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湖南股友

打造主题公园“超级IP”大湾区文旅产业破局之路

翁榕涛,童海华在对多元化产业的布局当中,文旅产业是房企较早进入的领域。如今,文旅产业已经历了“快速扩张-冷静期-深耕时期”的不同阶段,走到了变革的十字路口。据《中国经营报》记者不完全梳理,目前已布局文旅地产的房企中,前50强房企约有36家,51-100强房企约有21家,超过10家百强房企成立了自己的文旅集团。凭借着政策的“东风”,粤港澳大湾区文旅产业再度掀起热潮。今年中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》中第八章提出,积极拓展粤港澳大湾区在教育、文化、旅游、社会保障等领域的合作,共同打造公共服务优质、宜居宜业宜游的优质生活圈。多家地产巨头明确提出布局大湾区文旅产业,其中既有华侨城集团有限公司(下称“华侨城集团”)这样的老牌文旅企业,也不乏融创中国控股有限公司(01918.HK,下称“融创中国”)、佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,下称“佳兆业集团”)这样的新兴文旅势力。文旅地产正在迎来机遇期,同时也是转折期。在调控持续、存量房时代到来等综合因素影响下,房企进军文旅产业,打造“美好生活”大IP的背后,实质上是顺应消费升级时代,进行房地产化产业链运营、多元化转型。与住宅开发不同,地产开发商的“高周转”模式在文旅产业遭遇挑战,在“去地产化”的大背景下,文旅地产在运营模式、投资建设、盈利构成上正在发生着深刻变革,如何在变革中把握机遇成为关键。房企“抢滩”大湾区文旅在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下,越来越多的房企联手文化企业进军文旅地产。据了解,目前已有超过半数的百强房企进入到文旅地产,已公开的投资金额合计超过万亿元。众多房企入局文旅地产,投资主体及项目均呈现多元化。根据中商产业研究院数据显示,2019年1~6月,文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元;新启动开工项目21个,涉及投资总金额1794.8亿元。从目前开发投资情况来看,文旅地产项目的投资建设主要以特色小镇、景区开发、度假酒店、主题乐园等项目类型为主,近年来备受房企青睐的特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后,向着规范化方向发展。以华侨城集团为例,大湾区成为其重点布局的区域。今年5月份,华侨城集团宣布,已在粤港澳大湾区开拓文旅综合项目近30个,主要分布于广州、深圳、中山、江门、珠海等城市,预计2020年后陆续建成。中国财政科学院应用经济学博士后盘和林指出,“可以预见,粤港澳大湾区要发展国际一流湾区和世界级城市群,也必将是世界级旅游目的地,成为全球游客向往的地方。大湾区规划提出的优质生活圈概念包含文化及旅游项目。”华侨城集团在广州、珠海探索央地合作模式,与黄埔文化发展集团签订战略合作框架协议,合作建设香雪项目、文化基地项目、长洲岛项目等;与珠海港集团、珠海九洲港集团等签订战略框架协议,合作建设特色小镇等。深圳华侨城地产公司策划营销部高级经理梁丽丽告诉《中国经营报》记者,“华侨城华南集团2018年成立,是布局大湾区文旅产业的重要平台,目前已和广州、珠海、中山等9个地市达成合作,落地近20个文旅项目,涉及多个商业模式,包括文旅办公模式、都市娱乐文化综合体、地产 文旅科技、地产 教育、地产 康养等。”国民度假时代来临、大湾区经济的腾飞,也吸引了新兴势力的加入。今年6月,融创中国在大湾区的首个文旅旗舰项目融创广州文旅城正式开业,首日接待客流突破30万人次。融创中国行政总裁汪孟德表示,融创文旅将成为融创未来发展的新价值增长点,通过长期投入和运营,文旅的重要意义将会在未来5~10年后逐步显现。资料显示,目前融创文旅集团手上共有10座文旅城、4个文旅度假区和9个文旅小镇,涵盖39座融创乐园、24个商业、70家高端酒店。RET睿意德、普华永道发布的《文旅地产:开启下一个黄金十年》报告中指出,以营销为导向的“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”的房地产模式,正在从增量开发向存量时代转变,以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式,则是下一个十年的主流。从快速扩张到深耕阶段文旅地产在资本的涌入下,一时间呈现“千帆竞发”的局面,项目之间的竞争已由分销渠道的竞争,深化为服务能力、资源能力的竞争,各地文化的独特性和唯一性,成为文化旅游产业项目的灵魂。2015年~2016年,文旅行业过快开发的问题逐步显现,一批定位不清盲目跟风的项目被市场淘汰,行业洗牌,随后文旅地产进入冷静期,近两年随着政策“东风”频吹,行业温度有所回升。靠地产销售赚快钱和靠运营赚慢钱的文旅项目,在投资逻辑上有本质上的区别,文旅项目需要有高超的运营能力和资本运作的能力。根据RET睿意德研究中心发现,目前文旅地产的核心卖点主要以山地、湖滨、滨海等自然资源,三者合计占比高达66%。从收入模型上看,整体仍以销售为主,自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,依托高尔夫、游艇码头等开发项目更多嫁接高端别墅,对资金和资源整合方面有较高要求。同策研究院首席研究员张宏伟向记者分析,“华侨城在运作文旅项目方面已经有成熟的体系和丰富的经验,从‘文旅 地产’的方式来看,还是一个相辅相成的关系,前期可能先进行资金投入,再通过开发、建设及运营后,把当地市场培育成熟,后续逐渐形成稳定的运营收益。”从文旅地产新增投资项目类别上看,特色小镇依然是资本热衷进入的领域。数据显示,今年1~6月,各地新签约、开工的特色小镇数量为59个,占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%,在所有项目类别中占比最大。华侨城光明集团委副书记龚宏伟在接受本报记者采访时表示,“华侨城主力打造的深圳光明小镇深耕当地文化旅游资源,目前欢乐田园里已经有上千亩花海,主要以‘大组团景观、小组团体验’的方式开发,春节呈现油菜花海,夏季呈现荷塘月色,‘十一’黄金周有向日葵花海等,接下来会在3700亩农田上陆续打造‘世纪花海’。”公开资料显示,华侨城深圳光明小镇总投资约300亿元,总规划范围11平方公里。据龚宏伟透露,除了已经建好的欢乐田园,接下来光明小镇还会进行迳口村旧村改造、森林公园以及马拉松绿道的开发,希望给游客带来“沉浸式体验”。运营模式、盈利构成、消费者爱好的变化均要求文旅地产企业升级思维。从当前文旅产业正在发生盈利变化的趋势来看,盈利模式正在从单一门票收入、楼盘销售收入,开始转向以运营为主的收费模式;在消费者深耕上,从散客的模式开始出现“复游”的会员模式;而文旅内容层面,传统自然风光旅游的偏好,也逐渐出现体育赛事、展览、戏剧等新型内容。消费升级下打造“超级IP”在文旅地产新时代,面对消费者不断升级的消费需求,文旅产品也面临不断的创新要求。在众多升级指标当中,“超级IP”越来越受到房企的重视。据《2017中国主题公园发展报告》称,国外主题公园收入主要包括三部分,其中门票占比30%,购物占比30%,衍生品等其他占比40%以上,“超级IP”的贡献可见一斑,未来文旅项目的竞争,很可能会逐渐演变为“超级IP”之间的战争。华侨城由于拥有欢乐谷等知名IP,旅游和地产业务被认为实现了互相支撑的效果。龚宏伟向本报记者介绍,光明新区向来以“光明三宝”出名,即乳鸽、甜玉米以及牛初乳,给许多深圳人留下深刻记忆,此次光明新区和华侨城联合打造的光明小镇项目,仍希望寄托于光明新区这一大型IP,在具有生态环保等优势下,计划对“光明三宝”进行包装后提升项目品牌实力。以佳兆业集团金沙湾乐园为例,独特之处即在于“乐园未开,IP先行”。佳兆业集团相关负责人告诉本报记者,金沙湾国际乐园基于《山海经》和深圳在地文化,创造了以反映人与自然相互依赖的关系为核心的IP故事《寻鲲记》,并通过“景区 游乐”“景区 演艺”“景区 服务”的模式将IP落地,成为全球为数不多的以一个世界观串联整个乐园的经典案例。有了好的IP并非就是制胜法宝,另一个关键在于围绕该IP所衍生的体验和产品集群。以迪士尼乐园和环球影城为例,其主题游览收入比例只占到业务总收入约30%,其余收入来源是由主题娱乐设施带动而产生的关联产业,且关联产业收入超过了主体产业。通过主题娱乐设施的带动,创造出核心层、积聚层、衍生层等相互承接的产业链条。盘和林认为,国内现有的大部分文旅项目对门票经济依赖严重。而国外主题公园收入多元化,未来国内文旅项目还应该在文化创新力、打造核心IP、多元化经营等下功夫。(来源:中国经营报的财富号 2019-08-17 08:39) [点击查看原文]

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08月17日 09:40
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