ghislain magritte,The birth idlo文/顾天杰众多新一线城市里，西安是上涨最持久的城市，没有之一。北上广深、南京、杭州、天津、武汉等城市，经历了小阳春之后都面临回调，唯独西安，连涨38个月。统计局公布的2019年4月70个大中城市住宅销售价格显示，4月西安新房同比涨幅为23.8%，全国第一。更惊人的是，从2018年9月至今，这个数字一直保持在20%以上，西安连续5个月成为新房同比涨幅最高的城市。进入5月，西安楼市出现两大变化，一是多个片区二手房挂牌价格下降，二是新房尽管千人摇号，但整体热度不如从前。西安是时候告别越控越涨，越涨越买的循环了。热到没眼看！千人摇号 去化周期不到5个月2017年，西安重启限购，规定当地户籍和非户籍家庭，包括夫妻双方及未成年子女，在西安城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住房，正式进入四限时代。2018年，调控细化，陆续出台摇号购房、房改等政策。2019年4月，西安发布公积金新政，暂停异地购房提取，首付比例最低35%。奇葩的是，越调越高，西安房价屡创新高。2019年4月，新房均价达到历史高点，为13681元/平米。市场不断涌出高价盘。（图片来自檀香张志良）融创西安壹号院、融创揽月府、保利天悦、华侨城天鹅堡、碧桂园阅江府是典型代表。4月，保利天悦推出精装高层，售价17998元/平米，去化率95%。碧桂园在浐灞推出精装小高层，售价在2万到2.5万/平米。千人摇号再次出现。3月，康桥悦蓉园首次登记，不到一天时间，登记人数超过房源的3.5倍，最终登记结果显示，1185人争夺264套房源，平均4.48人抢一套房。中原地产数据显示，进入4月，奥园誉府、万科澜岸、中南樾府等多个项目去化率高达100%。4月西安一共推出7366套房源，整体开盘去化率87%，环比上升9%。三分之一的项目开盘当日售罄，超过一半的项目开盘去化超过90%。热，太热，热得发烫！西安供不应求。截止4月，西安可售住宅52006套，可售面积597.63万平米，按照过去六个月平均去化面积计算，去化周期只有4.81个月。终于吹了阵冷风 一手房降成交 二手房降价格进入5月，西安楼市的一个变化是，多个板块的二手房降价，最高降幅高达25%。以城南小区华城万象为例，90平米两房，2018年9月挂牌价是165万，现在挂牌价是130万，降幅为20%。位于朱雀大街的融尚中央，70平米小两房，最高挂牌价140万，目前降到不足百万。西高新的中建群贤汇，70平米小两居，最高曾经挂到160万，现在不足120万。2018年8月，西安二手房价达到高峰，开始有价无市，2018年10月开始大幅回调。二手房价上涨，主要是因为存量房有限，受卖3限5限制。加上新房供应不足，同期新房摇号中签率最低不到5%。刚需、改善都买不到，吃瓜群众只好涌入二手房市场。（图片来自视觉中国）2018年10月以后，西安新房集中加推，全国范围楼市降温，西安甚至出现一批不需要摇号的新盘。简单购买一手房，因为限价，新房价格上比二手房更有优势，品质更好，二手房价格跳水。进入2019年，政府放宽了新房备案价。比如融创南长安街一号，最早限价是8500元/平米，后期逐渐调整为11000元/平米。火爆的千人摇号，只存在于少数楼盘。根据官方数据，2019年4月，32个楼盘进行了线上登记，一共有8805套房源，最终有16865个家庭资料核验通过，房源和客户比例为2比1，逐渐回归正常。32个楼盘中，有19个楼盘需要摇号，只有2个超过千人摇号，有2个两千人摇号，还有6个是核验资料后，人数达不到房源数量。性价比不高的楼盘，哪有什么千人排队摇号，根本就是滞销，烂在地里头。西安新房市场两极分化，千人摇号和核验后无家庭通过，是共存的。西安房地产市场两极分化 西咸新区和主城区谁是赢家？过去三年，西安主城区经历了活跃、补涨、缓涨，再到分化的过程。反应到具体板块，就是原来在主城区周围的买家，目光再次回归主城区。西安主城区一手房，有三道价格门槛。高品质一手房，均价14000元/平米，洋房产品均价15000元/平米，改善型高品质大平层，均价20000元/平米。随着产品的不断迭代，新兴板块越来越受关注，例如沣东新城、港务区板块、全运村板块、奥体板块等，买家在追捧高性价、地段优越、大品牌房企项目。（图片来自檀香张志良）已经结束意向登记，均价为20924元/平米的华润置地悦府，共收获了1491名登记人，同期均价只有9797元/平米的西港碧水湾项目，就逊色很多，只有192人登记。华润悦府这种大平层，在市面上很稀缺，是很多改善家庭的首选户型。2万/平米的价格，在西安不低，放到曲江会展中心这个特定的块块，就无敌手了。华润置地项目在曲江，相当于上海的外滩，广州的小蛮腰。又是品牌货，不受追捧才奇怪。大房企日子不错，小房企日子难过。从楼盘登记情况来看，大牌房企强力推进的楼盘，市场热度高涨。中小房企，知名度一般的项目，人气缺失。从2016到2018年，西安房价急涨，因为政策利好，新增百万外来人口。（图片来自视觉中国）2016年前在西安买房的，现在都不会抱怨房价贵。进入西安的外来房企也更多了，地价不断走高，越来越多的房企以竞配建的方式，布局西安楼市。现在，要从急涨变成慢涨了。西安，别指望房价短期迅速突破2万/平米，先向一二手房价倒挂，说声再见，再上路吧（来源：叶檀财经的财富号 2019-05-28 14:50） [点击查看原文]