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教改下的学区房:12万/仍抢破头

撰文 / 李逗编辑 / 嵇国华即便单价已经来到令人咋舌的25万元/平方米,看房的家长仍义无反顾、果断秒杀。2020年4月30号,西城区一纸教育改革文件,让整个学区房市场又沸腾起来。在教育资源稀缺的北京,西城的区位优势不用多说。对无数家长而言,拥有一套西城学区房,意味着买入了一张通往名校的车票。而在4月30号之后,这场单边游戏的规则即将被打破。按照新规,西城区将沿袭北京其他五城区的多校划片政策,学区房不再锁定单一学校,而是改为以电脑派位的方式分配学校,确定最终入校资格。赶在7月31号政策实施之前,一些焦虑的家长们,迅速奔向了西城学区房的房屋中介,买到最后一张十拿九稳的入场券。犹豫的永远在犹豫,果断的基本就在当天成交。在北京之外的其他一线城市,多校划片的教改政策也在不断上演,在有限的教育资源之下,学区房的房价涨势依然让很多人追赶不及。“多校划片”的教改政策之下,上重点中小学校的资格,被分配给了电脑派位。有人暗喜,但更多人也开始担心,靠买房就能上好学校的日子,可能一去不复返了。图/视觉中国抢上最后一班车“多校划片”政策出台后,西城区教委工作人员的电话几乎天天被打爆。“731之后,会实行全西城电脑派位么?”“731之后,XX学校会被划出本片区么?”“长安街以北的小区,会被划到长安街以南的学校么?”这些大大的问号,萦绕在无数关注的家长心中。他们开始频繁向西城区教委人员咨询,以早日解除心中的疑问。2020年5月9号下午,一位持之以恒的家长接到西城教委人员的回电。不过,在得到了部分解答之余,教委人员口中的“应该吧”、“这个不好说”,也让家长看到了政策调整的不确定性。2020年4月30号,北京市西城区教委的一纸文件,打破了西城学区房市场以往的平静。文件规定,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说,如果在7月31日之前在西城买房落户,还有机会上对口的名校。作为北京教育强区,西城区云集了众多重点中小学。这里曾经创下了“11平米学区房卖出530万元”,“半地下室学区房卖1050万元”等纪录。西城实施多校划片的消息一出,唱衰学区房的声音不绝于耳。在外界眼里,这个象征中国教育最强堡垒的西城学区房,终于打开了一道裂痕。但实际情况来看, 学区房改革的实际推行之路要远比想象中长很多。西城区发布“多校划片”之前,北京其他五区曾先后宣布多校划片的城区。不过,从以往片区的实际执行情况来看,多校划片仍没有实现全面推行,学区房、“择校热”现象在这些区域中仍然存在。图/视觉中国以海淀区为例,海淀教委曾宣布,“2019年1月1日后,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将实施多校划片。”AI财经社了解到,海淀区部分小区,如阳春光华家园、光大花园等小区均执行双学区,对口中关村三小及万泉两所小学,由业主自选任一学校。而朝阳区早于2017年6月份便宣布的多校划片政策,在实际执行过程中,也是以单校划片为主。即使如此,学区房政策的风吹草动,仍然牵动着父母们焦灼的心。在持有“孟母三迁”信念的家长眼里,教育大业不容闪失。西城“多校划片”政策发布的第二天,不少家长迅速奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。负责西城区房屋销售的经纪人李明表示,“仅五一假期,西城区基本上以1天10套的价格成交,一个是因为上架的房源多了,另一个也是看房的家长也多了”。贝壳研究院统计数据进一步佐证了这一现象,五一期间,西城区交易量环比和同比增长均超过100%,成交套均面积61平方米,套均价格749万,每平米均价超过12万。其中,以金融街和德胜片区涨势最为突出。学区房大量交易带来的交易结构变化,也使得区域成交价格呈现上浮态势。浇不灭的学区房热情北京之外,学区房改革早已在深圳推行已久。但与大众预期不同的是,深圳教改调整不仅没能拉低房价,反而让学区房市场又经历了一轮暴涨。早在2015年,深圳就在南山、福田、罗湖和盐田小范围内试点“大学区制”。改革原理与北京的“多校划片”性质类似,试点区域的义务教育阶段学生入学,家长可自愿在学区内为孩子报读2到3所学校,按志愿次序和积分高低依次录取。新规实施的这几年里,学区房价格开始蹿升。“整个深圳市场,这几年来优质学区房的价格涨幅最大,成交也旺。”深圳的一名房产中介表示,仅看2020年的表现,学区房是赶在整体楼市火热之前率先涨起来的,有的学区房涨幅甚至高达9成。业内对此并不感到意外。某深圳房企营销总监王晓丽表示,“深圳中小学人数和北京差不多,但是学校数量太少。再加上这两年大量年轻人涌入深圳楼市,供需矛盾激化,学区房热度自然降不下来。多校划片虽然有利于片区房价均衡,但治标不治本,毕竟买了该区的住房,才有机会入读相应的学校。”据媒体不完全统计,2019年深圳的学位缺口或超过7万个,仅福田、龙华、光明和龙岗四区的公共学位缺口就将达到2.2万个。供需缺口加大下,学区房的价格逐渐走高。而在北上广等一线城市,不断上涨的学区房价格,成为了众多家长趋之若鹜的投资对象。图/视觉中国“很多人不理解,为什么要花1200万买一套公立学校的学区房,而不去选择一个一年学费20万的私立学校。但其实你仔细算下就会发现,买了1200万学区房的人,等到孩子毕业后,房子的价格也会涨起来,那个时候再转手卖出去,可能会有个几百万收益,而私立学校学费,就只是一笔纯消费了,肯定是买学区房更划算。”一位深圳房企人士表示。在北上深等一二线城市,有着“入学门票+投资属性”的学区房长期被视为楼市的硬通货。多校划片之后,教育会更公平?在局外人看来,天价学区房是市场扭曲到极致的结果。但对于有能力的家长而言,学区房自然有其不能忽略的合理性。毕竟,在“抢跑教育”这件事上,国外家长也有着同样的焦虑。在英美等发达国家,优质学位往往会带动周边房价上涨,房价上涨会带动政府的房地产税收入,政府也得以进一步提升片区的配套、教育资源,学区房的价格往往会高于普通房价。譬如美国纽约州长岛区杰瑞柯学区,距离曼哈顿29英里,拥有五所公立学校,包括三所小学、一所初中及一所高中,2018年区内有2978名学生,师生比例为1:10,2019年更被评为全美最好学区第一名。同期该地区的房屋中间价位为90万美元,而同等距离曼哈顿一小时车程的长岛地区的单体别墅,价格在30-50万美元左右。在中国,学区房市场真正开始规范化之前,普通家庭孩子想要上好学校,往往需要借助灰色渠道,“条子生”、“关系生”、“特长生”、“推优生”等现象频发。最为突出的就是“共建生”,一些企业或单位通过赞助好学校,从而让职工子女获得入学机会。图/视觉中国1986年起,为了保障教育资源的公平,我国义务教育阶段实行“就近入学”政策,一个小区对应一所学校,但由于名校资源稀缺属性,“学区房”价值更为凸显,名校所在小区房价溢价水平不断抬升。一位房地产分析人士表示,“学区房的价格,虽然有不合理的因素,但已经是最公平且透明的一种方式,让普通家庭孩子有了上优质学校的机会。”尽管“多校划片”意在加强教育公平,但本质上可能会让买学区房变得更不公平。“以往都是拼钱,之后可能更多得靠拼爹了,一些利益群体反而更加固化了。”上述分析人士说道。不可否认,多校划片降低了名校与房产之间过于紧密的捆绑,让片区内家庭有机会获得优质教育资源。但某种程度上,也让上好学校成为一项更为复杂的选择题。深职院房地产研究所所长邓志旺坦陈,“不管是公证抽签还是电脑派位,都不如原来买房积分那样简单透明。”邓志旺认为,问题解决的根本还是要改变教育资源不均衡的状态。安居客首席分析师张波也表示,“如果真的要缓解学区房,需要多加强公办学校的师资力量,改善师资水平的教育不平衡,弱化学区房的教育资源差异,这是目前来说,更行之有效的办法。"而在现有多校划片的政策下,学区房市场又将面临怎样的走势?中原地产首席分析师张大伟表示,“整体来看的话,学区房新政是可以拉平最顶尖的学区房的价格,但是对于整个区域来说的话,影响不会很大。”张大伟认为,整个市场在7月31日之后还是会比较平稳的,因为在未来一段时间内,单个区域内的教育资源是相对均衡的。学区房依然是根据本身所处区域的学校来综合定价。邓志旺则指出了“多校划片”产生的后续连锁效应。“首先,如果片区内教育资源均衡,扩大学区范围问题不大;但是如果片区内同时存在名校和普通学校。多校划片改变了原本的学位对应关系,容易产生社会矛盾。其次,多校划片不一定会把房价降下来,甚至有可能导致原本没有机会就读名校的小区价格上涨,也就是止住了名校学区房的上涨势头,但对捆绑的普通学区房带来一定的利好。”当下,教育仍是实现价值、跃升阶层的最稳妥的方式。在中国家长眼里,即使有区位、地段、户型等各种因素,教育资源永远是不变的购房“第一附加值”。学区房成为上升通道的关键一环,更好的房价支撑更好的教育及公共资源落地,优质的教育反过来也保障了学区房价和子女的升学机会。上升的永远上升,没有受益者想打破这种循环。(注:李明、王晓丽为化名)(来源:LittleRed11的财富号 2020-05-11 20:42) [点击查看原文]

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05月11日 21:21
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