核心观点 　　今年全国22 个重点城市试点住宅用地“两集中”政策，一是集中发布土地出让公告且不得超过3 次，二是集中组织出让活动。我们认为供地新政下，首先，土地市场可能分化加大，一二线城市的优质地块仍享有较高溢价，而三四线城市的边缘地块流拍反而更普遍。其次，弱区域财力面临滑坡考验。 　　此外，供地节奏的改变会影响到房企拿地和开工节奏，房地产投资或因新政出现波动，未来解读数据时需考虑该因素。我们认为把握今年地产投资走势有两个关键点：一是看4 月首次集中供地高峰的成交情况，二是看政策高压下的楼市销售何时弱化。年内越往后，我们对地产销售和投资看法越谨慎。 　　土地市场迎来“供给侧”改革 　　今年全国22 个重点城市试点住宅用地“两集中”政策，一是集中发布土地出让公告、且公告不得超过3 次，二是集中组织出让活动。梳理已公布的供地计划有三大特征：供地节奏相对集中在4 月、7 月和10 月。不过，不同城市3 次供地时间并非同步，且试点政策目前仅针对22 个重点城市，全国供地节奏仍会相对平滑；全年供地节奏或由“前低后高”变为“前高后低”，多地首次供地规模逾全年计划的40%；供地规模较去年继续增大。 　　影响一：土地市场可能分化加大 　　理论上，土地供给规模增加、集中供地降低土拍资金周转效率，再加上房企资金来源受限，地价大概率承压走弱，又由于地价能够引导房价预期，有助于实现政府稳定房价的目标。但实际情况还可能加大土地市场的“二八分化”。近年来房地产融资政策不断收紧，房企资金紧张、拿地更趋谨慎。由于热点城市推盘去化周期短，地块争夺更加激烈。因此预计一二线城市的优质地块仍享有较高溢价，而三四线城市的边缘地块流拍反而更普遍。 　　影响二：弱区域财力面临滑坡考验 　　三道红线+集中供地，弱区域可能面临财力滑坡和融资受阻的双重考验。供地节奏和信息透明化后，地方政府难以再通过“先次后好”的节奏操作提升全年的卖地收入。但一二线城市核心区域的地块仍将受青睐，土地溢价率及土地出让收入都仍有支撑，反而是区位条件较弱的行政区域，本不充裕的财力又有滑坡压力、财政风险加大，进而地方政府债额度受到限制，当地弱资质国企融资也或受负面影响。如若缺乏合理的财政转移支付，将导致地区间的发展差距进一步拉大，进而降低社会边际投资倾向。 　　影响三：房地产投资节奏可能生变 　　供地节奏的改变会影响到房企拿地和开工节奏，房地产投资或因新政出现波动，未来解读数据时需考虑该因素。今年4 月、7 月和10 月可能成为供地高峰、且规模递减，5 月、8 月和11 月可能成为年内房地产开工小高潮，二、三季度房地产投资也或较四季度更强。不过，鉴于试点政策对成交时点并未做出明确限定，并且不同城市供地节奏并不同步，实际中的节奏波动未必明显。我们认为把握今年地产投资走势有两个关键点：一是看4 月首次集中供地高峰的成交情况，二是看政策高压下的楼市销售何时弱化。