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陕西股友

荣盛发展:静静磨剑

地产企业这几年来有两股暗流,一是权益比例越来越小,二是回归主业取代多元趋势。 前一种发生的原因,在于追求“规模论”,用各种合作计入去充大口径销售额,却也导致少数股东权益的流失。而后一种发生的原因,在于行业里的多元化,普遍只出不进。 能做好的企业并不是没有,但确实不多。尤其在2020年,还能“不虚胖”,不撇多元业务,且将多元化做出成绩的,确是大神。 权益超90% 高权益优势将长期显现 从荣盛发展刚发布的半年报看,今年上半年,荣盛发展签订商品房销售合同金额482.25亿元,同比增长3.54%;合同面积434.22万平方米,同比增长2.73%;销售均价11106元/平方米,同比增长0.3%。整体销售情况呈现出呈现量价齐升的态势。 虽然荣盛发展并未披露具体的权益金额,但从新增拿地权益和归母权益占比中,略可窥见。 今年上半年,荣盛发展新增土地储备45宗,约对应建筑面积467.43万平方米;购地金额208.17亿元,权益购地金额181.84亿元,权益占比达到了87.35%。 如果从归母权益看,上半年荣盛发展实现属于母公司所有者权益411.88亿元,占到了所有者权益的91.6%。 可推测,荣盛发展的销售权益,至少维持在90%左右。 荣盛发展高权益的战略,并不是没有受到市场的质疑,在一些投资者心里,把规模快速滚大才是主流选择——在股吧里,就有投资者向荣盛发展管理层提问:现在土拍价格有上涨了,能不能考虑和某些发债便宜的房企合作共同开发呢? 而荣盛发展方面也坚定回答表示,公司一直保持着比较高的权益比,这2年也陆续和其他房企有一定合作,目前高权益比的策略不会做大的调整,同时也可以合作开发符合公司要求的项目。 高权益战略的坚持,从短期看,或许会跑慢同行,但从长期看,将使得荣盛发展销售的含金量十足:不仅销售数据扎实,归属母公司的净利润也将随着销售的增长、产品利润空间的提高、项目开发成本和周期更加可控,实现稳步增幅,并直接带来现金流,增厚利润,并间接影响负债率在内的一系列运营指标——如上半年末,荣盛发展的毛利率为31.3%,较2019年提升1.2个百分点;又如,报告期内,荣盛发展的资产负债率和净负债率分别为82.7%和85.9%,较去年同期就分别下降了1.6和10.6和百分比,进一步成为更值得长期持有的优质股。 产业园迅猛 荣万家估值可期 2020年上半年,荣盛发展实现营业收入261.54亿元,同比增长7.36%;实现营业利润44.57亿元,同比增长12.79%。 按地区看,营收贡献最高的仍为荣盛发展的大本营——河北省,贡献额为131.38亿元,贡献率达到了50.23%。数额同比增长了28.39%,贡献率同比提高了8.23个百分比。 这一方面是对荣盛发展大本营深耕的肯定,另一方面,深耕也将带来市场口碑积淀,从而转化为更稳健的市场份额和较高的利润水平。 贡献第二的区域,为江苏省,占比从去年同期的16.21%,提高到了20.76%;贡献额同比增长了37.48%。 从2017年起,江苏省就在荣盛发展的销售、利润中扮演着第二重点区域的角色,与河北省一南一北称雄荣盛发展布局。在2020年年初第一波疫情后期,江苏和浙江为复工最早的两个省份。对于荣盛发展来说,把江苏省的战略提高并稳固,将是其缓冲华北一系列政策,应对区域市场低迷的有效出口,而江苏省更加活跃的市场交易环境,也将对荣盛发展未来的销售起到支撑和保障作用。 如果分业务看,房地产业的营收占比为86.56%,同比下降了2.21个百分比。而多元业务合计实现营收31.2亿元,占总营收比重提升了2.2%至13.4%。 这首先得益于产业园业务的迅猛增收,荣盛发展积极推进“大项目资源导入”和“产业园中园打造”的招商策略,荣盛发展兴城签约规模进一步扩大,产业氛围更加浓厚。未来随着非首都功能疏解,更多产业向环京区域移交,这一板块的营收与利润贡献长期。 其次,在今年6月24日向港交所递交了招股书的物业服务板块,也是荣盛发展多元板块夯实的作证。 根据招股书,荣万家各项主要财务指标均表现优秀。其营业收入从2017年的7.09亿元增加到2019年的12.5亿元,复合年增长率为32.8%,利润及综合收益总额从2017年的4190万元增加到2019年的1.1亿元,复合年增长率高达62.2%。而今年上半年,荣盛发展物业板块营收额继续同比增长18.59%,达到6.37亿元。 目前,荣盛发展持有荣万家83.52%股权。物管行业本身市场空间较大,行业格局分散,且具备轻资产、政策鼓励、现金流良好、ROE高等优势,因此板块估值持续高位;而多个证券机构认为,若荣万家顺利上市,将有望带动荣盛发展的估值修复,股票价值有望迎来重估契机。 而荣盛发展发展多元的另一个重点项目——荣盛康旅,因为布局时间已有5年,早已羽翼渐满,大健康产业业态初显,形成了“3+1”的荣盛发展康旅国际度假区业态模式。 目前,荣盛发展已经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外,还走出国门,在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。 在2月各地驰援湖北抗疫时,神农架龙降坪旅游度假区作为荣盛康旅在湖北的重要旅游度假项目,承接了部分湖北抗疫医护人员的接待任务,接待人数达到600人,成为荣盛发展履行社会责任的又一抓手。 2020年上半年,旅游行业因为疫情,到了7月才恢复跨省游,荣盛康旅业务收入也有所折损——报告期内实现营业收入3.79亿元,但仍新增土地储备面积77.5万平方米。下半年里,随着海外出行受疫情影响持续不便,内循环下国内旅游继续升温,迎来更多机会,荣盛康旅的收入也将回到正轨,并创造更多收益。(来源:蓝鲸财经的财富号 2020-08-17 10:05) [点击查看原文]

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08月17日 10:17
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