荣盛发展：“金融管控年”的稳增长之道
在三道红线、集中供地、监管扩容、信贷额收紧等硬核政策叠加之下，2021年被视为房地产行业的“金融管控年”。
凭借胆量和高杠杆即可笑傲江湖的时代一去不返，新形势下，在发展与风险、资产与负债之间谨慎寻求平衡，成为房企稳健长久经营之道。在近期密集发布的房企中期业绩单中，可以窥见品牌房企对稳健经营策略的重视。8月20日，荣盛发展发布2021年半年报，上半年实现营业收入342.23亿元，同比增长30.85%；上半年，公司签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19.00%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。在数十家房企中报预亏、预减的背景下，荣盛发展实现上半年经营的持续稳步增长。主动调节奏世间万物其实都是相通的，精美的事物总能表现出共性，比如音乐的节奏显而易见，而数学定律在科学家眼中同样呈现出动人的节奏。企业经营也不例外，一家优秀的企业之所以优秀，它一定是在看似千篇一律的经营活动之中找到自己独特节奏的思考者。房企的基本盘就是其开工、开盘及销售的组织能力，而这些数字，也将直观地呈现在企业报表中。开工、开盘、销售，听起来都是再普通不过的基本操作，然而操作技巧的不同，却能导致悬殊的结果。例如，今年3月，某房企交出了上市十余年来最差的一份成绩单——营收利润双双大跌，由此引发股债双杀惨剧，遭多家国际评级机构下调评级。其直接原因就是，公司多个项目交付延迟，未达到确认收入条件，被从年报中剔除。业内对此的解读，多集中于该公司对于经营节奏把握的失控。荣盛发展则试图去主动调整节奏。2021年，荣盛发展推盘和销售的节奏与以往相比，表现出了明显的不同。往年，荣盛发展的销售大多数集中在第四季度，而今年上半年就有三个月单月销售额破百亿，从而使得上半年计划完成率同比提高了6.23个百分点。
主动的节奏控制换来的是符合预期的业绩表现。上半年，荣盛发展签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19.00%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。结转项目面积331.54万平方米，同比上升56.28%；结算收入315.78亿元，同比增长39.48%。从销售额来分析，同比24.26%的增速，在今年略显低迷的行业背景下，属于Top50房企中的佼佼者。从荣盛发展自身来看，其2020年上半年销售额同比增速约为3.54%，2019年上半年销售额同比增速约为16.16%，2021年中报销售业绩是近三年中最为亮眼的。坚决降杆杆随着房地产行业步入金融管控年，规模已经不再是评判房企实力的主要标准，现金流如何、负债率是否足够低、防范金融风险的堤坝是否足够宽，这些变得更为重要。新形势下，荣盛发展的决策简单而坚决，那就是——降杠杆。上半年，荣盛发展谨慎控制投资力度，加强对库存资源的销售力度，加大回款力度，提前做好各项债务的还款计划。最终，较好的销售回款和融资，使得荣盛发展的现金流状况得到极大改善，公司经营活动产生的现金流量净额12.47亿元，连续四年及一期持续为正。“三条红线”是时下考量房企财务健康状况的硬指标，截至2021年6月30日，荣盛发展两条达标，一条接近达标：现金短债比为1.16，达到监管要求的大于1倍；净负债率66.5%，远低于监管要求的低于100%；剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，接近监管要求的 70%。对此，业内人士分析称，荣盛发展全年有望实现三条线转绿。保证去化前提下拿地在行业发展倚仗高杠杆加持的年代，资本市场给予房企估值的一个重要依据，就是其土地储备量。但在金融深度管控的当下，如果一家房企的高土地储备是以高杠杆为代价，去化能力却较弱，反倒可能成为引爆企业危机的导火索。这从房企对待拿地的谨慎态度上，也可以得到印证。在“三道红线”政策的约束下，房地产开发企业购置土地的行为更加审慎，根据中国指数研究院统计，2021年上半年，全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%；成交4.2亿平方米，同比下降10.6%。　因此，考量一家企业的土地储备情况，必须从储备量、储备结构及去化能力等方面综合考虑。报告期内，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，计容建筑面积302.86万平方米，购地金额123.4亿元。其聚焦优势城市，维护市场地位的意图明显，仅长三角、珠三角的投资金额就达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%，在杭州、徐州、芜湖、广州等土储较少的城市积极补充土地储备。截至报告期末，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，与2020年12月末的3835.98万平方米相比，下降了约2.47%。也就是说，荣盛发展拿地并不少，但前提是保证它的去化能力更高。对此，分析人士指出，荣盛发展在土地储备的加强上走得极其谨慎，不仅考虑发展的需要，更考虑项目的完成效率、资金的周转率，努力寻求平衡。与此同时，在土地储备结构上着力于布局合理性的加强，城市量级在提高，从京津冀的旧有优势布局出发，着力发展长三角、中西部、珠三角等新的布局，为今后的增长打下基础。在搅动行业激荡的风浪渐趋平稳之后，那些执着于企业经营之道的技术流派终将成为走得最远的企业。