从新城控股曝出黑天鹅到泰禾集团112亿纾困，从光大信托暂停房地产类项目募集到270多家房地产企业破产，从6.8万亿房企债务到期到一线城市土拍的天价地王，房地产市场总是高居舆论的热搜。在7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业均来自于中国，他们分别是恒大、碧桂园、绿地、保利和万科。中国的房地产企业不仅是世界最大的，还是世界最多的，根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。　还记得2018年9月份，万科在内部会议上喊出“活下去”的口号吗？大幅标语经媒体爆出，映入众多吃瓜群众的眼帘，红底白字标语 “活下去”的照片刷屏，让整个地产圈如履薄冰，也让大家提前体会到了市场的寒冬。今年房地产的融资环境对中小房企似乎更加的不友好，5月份开始，房地产信托、海外发债连续收紧，这类高成本的融资渠道也逐渐被关闭，让不少人感慨房地产行业的转折就要到了吗？融资阀门逐个拉下，6.8万亿债务到期 半个月前，光大信托的一则紧急通知刷屏了各大社交平台，7 月 11 日，有媒体报道，光大信托发布紧急通知称，截止当日 12 点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12 点后已募集的此类项目全部退款。光大信托此举无不让人联系到近期频频出现的信托公司约谈和窗口指导事件。近日有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。除了广大信托之外，据了解至少还有十家信托公司在近期也陆续收到了关于“窗口指导”的通知，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。一路上狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号，对于高杠杆、高周转的房地产企业而言，也从资金层面带来了较大的压力，尤其是对于面临偿债高峰期的房地产行业来说，这无疑是个坏消息。资金链的收紧，对于具有高杠杆属性的房地产行业而言，意味着命运之神不再眷顾。在继银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道逐个收紧之后，最后一个主要融资渠道——信托，也猝不及防的拉下阀门。根据恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑和融资渠道缩紧的背景下，房企们或国内发债、出海发债，或卖股权、卖项目多方筹集资金，还有借新还旧等方式以求平安渡过偿债高峰期。中小房企破产激增，大型房企频繁出售资产在主要融资阀门逐个被拉下的环境下，不少房企也走到或正在走向破产的边缘。根据人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中昨天（24日）就有3家。在那张长达18页的房产破产名单中可以看到，今年以来破产的这些房企大部分都是大家并不熟悉的中小房地产企业，“自救”成为中小房产企业在2019年的年度关键词。融资成本高是这些中小房企破产的重要原因之一，相对于第一梯队的头部房地产企业而言，这些中小房企往往在抗风险能力上较弱，而随着流动性风险的加大，很容易就深陷资金及债务危机之中。但值得注意的是，在这些破产的房企中，并不都是中小房企，上面还有全国500强上市房企银亿集团，其在深陷500亿负债重压后，于2019年6月突发破产重组。就在2018年，银亿集团老板熊续强还以295亿元的身价位列胡润百富榜第95位，拿下宁波首富，曾经的首富在一夜之间就此陨落。在融资渠道缩紧之下，今年不仅仅只是中小房企面临危机，一些大型房地产企业也在不断上演着断臂求生的戏码。遭遇实际控制人出事的“黑天鹅”之后的新城控股一直深陷舆论漩涡。在经历了高管闪电换人、投资者抛售、合作方暂停交易等重重风波后，近日又传出“低价抛售项目、断臂求生”的消息。仅仅二十天后，新城控股发布紧急公告称欲出售约40个项目套现，7月24日晚间，新城控股又发布了一则转让项目公司股权的公告，此前所称的拟出售部分项目公司股权正在逐步推进，交易总额或达到150亿元。无独有偶，泰禾集团在此前也先后卖出10个项目融资112亿纾困；居高不下的负债率和经营性现金流让华侨城一直在“钢丝”上行走，面对承压已久的资金链，华侨城也在以前所未有地速度疯狂出售资产“回血补给”；作为新晋千亿房产公司的阳光城下也并不阳光，有息负债总额高达千亿也同样使其如履薄冰，在4月连续出售两项优质资产，回收约60亿资金。地产股的未来机会在哪里？融资渠道逐步收紧，一方面，众多房企陷入资金链困境，但另一方面，随着7月上市公司中报披露期的到来，规模房企的利润表现强者恒强，部分房企表现较为突出。在资本市场上，由于楼市调控、高负债和低增速的影响，地产企业一直被市场嗤之以鼻，一度被给予不到十倍的估值。但在最近的中报披露中，地产公司的业绩且极为亮眼，在2019年上半年预计盈增的15家房企中，百强房企占到了11家。其中，如保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元，金科受益项目交付规模的大幅增加，预计上半年归母净利润在20-26亿元之间，实现了较大幅度的增速。不少市场企业的净利润增速都大幅超出市场原有预期，数据的背后存在哪些投资逻辑？对于地产股的未来机会又应该如何看？巨泽投资董事长马澄向私募排排网介绍，受政策调控和融资收紧的影响，房地产融资难的问题将更为突出，这势必会淘汰一部分资产少、风险抵御能力差的小型地产公司，这会使得行业集中度进一步提升，对大型地产企业来讲未必不是一件好事。我们认为，A股的房地产板块长期被低估，目前只有10.06倍的市盈率，远远低于欧美市场20-30倍市盈。所以，对于房地产板块而言，是具有投资价值的，当然了，我们只会选择市场占有率高、风险抵御能力强的行业龙头公司进行投资，而对于资产负债高、企业规模较步的地方性地产公司还是有所顾忌的。针对目前房企的生存现状，资深私募人士陈熙伟认为，随着国内经济环境的下行，金融机构对房地产企业的授信支持准入条件也愈加严格，从最开始渐渐限制国内前N大房地产公司的准入，再到要求是前N大房地产公司的在一线城市的地产项目才给予支持等等。自然就使得中小地产公司的生存越来越痛苦。但行业退热不代表行业惨淡，可以看到在整个洗牌过程中，流动性的支持和支援同时也在向这些大型头部地产公司倾斜，马太效应显现。陈熙伟指出，本身地产行业就是一个可以透过高杠杆方式去获取极高收益的模式，自然高负债率其实成为了其一个“身份象征”，甚至越激进的公司，负债率越高。因为用低成本融回来的资金运营建设，其后用高利润率将物业出售，商业模式使然，这和其他行业采用高杠杆运转不一样。因此，中等规模以上的房企净利润高幅度增长是一个合理和正常的现象，所以这个层面上来说，高负债率只能是房地产行业内横向比较。从安全边际来看，当然最好是选择现金流实力强，负债率合理的地产公司，负债率侧面反映信用实力和融资实力，现金流实力则反应其销售能力，变现能力，代表运营。因此，从商业模式来看，楼市还是值得期待，房地产企业的运用资产和负债的盈利能力还是非常强，数据就说明了这一点，大家不应该片面过度关注负面消息。综上，这些数据带出的投资逻辑就是聚焦头部，比如大家耳熟能详的招保万金。粗略地说，这些头部房企基本面良好，从操作的技术角度上来说，这些股票都可以持续关注，滚动来回操作的，如果说获利机会，我会建议投资者放大观察周期，留意这些股票超跌的机会。（来源：私募排排网的财富号 2019-07-26 17:48） [点击查看原文]