vincent van gogh，A Wheatfield with Cypresses 文/顾天杰2019过去了7个月，楼市画风几次转变，是时候总结一下了。叶檀财经2019上半年城市涨幅榜，新鲜出炉。我们根据中国房价行情网的二手房价格、租金价格，以70%二手房价格涨幅、30%租金涨幅作为权重，做出全国300多个城市的房价房租综合涨幅排名。一个存在感不强的省会，江西南昌脱颖而出，二手房涨幅、综合涨幅两项排名都位居第一。（制图：叶檀财经 数据来源：禧泰数据）和东部一众强省会比起来，南昌优势不大，缺乏支柱产业。老城区拥堵陈旧，新城区商业氛围不浓，却在2019上半年异军突起，为什么？大量投资者涌入九龙湖、红谷滩新区，非限购区成交热火朝天，刚需改善购买力不断释放，推升房价。解释一下，为什么不考虑一手房价格？因为：1，很多新一线、强二线城市都出台了限价、限售等紧箍咒政策，新房价格太高无法获得备案，会影响到后续上市预售，一手房价格长期被压制，甚至导致各种各样的一二手房套利。2，从我们的经验，二手房和租金价格，更能反映出一个城市的房价真实涨幅，以及城市发展前景。这两个个数据造假比较难，二手房价格要造假就低不就高，租金价格是触及年轻人、城市的敏感羽毛。房价创5年新高 新城5年翻3倍以赣江为界，南昌主城区被分成两块。赣江以东是老城区，西边是新区，整个城市拥江而建，全市规划中优先发展东湖、西湖两个城区，再拓展到周边新城。新城、旧城各有痒点，各有痛点。新城以万达广场为中心，南昌西高铁站已经落地，基建和道路通畅，但缺乏生活和商务配套设施。旧城配套齐全，地铁1、2号线开通运行，学校、医院集中，但土地缺乏，未来发展空间小。(地图来源：搜狗地图)南昌没有太多支柱产业，主要以传统加工为主，包括汽车零部件、建材、生物医药、旅游和动漫产业，知名企业江铃汽车。2019年春节过后，南昌楼市回暖，金三银四，成交量上涨。板块间分化很大，城市扩张，但主城区楼盘短缺，住宅成交向近郊开枝散叶。南昌楼市坊间有句话，十年红谷滩五年九龙湖。市区下辖的红谷滩新区，经过近十年的规划发展，已经成了新的城市CBD，房价直逼东西湖老城区。红谷滩成熟之后，九龙湖属于下一个规划点。九龙湖属于非限购区，成交量领跑主城区，我们熟悉的一套打法，市政府迁移和规划利好，吸引了大量投资者。根据克而瑞数据，2019年上半年南昌主城区成交量500万平米，九龙湖区是主力，占全市成交量的近四分之一。上半年，南昌住宅均价14500元/平米，创下近5年新高。主城东、西湖区房价领跑全市，高达18000元/平米以上，东湖区八一广场板块，部分学区房均价窜升到3万/平米。从2000年以来，红谷滩区房价翻了10倍，上半年因为一个项目限价，红谷滩整个板块均价拉低到第二名。九龙湖新城5年间房价翻3倍，省政府迁入后，房价涨到1.5万到1.6万一平米。南昌周围县市的人开始朝南昌涌。（图片来自视觉中国）2014年以来，南昌周边市县客户比例显著增加，占比高达40%，不限购的九龙湖区外地投资客占比高达30%，旧城区的成交量主要是本地客群的改善和投资需求。南昌楼市目前主力面积是90到120平米的刚改产品，总价在150万以内，更容易去化。房企用精装突破限价约束，精装价格以144平米为分界线，144平米以下不超过3500元/平米，144平米以上不超过4500元/平米。一句话总结，上半年，南昌楼市主要是本地客群的自住、投资需求，因为主城区项目缺乏，前往利好最多、发展最快的新区。激战203轮 溢价88.8% 本外地房企厮杀上半年土拍，南昌都是溢价成交，平均溢价率45%，房企热情高得很。7月24日，联发地产夺得高新区艾溪湖北路以南、创新二路以西DAFJ2019030地块，总价23.49亿，溢价率88.81%，楼面价8856元/平米。根据官方数据，截止7月底，南昌全市住宅加商服用地成交1790.7亩，只完成了年度计划的32.46%。可以想象，下半年的房企土地争夺战将更加激烈。从历年地王数据看，南昌地王基本上出现在下半年，尤其是年末，房企要争夺土地储备。最近五年，南昌地王分别被绿地、华侨城、新力、新力+江铃、联发集团拿下，新力作为实力最强的本土房企，两次夺得地王。看看地价上升速度，面粉在狂涨。这些地块位于不同的区域，看个大概齐吧。2015年11月18日，朝阳新城第三粮库地块被尚毅控股以底价15.2亿夺得，楼面价3067元/平米，尚毅控股背后是绿地。2016年12月28日，华侨城拿下6总地块，成交楼面均价4949元/平米。2017年12月8日，编号DAEJ2017030的地块，被新力以总价19.2亿收入囊中，合计楼面价7779.5元/平米，该地块房价上限为11700元/平米。2018年地王被江西江铃和新力联合拿下，总价18.06亿，成交楼面价4553元/平米。最近五年，全国百强房企加速进驻南昌。绿地、碧桂园、融创、龙湖、富力、阳光城等龙头纷纷布局，百强房企中超过40家已经进驻。本土开发商新力，不光拿地狠，销量也大，新力掌控全市，操盘最多。根据合富研究院数据，当地房企销售额排名前五名的分别是新力、绿地、万科、保利和恒大。新力上半年销售额高达136.28亿，接近排在身后的绿地（51.8亿）、万科（50.2亿）和保利（40.15亿）三家房企的销售额总和。南昌补涨十年 龙头房企即将收割结束南昌是江西省会，另一个省会城市呼和浩特，最近也上了头条。在国统局70个大中城市数据里，呼市二手房价同比涨幅已经连续8个月位列全国第一。7月27日，呼和浩特市房地产中介协会发布通知，配合监管部门展开自律自查，主要针对二手房市场。我们在4月22日的文章《省会房地产格局大变化！一夜之间 大学生被数十万元砸中！》里，提到了呼市的房价，判断过城市未来。（图片来自视觉中国）呼市和南昌的共同点在于，主城区无地可供。呼市未来主要规划和发展东部、南部地区。同样的，南昌主城区缺地，向红谷滩等新区转移。两座城市同样地缺乏支柱产业。呼市抢大学生，留下的未必能匹配自身行业。不是化工石油，就是具有天然优势的乳制品，能容纳的大学生就业的岗位不多。大学生留下了，创业的氛围不够浓。南昌存在类似的问题，提出了重点围绕新能源汽车、电子信息、生物医药、航空、现代金融等产业，以及教育、卫生、文化等社会事业，引进和培育1000名产业紧缺人才，1000名社会事业紧缺人才。同样是去省会生活，上述人才完全可以优先考虑南京、杭州这样的强省会，或者周边潜力更大的卫星城定居，而不是南昌。南昌的经济发展，不会像房地产价格一样一马平川，所向披靡。南昌这样的弱省会城市，龙头房企消耗完周边县级市和本地客群，一个长周期的补涨暂时告一段落，会暂时放下锄头歇一歇，然后逐步回归一线、新一线，剩下的项目和本土房企联合开发，坐享收益。龙头房企第一轮收割期，暂告一个段落，享受到了三四线棚改红利，又在潮水退去前提前离场，留下弱省会城市，继续艰难的经济转型。（来源：叶檀财经的财富号 2019-07-30 17:53） [点击查看原文]