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直击中报 |绿地控股年中苦恼

图片来源:视觉中国宏观调控之下,增速放缓已经成为房企们的常态,2019年上半年,绿地实现房地产主业合同销售金额1677亿元,同比增长约3%,仅比去年同期的1627亿元多了50亿元。其中,住宅占比65%,商办占比35%。在全行都格外重视的回款上,绿地的表现并不突出,报告期内,绿地实现回款1319亿元,回款率79%,比去年同期的91%要低不少。上半年,绿地加快结转节奏,结转收入同比增长26%至901亿元,结转项目毛利率平均达到27.9%,比去年同期增加1.86个百分点。管理层于投资者会议上指出,毛利率提升主要是上海、海南、华南等地的高毛利率项目结转,其中上海地区毛利率高达45%,海南达到44%。另外,绿地控股的开发速度也较去年同期提升不少。其中新开工面积2639万平方米,同比增长49%,竣工备案面积594万平方米,同比增长47%,合同交付面积698万平方米,同比增长5.28%。受益于结转速度的加快以及收回的应收账款增加,绿地上半年的资产负债率较2018年年底的89.49%下降1.33个百分点,为88.3%。期内,绿地有息负债总额为2980亿元,综合融资成本5.5%。管理层称,2020年公司资产负债率将进一步降低至85%。土地储备方面,今年上半年,绿地累计获取项目58个,新增权益土地面积976万平方米,权益计容建筑面积1968万平方米,权益土地款459亿元。其中,按权益计容建筑面积计算,住宅占比超过七成。管理层称,上半年新增的土地80%以上都是底价成交的,很少拿高价地,上半年新获取的货值超过2600亿元。按照5月份股东大会通过的1300亿元权益土地总投资额计划,绿地上半年的额度用了还不到一半,但管理层表示,下半年在拿地上会比上半年谨慎一些。“相比之下,下半年的市场还是有变化的,包括中央‘房住不炒’、‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’的基本定调以及投融资渠道逐渐收紧,绿地会保持积极谨慎的态度。”管理层同时强调,对于一线城市、重点省会城市、高铁城市,以及“地产+科技”这种协同项目,绿地会进一步加强拿地力度。中报显示,上半年绿地在青岛、宿迁、宿州等地获取了8个高铁站项目,土地总面积近3000亩(200万平方米),新增项目总货值约330亿元。由于占据着高铁资源,管理层表示,虽然目前三四线城市压力较大,但绿地的项目去化仍较理想。“绿地的三四线城市是优中选优,聚焦于有高铁的地级市,而且主要选择高铁站周边的地块,进行成片开发。高铁项目一方面能获得政府支持,另一方面可以通过产业布局,吸引人流。城际空间站本身的定位就不是一个地产项目,而是一个产业项目。”传统的地产业务之外,大基建是目前绿地另一主要业绩贡献业务。2019年上半年,上半年实现营业收入1077亿元,同比增长39%,累计新签合同金额1790亿元,同比增长16%。2019年全年,绿地的营业收入目标为超过3950亿元,利润总额超过267亿元。从最新数据看,绿地基本实现时间过半任务过半。财务方面,虽然资产负债率有轻微下降,但上半年绿地的现金流表现却不尽人意。因工程款支付同比增加,绿地经营活动现金流量净额仅81.47亿元,同比大跌68.94%,同时较2018年年底的422亿元也大跌80.69%。此外,因金融板块投资业务规模扩大,投资活动现金流量净额为-78.66亿元,同比跌36.61%。同时,因借款金额增加,筹资活动现金流量净额同比大增119.6%,为41.03亿元。在房地产行业中,绿地算是混改的一个范本。作为一个过来者,绿地在8月15日宣布与沈阳市人民政府签署战略合作协议,计划未来五年投资300亿元参与沈阳国企混改,包括但不限于房地产开发、基础设施建设、城市综合开发等项目。管理层表示,绿地就是通过混改的深化在走到今天,现在在全国各地都有参与混改,绿地参与混改的一个最重要特色就是要形成“国有资本、社会资本、公司管理层持股”的股权架构,只有这样才能增强企业的活力。以最近刚成立的沈阳城市建设集团有限公司为例,该平台由绿地旗下的天津建工与沈阳市级国有平台公司沈阳盛京房产经营集团有限公司共同组建。原来,沈阳城建由天津建工持股70%,沈阳国资持股30%。之后,随着完成向经营团队转让股权后,沈阳城建形成了“天津建工持股51%、沈阳国资持股30%、管理团队及骨干员工持股19%”的三元股权架构。(来源:时代财经TF的财富号 2019-08-29 09:14) [点击查看原文]

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2019年08月29日 09:56
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