53%),持仓环比降幅较大的房企为新城控股(-84.53%)、 绿地控股(-80.27%)、滨江集团(-55.11%)、蓝光发展(-39.04%),万科 A、保利地产仍是公募基金持仓市值最高的两只股票。值得注意的是,二季度存在区域催化因素、国企改革利好、受益于公募基金 REITs 推进的产业园区类的小市值股票获得公募基金的增持,如深物业 A、南山控股、南京高科、浦东金桥、中交地产等。 (四)房企销售热度延续 提前布局龙头股、优质股 8 月房企销售热度延续,各梯队销售均强势增长。在目前在降杠杆的大方针下,房企有较强的动力积极推盘促回款,加速竣工结算,来降低杠杆水平,并且随着销售旺季的到来, 预计销售热度仍会持续。政策面还是保持一贯,在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧 并不代表全局,总体政策稳定。如果在未来对房企资金监测和融资管理形成常态化管理的环境下,依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会。 建议把握三条主线精选公司: 1)低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口; 2)销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设; 3)物业管理行业标的:招商积余 相关证券:招商蛇口(001979)金科股份(000656)中南建设(000961)招商积余(001914)(来源:光子量化的财富号 2020-09-10 11:04) [点击查看原文]

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09月10日 11:17
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