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四川股友

触“三条红线”

来源:中访网关注近年来,为谋求转型和版图扩张,华侨城多次参与到地方混改和整合重组之中。从云南世博到西安曲江文旅、,均不乏华侨城的身影。如今,经过长时间接洽和谈判,华侨城终于将江苏房投纳入了麾下。根据华侨城2020年上半年的财报数据,华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52%,净负债率为111.24%,现金短债比为1.06,比照“三道红线”的要求,华侨城触及两条红线,这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5%。数十年来,房地产出了很多“新政”。但主要是对整个楼市的宏观调控,对房地产公司造成实质性影响的很少。其中,三大红线更是直接变成了硬杠杠,具体如下:1、剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;2、净负债率不得大于100%;3、现金短债比不得小于1倍根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。根据财报,截止2020年上半年,华侨城短期借款281.08亿元,一年内到期的非流动负债79.09亿元,短期债务总计360.17亿元,对应的货币资金余额为 384.68 亿元,也就是说,现金刚好能覆盖短债。华侨城的财务健康情况在百强上市房企中仍处于靠后位置,根据和讯网房产独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》,在有数据可查的房企中,华侨城排名倒数第8,该榜单是根据净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2019年底)、现金覆盖比率三个维度进行平均加权得分,计算出排名。为什么要设置三道红线?不少投资者认为,房地产绑架了金融,绑架了实体经济,大到不能倒。其实,房地产作为国民经济的重要组成部分,确实不能倒,但并不代表房地产公司不能倒。踩上红线的房企意味着什么?融不到钱了。中国的房地产企业大多是高杠杆运行,主要靠贷款经营,一旦抽走资金,很多房企一夜之间就会断流。如何判断房企的资金紧张程度呢?打开现金流量表。对于房地产企业来说,营收和净利润代表了过去的业绩,只有现金流才代表了当前业绩。比如收到预售房款,会计入合同负债(预收款项),客户验收入住之前,不会体现为营业收入,客户办完贷款手续到入驻,通常好几年。但是这笔钱会体现在现金流量表的经营性现金流入里,现金流量表可以分析房企真正的经营情况。经营性现金流量净额是一个比较直观的数据,比如华侨城十年来,经营性现金流量净额合计为-200亿。这意味着公司卖房子根本没有赚到钱,或者说赚到的钱都拿去买地了,还远远不够。 相关证券:华侨城A(000069)(来源:深度观点财经的财富号 2020-10-12 19:44) [点击查看原文]

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2020年10月12日 20:24
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