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绿地香港“不认命”

港股解码,香港财华社原创王牌专栏,金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。不同于一般房企,绿地香港(00337-HK)除卖楼外,还有着特殊的使命。它是绿地集团唯一境外上市房地产平台,成为绿地集团资本运作,以及境内外融资的重要渠道。但绿地香港似乎“不认命”,公司除担当绿地集团融资载体外,还在不遗余力地通过“快开发”、“快周转”模式实现自身业务及资本规模增长。不惧寒意,频繁在长三角拿地9月13日,绿地香港发布一则购地公告。公司以11.92亿元代价,购得江苏省江阴市金桂路附近一幅土地。该地块编号为澄地2019-C-12,占地面积约为76356平方米。虽说公司在公告中透露,用于住宅用途的土地使用权为期70年,用作商业用途的土地使用权为期40年,但并未透露本宗土地开发性质。江苏省多个城市点燃2019年上半年楼市热情,不过随着调控加码,整个苏州都陷入“限房价、限转让、限对象”阶段。在这种大背景下,绿地香港仍旧加码江苏房地产发展。就在半个月前,绿地香港刚拿下苏州吴江开发区太湖梢一号地块。该项目比江阴面积要大,占地面积约为11.8万平方米。绿地香港付出的代价也更大,总购地款约为17.27亿元。不光江苏省,整个富裕的长三角区域都被囊括在绿地香港的拿地策略下。今年4月,公司以4.83亿元摘得浙江嘉兴桐乡地块,预计将规划发展为桐乡绿地中央广场二期。同月,公司又在江苏镇江斩获一幅超15万平方米的地块,代价为5.61亿元。在2个月后,绿地香港又再次以3.12亿元拿下镇江一处住宅用地。除此长三角外,公司还选择一带一路沿线重点城市作为拿地对象。今年上半年,公司在广西南宁、云南昆明、安徽宣城都有斩获。除昆明将会打造成绿地滇池国际健康城项目外,其余均为住宅、商业混合的复合社区。财华社粗略统计公司2019年中期财报罗列的拿地项目,绿地香港就花费41.85亿元。其中昆明项目就花费15.32亿元。这个拿地金额对一个小体量房地产公司来说也不少。要知道绿地香港体量不大。2016年前公司合约销售都在200亿元以下。2017年达到301亿元。2018年进一步上升到379亿元。逆流而动,船小好驾舟?2019年房地产行业演绎了一场冰与火之歌。上半年行业企业销售、拿地、融资可谓不亦乐乎。下半年行业却整体遇冷,降价促销、需求端遇冷、无钱拿地,该来的还是来了。市场上的钱越来越贵,最难的还是融不到钱。降杠杆是主流房企的选择。为何此时绿地香港能逆势而动呢?这里要先了解下绿地香港不同一般的使命和历史。绿地香港原本不姓绿地。2013年,绿地控股认购盛高置地扩大股本后60%股份,成为其第一大股东,2013年10月2日,盛高置地正式更名绿地香港。某种意义上可以说绿地香港成立仅5年有余。不过体量虽然小,绿地香港的使命不简单。它是绿地集团唯一境外上市房地产平台,成为绿地集团资本运作,以及境内外融资的重要平台。但绿地香港似乎不认命,公司除担当绿地集团优质项目提供国际资本市场的融资载体外,还在不遗余力的通过快开发、快周转模式实现自身业务及资本规模增长。这或也解释了公司为何有如此“冲劲”能逆流而上。最重要的应该还是有绿地集团背书。绿地集团是由员工、上海市国资委、外部资本持股的混合所有企业。从这个企业架构上也可以看出绿地集团不简单。各方利益比较均衡,经营管理灵活。有国资背景相对能获得资源也比较多。这也就不难解释绿地香港为何能逆势拿地了。一是公司有冲劲,有做大规模的需求。二是母公司资源多。但是最重要的还是公司有钱。拿地最重要的是资金。绿地香港如何解决资金问题呢?除公司本身作为绿地集团海外融资平台这一优势外,或还源于其金融属性。2015年,公司成立绿地金服。公司金服业务起步较高,也得到业界广泛合作。成立之初就与陆金所、众安保险等签订战略合作协议。据公司2017年财报披露,公司金服践行普惠金融战略,已经实现连续两年盈利。在“房地产+金融+互联网”发展模式下,金服已经拥有财富管理、资产管理和科技数据服务三大平台。当时公司领导层甚至规划要将绿地金服分拆上市。不过现在看来这个计划过于乐观。金融管控形势趋严,想必公司的业务也受影响。公司2018财报并未披露金服业务情况。不管未来公司金服业务发展如何,但从绿地香港发展现状来看,俨然已经借得杠杆之力。公司的销售额和土储也都在2016、2017这两年迎头赶上。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军曾在绿地香港业绩报告会上表示,下半年市场仍有机会。他认为,一方面地方债处于高位,下半年地方政府将增加土地供应。另一方面,融资收紧,部分地产商资金承压,市场拿地竞争程度会减弱,还将包括不少非房企持有的不动产资源。不认命的绿地香港,有千亿规模潜质吗在房地产“寒冬”,绿地香港冲刺千亿规模的口号有点冷。“三年实现千亿销售目标”是陈军在2017年业绩发布会上披露的。2021年公司要实现千亿销售目标。这个销售目标公司能实现吗?先从公司近年的销售规模看。2013年至2018年,绿地香港销售规模复合年增长率约为61.18%。而从2018年379.25亿元销售规模做到2021年实现1000亿元,公司复合年增长率维持在38.15%即可。对于一家房地产企业来说,想要保持38.15%的销售额年复合增长率并不难,尤其是对一家成长性的企业来讲。“巧妇难做无米之炊”,土地储备才是房企真正的筹码。绿地香港近年土地储备规模也在走强。截至2019年6月末,公司土地储备规模达到2010万平方米,大都集中在长三角区域,区位优势明显。虽然今年下半年融资收紧,不过绿地香港高层认为,下半年融资环境预计仍旧会边际宽松,但对需求刺激有限。未来,绿地香港将一如既往专注房地产业务,进一步开发及储备优质地块,拓展高质量住宅市场。有目标、有潜质、有筹码,但经营管理是实现这些的小舟,对一个公司更为重要。绿地香港在2019年中期财报中表示,在经营管理方面,公司将积极降本增效、优化投资结构,打造高效人才梯队,为实现千亿销售目标而努力。作者:李莹编辑:李雨谦(来源:财华社的财富号 2019-09-17 09:19) [点击查看原文]

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2019年09月17日 11:24
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