去年华夏幸福经历水逆期后发出的《致股东信》，字里行间充满了信心。冬去春来，夏至蝉鸣，经过半年夺的调整，从偏安一隅到异地复制,再到平安入股、高层引援，以及新业务的探索,华夏幸福的年中检验时刻到了。今年上半年，带领华夏幸福交出“答卷”的是吴向东，当年那个华润万象城一战成名的业界名将。从数据观之，似乎有些差强人意。这是公司预期之内的答案，还是吴向东能力不及？他真的能够带领华夏幸福迎来真正的幸福吗？我们接着往下看。销售数据“双降”均超两成7月12日晚间,华夏幸福对外披露公司今年4-6月经营情况简报，数据显示，2019年4-6月,华夏幸福签约销售总额为335.31亿元,同比下降6.49%;销售面积244.65万平米,同比下降36.57%。销售额和销售面积“双降”。这份报告业绩并不好看，但对于吴向东来说非比寻常，这是吴向东履职华夏幸福以来的首份全周期季报。同时，这简单几组数据却也有着“双降”以外的其他解读，如4-6月销售面积下滑，销售额却提高了，似乎经营情况正朝好的方向发展。2月12日吴向东辞别旧主华润置地，辞去公司执行董事等一切职务；一周过后，华夏幸福的官方声明宣布吴向东加盟，任首席执行官（CEO）暨总裁。上任后，他搭档在华润的“股肱”俞健，所谓强强联合，谁与争锋。有业内人士评价“有俞健从旁佐助，吴向东入阁之路显得更加顺畅，但他未来也要面对比华润置地更复杂的境况。”可谓一语中的。从此次发布的业绩报告来看，华夏幸福2019年4-6月业绩报告期内,产业园区结算收入额为81.07亿元,同比增长64.51%;房地产开发签约销售额为245.46亿元,同比下降18.23%;其他业务(物业及酒店等)销售额为8.78亿元,同比下降3.52%。但值得注意的是，产业园区结算收入额增长的原因是华夏幸福的大本营京津冀区域开始进入结算期。1-6月,津京冀区域总结算面积为198.3万平米,其中4-6月,结算面积就达到了198.2万平米。这也就是为何所有的业绩当中，结算金额格外醒目的原因。然而仅半年，华夏幸福业绩下滑足足两成，这又说明什么？助力产业新城从华夏幸福1-6月的销售额来看，尽管产业园区的结算收入额快速增长，但华夏幸福的总销售额因为房地产开发签约销售额下降同比减少20%，所以房地产开发在构成华夏幸福总销售额中具有举足轻重的地位，但抛开销售额，从利润上来讲，华夏幸福还是对产业园区寄予厚望。华夏幸福的产业园区主要以产业新城为主。为大力开发产业新城，2018年华夏幸福新增18个产业新城项目，全部为环北京以外区域，年内新增签约投资额约为1660亿元，不仅如此，华夏幸福还大胆的尝试了将产业新城进行异地复制，一举大获成功。从华夏幸福2018年年度报告数据来看，随着异地复制的加速，华夏幸福环京以外区域业绩增长较快，实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占主营业务收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%；销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占整体销售额比例从上一年度的23.76%提升至46.46%。到这里，以为是这样大团圆的结局了吗？从历史进程的角度分析，往往一件事看上去越完美的毫无瑕疵，越是酝酿着巨大的缺口。富贵险中求福兮祸所伏，祸兮福所倚。产业新城这一独特模式，不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底，以期实现“自我造血”，也决定了华夏幸福在产业新城产生收益之前需要垫付大量建设资金。房地产业务可以高周转，但产业新城前期的基建、招商各方面都需要一个漫长的过程。固安做了16年，也是近几年才开始大面积回报的，很多地方甚至需要等待10年、15年之后才能慢慢盈利。所以对于房企来讲，开展这一业务对于资金的要求甚高，尽管平安入驻为华夏幸福带来了资金，但第一季度华夏幸福现金流为负难掩“囊中羞涩”。华夏幸福2019年4-6月房地产开发项目情况：华夏幸福2019年4-6月房地产开发项目情况数据来源：网金融终端缺钱是华夏幸福面临的一大难题，除此之外，投资风险，也是其必须面对的另一大桎梏。从此次华夏幸福发布的2019年4-6月房地产开发项目来看，其主战场仍然是在京津冀，这就意味着，华夏幸福的产业新城主要业绩与京津冀的房价密切相关，但一线城市在承担经济发展重任的同时，房价受到密切的关注与严格的调控，这就意味着，华夏幸福的切身利益与市场调控的价格牢牢地捆绑在一起，缺乏一定的弹性和灵活自助性。但也有人说，如今不是产业园区有收入了吗?4-6月同比增长了64.51%。殊不知与华夏幸福前期的巨额投入相比，这点回报算不了什么。而且对于瞬息万变的市场来说，浪费时间就意味着错失机会，落后他人。这一点在华夏幸福的排名上体现得淋漓尽致，在观点指数发布的2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100中，华夏幸福仅以640亿元的销售额位列第23位，而此刻达标千亿的房企已升至12家。那些曾经被华夏幸福甩在后面的房企，也纷纷后来者居上。但不可置否的一点是，传统的房地产开发虽然资金回转快，投入多，回报多，但面对着越来越严峻的房地产形势，土地价格攀升，房企融资收紧，杠杆监管，传统房企的转型已成趋势。万科振臂高呼“活下去”，万达跨界体育，二十年后重归足坛，并成了一段佳话，潘石屹守着转型成功的SOHO参加综艺格外逍遥，而华夏幸福呢？正在从传统房地产的泥沼中奋力拔身，处于转型的中间过渡期，所以才有之前的经营活动现金流为负，销售额下滑两成。所谓富贵险中求，尽管当下华夏幸福正经历着转型的空白期，销售必然受到影响，资金缺乏，但就当下的发展形势来看，都市圈发展战略已经上升为国家重大战略，成为未来20年新型城镇化的主体形态，华夏幸福耕耘17年的产业新城事业正迎来新机遇。随着后期产业园区的结算金额增多，资金回笼及环京市场的触底回暖，华夏幸福业绩有望触底反弹。这个过程，也意味着吴向东带领的华夏幸福要经历漫长的蛰伏期，方能迎来春天，获得幸福。（来源：道哥财经的财富号 2019-07-18 10:29） [点击查看原文]