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“三道红线”新规加码

作者:时代财经 黄银桥 图片来源:pixabay 自8月20日住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会之后,“三道红线”融资新规浮出水面已经超过一个月,各项规定正在逐步推进,最新消息是试点房企率先迎来了“最后期限”。 9月26日,据财联社报道,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。试点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企,这批房企从9月开始每月15日前向监管部门提交监测表,其中就包括“三道红线”。 据时代财经了解,“三道红线”包括:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。同时,监管部门根据房企的具体指标进行分类,全部踩线,为红色档;两项“踩线”,为橙色档;一项“踩线”,为黄色档;若全部指标符合监管层要求,为绿色档。 在对每家试点房企进行“健康归档”之余,监管部门对于不同状况的房企的债务也做了严格要求。其中,红色档,有息负债不得增加;橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。 以2019年年报数据为基础,综合企业年报、Wind、华创证券的统计数据显示,目前12家试点房企中,融创、恒大、绿地、阳光城全部踩线,归为红色档;橙色档只有中梁一家;碧桂园、新城控股、万科为黄色档;保利、中海、华侨城、华润四家央企均为绿色档。 数据来源:企业年报、Wind、华创证券 制图:时代财经 为脱离危险区,降负债成为了“踩线”房企刻不容缓的任务。然而,这对于长期采用“高周转”、“高负债”开发模式的房企并不是一件容易的事。 “在实际的经济环境中,房企降负债是比较困难的。”汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲亦表示。在他看来,房企如果硬要把负债降下去付出的代价也比较大,比如打折销售回笼资金、加快交付,或者发行新股,但会面临股票抛售压力。 易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为,房企降负债确实面临压力,后续拓宽融资渠道很关键。 实际上,为了降负债,房企们也是绞尽脑汁,特别是那些三道红线全部踩中的红色档房企,动作尤为频繁。 在打折促销回款方面,恒大无疑是最为积极的房企之一。继今年2月推出全国楼盘7.5折促销之后,恒大又于9月7日起继续降价,推出全线7折优惠,覆盖全国600个楼盘。7月7日,恒大还公开抛售超过200个写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产。 至于发行新股,由于股价长期被低估,这是房企少有采取的融资方式,但今年以来,试点房企中的融创、新城发展、万科都先后进行过配股融资,其中融创融资规模最大,募资净额达到79.58亿港元,万科次之,为78.65亿港元。9月15日,恒大旗下的恒大汽车亦宣布通过配售方式,引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等多名战略投资者。 与发行新股稀释股东股权异曲同工的是,部分房企不惜出售股权引入投资者。7月26日,绿地两股东——上海地产(集团)有限公司及上海城投(集团)有限公司宣布,拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地部分股份,拟转让股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。 “三道红线”全踩中的阳光城也在9月9日割让了13.53%股权,引入泰康人寿及泰康养老作战略投资者。“险资的加入为降低目前公司负债将起到作用。”一位阳光城内部人士曾向媒体透露。 还有一种惯用的降负债方式就是分拆旗下业务。7月份,恒大公告将分拆物业公司赴港上市,同时引入14家战投筹资235亿港元。恒大总裁夏海钧曾公开表示,分拆物业上市预计可降低恒大负债率19个百分点。恒大汽车在宣布引入战投三天后,又在9月18日计划赶赴上海证券交易所科创板上市。 一直没有分拆时间表的绿地金融,在8月份传出了计划在2021年底赴港上市的消息。同样是在8月,融创中国也宣布分拆融创服务于港交所上市。 毫无疑问,试点的12家房企承担着一定标杆的作用,但“三道红线”紧箍咒下,其他房企也无法松懈。据华创证券研报显示,以2019年报数据为基础,30强房企中,“三道红线”均触及的房企共有9家;满足2个条件的有5家;满足1个条件的11家;3项均未触及的共5家。 可以看出,能纳入“绿色档”的房企只是少数。接下来,降负债将成为房地产行业中普遍现象。黄立冲认为,接下来房企为了降杠杆,会大量采取小股操盘、项目合作等方式去规避“三道红线”。 而在房企忙于降负债的时候,房地产行业的格局也将迎来一定变化,那些曾经靠着“高周转”、“高负债”而突围的房企可能要慢下来了。“降负债当然有可能导致规模的落后,但如果不这样做他们都将奔向债务悬崖。”黄立冲表示。(来源:时代财经TF的财富号 2020-09-28 09:20) [点击查看原文]

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2020年09月28日 09:42
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