房地产企业又出安全事故了。这次不是万科，而是绿地控股。近日，江苏省住房和城乡建设厅网站发布通报显示，5月7日，江苏扬州一处房产开发项目发生事故，死亡一人，该项目总承包单位是绿地控股。据媒体报道，4月1日，绿地控股悉尼NBH项目建筑工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤。也就是说，绿地控股旗下建设和施工项目在40天内发生了两起死亡事故。房地产行业一直是安全事故多发区，外界普遍认为和房企的高周转模式有关。“天下武功，唯快不破”，高周转崇尚速度至上，核心指标有三：“拿地多久开工”、“多久开盘”、“现金流多久回正”。近几年，限价限购政策出台，融资端收紧，降负债、降杠杆大势已定，企业为了提高资本回报率，高周转成了“救命良方”。但房子建得速度过快，一旦越过了红线，质量问题和安全事故就会更加频繁，高周转又被指责为“万恶之源”。1、高周转之殇高周转的鼻祖是“地产一哥”万科。2010年，万科提出“5986”高周转模式，也就是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。这一模式帮助万科创造了销售神话，2010年，万科销售额1081.6亿元，同比增长70%，成为中国房地产销售新的记录。2011年，万科销售额再破千亿，蝉联行业销冠。随之而来的是源源不断的安全事故和质量问题，愤怒的业主拉横幅抗议，甚至往总部送花圈。那么，绿地控股的高周转修炼到什么程度？根据wind数据，绿地控股存货周转率和总资产周转率分别是0.53和0.37。有机构统计，2018年，A股和港股上市公司中，房地产开发企业有240多家，存货周转率和总资产周转率的中位值分别为0.28和0.19。也就是说，绿地控股的存货周转速度几乎是行业中位值的2倍。数据来源：wind不幸的是，绿地控股步了万科的后尘，旗下多个楼盘因为质量问题引发维权事件，包括“房屋墙面大面积空鼓”、“地面沙化”等。维权事例自2018年以来呈现增多的趋势。2、活下去之难去年9月，万科哭惨“活下去”震惊业界。不过，从万科的业绩来看，“活下去”是说给别的房企听的。如果要说出房企活不下去的原因，资金和负债压力一定位列其中。房地产行业中，容易产生富翁，也容易产生“负翁”。具体到绿地控股，2018年，公司总资产跨过万亿大关，其中9000多亿是负债，资产负债率达89.49%，同比增长0.57%。可谓把高杠杆用到了极致。图片来源：绿地控股2018年报这种高负债的模式，对公司的资金周转和融资能力都提出了极高的挑战，一旦资金链断裂，风光立刻变风暴，宋卫平的绿城、孙宏斌的顺驰都因为资金链断裂被迫“卖身”。“活下去”，并不是危言耸听。加之近年来限购限价政策、融资端收紧等原因，“快速拿地、快速开盘、快速回笼资金”的高周转模式被视为房企的“救命良方”。绿地控股走上高周转的背后，是其在房产界地位的下滑。2015年8月，绿地控股重组上市，当日市值超过3000亿，超过万科，成为国内市值最高的房地产企业。数据显示，在2016年之前，绿地控股也一直稳居销售榜前三，随着碧桂园等房企的异军突起，绿地控股跌出前五。2017年以来，绿地控股开始大规模加码三四线城市。据上海中原地产研究院的数据显示，在土地储备上，绿地控股 2017年拿地82宗，2018年260宗。今年2月，绿地控股还斥资121亿元收购中民投董家湾项目。1月19日，绿地控股董事长、总裁张玉良曾公开阐述高周转策略，主张部分有条件的高周转，没有条件的要尊重规律。管理不到位的，就只能放慢，否则就会出事故。关于上述安全事故，绿地控股暂未作出回应。3、投资者之痛同是“地产一哥”，绿地控股在业绩上败给万科，股价走势也令投资者心痛。上市以来，股价几乎是一路下跌，截至5月29日收盘，报6.79元。而万科则呈现出折线上升走势，最新股价为27.16元。图片来源：同花顺（2015年以来股价走势，左为绿地控股，右为万科）在外界看来，造成两者股价云泥之别的直接原因是机构的不同态度。显然，绿地控股是被机构看空的那方。具体来看，2016年6月以来，绿地控股股权比例22%的限售股解禁，股东平安创投等大笔减持，并且通过大宗交易平台折价抛售。对绿地控股股价压制很大。机构的看空和与投行沟通不够被张玉良认为是股价低迷的原因。为什么机构不看好绿地控股？外界给出几点原因，首先是商办市场表现不佳拖累销售业绩，其次是公司“大消费”“大基建”等多元化布局短期效应不明显，另外就是高企的负债率。今年1月，张玉良曾表示，公司的净资产收益率在行业内一直是领先的，股价“确确实实被低估了”。如今，张玉良已经63岁，他还会带领绿地控股这头万亿资产的大象走多久？在他带领下，绿地借助高周转能否重做地产一哥？另外，6块多的绿地，你敢买吗？（来源：德林社的财富号 2019-05-29 19:00） [点击查看原文]