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湖南股友

想不到!这个没有存在感的省会城市 领涨300城 房价创五年新

vincent van gogh,A Wheatfield with Cypresses 文/顾天杰2019过去了7个月,楼市画风几次转变,是时候总结一下了。叶檀财经2019上半年城市涨幅榜,新鲜出炉。我们根据中国房价行情网的二手房价格、租金价格,以70%二手房价格涨幅、30%租金涨幅作为权重,做出全国300多个城市的房价房租综合涨幅排名。一个存在感不强的省会,江西南昌脱颖而出,二手房涨幅、综合涨幅两项排名都位居第一。(制图:叶檀财经 数据来源:禧泰数据)和东部一众强省会比起来,南昌优势不大,缺乏支柱产业。老城区拥堵陈旧,新城区商业氛围不浓,却在2019上半年异军突起,为什么?大量投资者涌入九龙湖、红谷滩新区,非限购区成交热火朝天,刚需改善购买力不断释放,推升房价。解释一下,为什么不考虑一手房价格?因为:1,很多新一线、强二线城市都出台了限价、限售等紧箍咒政策,新房价格太高无法获得备案,会影响到后续上市预售,一手房价格长期被压制,甚至导致各种各样的一二手房套利。2,从我们的经验,二手房和租金价格,更能反映出一个城市的房价真实涨幅,以及城市发展前景。这两个个数据造假比较难,二手房价格要造假就低不就高,租金价格是触及年轻人、城市的敏感羽毛。房价创5年新高 新城5年翻3倍以赣江为界,南昌主城区被分成两块。赣江以东是老城区,西边是新区,整个城市拥江而建,全市规划中优先发展东湖、西湖两个城区,再拓展到周边新城。新城、旧城各有痒点,各有痛点。新城以万达广场为中心,南昌西高铁站已经落地,基建和道路通畅,但缺乏生活和商务配套设施。旧城配套齐全,地铁1、2号线开通运行,学校、医院集中,但土地缺乏,未来发展空间小。(地图来源:搜狗地图)南昌没有太多支柱产业,主要以传统加工为主,包括汽车零部件、建材、生物医药、旅游和动漫产业,知名企业江铃汽车。2019年春节过后,南昌楼市回暖,金三银四,成交量上涨。板块间分化很大,城市扩张,但主城区楼盘短缺,住宅成交向近郊开枝散叶。南昌楼市坊间有句话,十年红谷滩五年九龙湖。市区下辖的红谷滩新区,经过近十年的规划发展,已经成了新的城市CBD,房价直逼东西湖老城区。红谷滩成熟之后,九龙湖属于下一个规划点。九龙湖属于非限购区,成交量领跑主城区,我们熟悉的一套打法,市政府迁移和规划利好,吸引了大量投资者。根据克而瑞数据,2019年上半年南昌主城区成交量500万平米,九龙湖区是主力,占全市成交量的近四分之一。上半年,南昌住宅均价14500元/平米,创下近5年新高。主城东、西湖区房价领跑全市,高达18000元/平米以上,东湖区八一广场板块,部分学区房均价窜升到3万/平米。从2000年以来,红谷滩区房价翻了10倍,上半年因为一个项目限价,红谷滩整个板块均价拉低到第二名。九龙湖新城5年间房价翻3倍,省政府迁入后,房价涨到1.5万到1.6万一平米。南昌周围县市的人开始朝南昌涌。(图片来自视觉中国)2014年以来,南昌周边市县客户比例显著增加,占比高达40%,不限购的九龙湖区外地投资客占比高达30%,旧城区的成交量主要是本地客群的改善和投资需求。南昌楼市目前主力面积是90到120平米的刚改产品,总价在150万以内,更容易去化。房企用精装突破限价约束,精装价格以144平米为分界线,144平米以下不超过3500元/平米,144平米以上不超过4500元/平米。一句话总结,上半年,南昌楼市主要是本地客群的自住、投资需求,因为主城区项目缺乏,前往利好最多、发展最快的新区。激战203轮 溢价88.8% 本外地房企厮杀上半年土拍,南昌都是溢价成交,平均溢价率45%,房企热情高得很。7月24日,联发地产夺得高新区艾溪湖北路以南、创新二路以西DAFJ2019030地块,总价23.49亿,溢价率88.81%,楼面价8856元/平米。根据官方数据,截止7月底,南昌全市住宅加商服用地成交1790.7亩,只完成了年度计划的32.46%。可以想象,下半年的房企土地争夺战将更加激烈。从历年地王数据看,南昌地王基本上出现在下半年,尤其是年末,房企要争夺土地储备。最近五年,南昌地王分别被绿地、华侨城、新力、新力+江铃、联发集团拿下,新力作为实力最强的本土房企,两次夺得地王。看看地价上升速度,面粉在狂涨。这些地块位于不同的区域,看个大概齐吧。2015年11月18日,朝阳新城第三粮库地块被尚毅控股以底价15.2亿夺得,楼面价3067元/平米,尚毅控股背后是绿地。2016年12月28日,华侨城拿下6总地块,成交楼面均价4949元/平米。2017年12月8日,编号DAEJ2017030的地块,被新力以总价19.2亿收入囊中,合计楼面价7779.5元/平米,该地块房价上限为11700元/平米。2018年地王被江西江铃和新力联合拿下,总价18.06亿,成交楼面价4553元/平米。最近五年,全国百强房企加速进驻南昌。绿地、碧桂园、融创、龙湖、富力、阳光城等龙头纷纷布局,百强房企中超过40家已经进驻。本土开发商新力,不光拿地狠,销量也大,新力掌控全市,操盘最多。根据合富研究院数据,当地房企销售额排名前五名的分别是新力、绿地、万科、保利和恒大。新力上半年销售额高达136.28亿,接近排在身后的绿地(51.8亿)、万科(50.2亿)和保利(40.15亿)三家房企的销售额总和。南昌补涨十年 龙头房企即将收割结束南昌是江西省会,另一个省会城市呼和浩特,最近也上了头条。在国统局70个大中城市数据里,呼市二手房价同比涨幅已经连续8个月位列全国第一。7月27日,呼和浩特市房地产中介协会发布通知,配合监管部门展开自律自查,主要针对二手房市场。我们在4月22日的文章《省会房地产格局大变化!一夜之间 大学生被数十万元砸中!》里,提到了呼市的房价,判断过城市未来。(图片来自视觉中国)呼市和南昌的共同点在于,主城区无地可供。呼市未来主要规划和发展东部、南部地区。同样的,南昌主城区缺地,向红谷滩等新区转移。两座城市同样地缺乏支柱产业。呼市抢大学生,留下的未必能匹配自身行业。不是化工石油,就是具有天然优势的乳制品,能容纳的大学生就业的岗位不多。大学生留下了,创业的氛围不够浓。南昌存在类似的问题,提出了重点围绕新能源汽车、电子信息、生物医药、航空、现代金融等产业,以及教育、卫生、文化等社会事业,引进和培育1000名产业紧缺人才,1000名社会事业紧缺人才。同样是去省会生活,上述人才完全可以优先考虑南京、杭州这样的强省会,或者周边潜力更大的卫星城定居,而不是南昌。南昌的经济发展,不会像房地产价格一样一马平川,所向披靡。南昌这样的弱省会城市,龙头房企消耗完周边县级市和本地客群,一个长周期的补涨暂时告一段落,会暂时放下锄头歇一歇,然后逐步回归一线、新一线,剩下的项目和本土房企联合开发,坐享收益。龙头房企第一轮收割期,暂告一个段落,享受到了三四线棚改红利,又在潮水退去前提前离场,留下弱省会城市,继续艰难的经济转型。(来源:叶檀财经的财富号 2019-07-30 17:53) [点击查看原文]

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07月30日 18:20
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