重磅：调研归来看华联，房产入股新经济　　作为华联控股的股东，本人于2019年4月5日到华联城市中心B区进行了实地考察和调研，走访了多为销售人员和工作人员，了解到的基本情况如下：　　一、项目基本情况　　华联城市中心B区共5栋，建筑总面积29万平方，商业和地下车库约4万平方自持不售，其余建筑面积约25平方的写字楼和公寓全部用于销售。其中3栋写字楼建筑面积约16万平方，目前确定的均价为每平方6.5万元，市值104亿元；2栋公寓建筑面积约9万平方，目前确定的均价为每平方6.2万元，市值56亿元。华联城市中心B区共5栋楼的总市值为160亿元（不含自持商业和地下车库）。　　华联城市中心A区尚未动工，预计建筑总面积为40万平方，可售建筑面积约35平方，按华联城市中心B区目前确定的价格估算，总市值=16029*39=215亿元。　　华联城市中心B区和华联城市中心A区的总市值共计375亿元。由于这两个项目是旧改项目，也就是每平方不5000元的地价及每平方5000元的建筑成本，土地及建筑成本（含精装修）也就70亿，毛利达300亿元。由于税金很高，计算复杂，对整个项目的净利润在这里就不做估算了。　　二、开发进度　　华联城市中心B区共5栋，已有2栋写字楼和1栋公寓拿到预售证，其中：2栋写字楼建筑面积约11万平方，目前确定的均价为每平方6.5万元，市值71.5亿元；1栋公寓建筑面积约4万平方，目前确定的均价为每平方6.2万元，市值24.8亿元亿元。目前可售市值96.3亿元。若今年能卖掉30%，今年每股业绩2元左右不成问题。2000年的业绩会集中爆发。　　三、销售模式　　1、公寓：目前蓄客充足，预计4月中旬开盘。　　户型有29至66等5种户型，客户选择很多。只能以公司的名义买，可以公司的名义做五成按揭，由华联提供担保。　　这个项目的优势是单价低、面积小、总价低、不限购、不限贷，租金回报率高。不足是要以公司的名义买。　　同区域住宅单价在每平方10万元左右，相当于打了4折。且住宅都是大面积，总价高，及限购又限贷。　　近半个月来，京沪深楼市升温明显，不排除开盘火爆。　　2、写字楼：销售和入股双管齐下　　年出董炳根在主动拥抱新经济的会议上已经透露，考虑到新经济企业往往高投入、高产出的特点，华联城市中心主动引进一些优秀的新经济企业，虽然在前期会有租金上的优惠，但其实主要为后期的金融上的转型发展做准备，不排除今后会主动对优质的新经济企业进行投资等，利用上市公司平台的优势，实现业务的扩张与资金、项目之间的高效链接。对于新经济企业而言，他们也在粤港澳大湾区找到了一片创业乐土，有利于企业快速进入粤港澳市场，从而释放新经济的活力。　　与前海梧桐合作成华桐基金，主要也是发现和鉴别优质企业，并提供金融支持。　　据销售人员说：写字楼只能整成买卖，目前已经与6家企业达了整6成的买卖协议。每层为2100平方，都是高层，按每平方6.8万元计算（高层6.8万、底层6-6.2万），每层1.4亿元。也就是说华联控股已经锁定8.4亿元的写字楼销售。　　购买上述写字楼的企业是年初与华联控股签署战略合作协议的优客工场、艾瑞咨询、奇点汽车、e签宝、凹凸租车、祥云门等知名新经济企业。　　据说：上述企业并不需要拿钱，华联控股收到的8.4亿销售款又会入股到上述六家企业，具体怎么操作不清楚，也可能直接按评估价销售和投资入股。　　这样做的好处是实现了双赢：　　对华联控股而言：既实现了写字楼的销售，业绩有了保障，又参股的最有潜力在上海科创板上市的优质企业。　　对优质企业而言：既拿到了投资，有了自持房产，可以不付租金，减轻资金压力；又因为净资产显著增加，负债率显著降低，加之有房产做抵押，可以轻松拿到银行低息融资，不再需要找风投拿成本的融资了。　　四、首批以房产入股的独角兽名单：优客工场、艾瑞咨询、奇点汽车、e签宝、凹凸租车、祥云门　　五、走势分析：　　目前华联控股是一个台阶接一个台阶的打地基，接下来有两轮爆发性拉高行情。　　1、第一轮爆发行情：公布公寓及写字楼销售情况，及8.4亿元战略入股优客工场、艾瑞咨询、奇点汽车、e签宝、凹凸租车、祥云门等知名新经济企业。目标价15元；　　1、第二轮爆发行情：除权前后走主升浪，目标价25元-30元。