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年内涨幅超110%

物业管理是一个与老百姓息息相关的行业,近年来,我国城镇化进程加快,人均可支配收入增长,房地产行业进入了快速发展,物业管理需求越来越高。据数据显示,2018年中国物业服务百强企业管理面积均值达3718.1万平方米,同比增长17.52%;百强企业在管项目数量均值为192个,较上一年新增14个。雅生活服务(03319-HK)于2018年2月9日从雅居乐集团成功分拆在港上市,是雅居乐集团旗下的物业公司,主要有物业管理服务、社区增值服务及外延增长服务三大业务。据中国指数研究院,公司在“2019中国物业服务百强企业”排名第七名,综合实力再次提升。10月15日,雅生活服务发布公告称,绿地集团旗下全资附属公司绿地金融于2019年10月15日在公开市场出售50百万股H股雅生活服务股份,平均价格为21.18港元/股,出售资金10.59亿港元。出售股份后,绿地金融目前持有5000万H股和1亿股非上市股,合共占雅生活服务已发行股本总数由原本15%下降至11.25%。第一大股东是中山雅生活企业管理服务有限公司,占雅生活服务总股本比例53.46%,雅生活服务背靠雅居乐集团(03383-HK)和绿地控股(600606-CN)两大控股股东。截至2019年6月30日止,公司的在管面积及合约面积分别为211.2百万平方米及324.6百万平方米。其中,来自雅居乐集团和绿地控股的合约面积分别累计达73.2百万平方米及34.1百万平方米,占公司的合约面积比例约为33.06%。可见,这两个背后的大股东为雅居乐服务带来大量的业务支持。收购速度加快,在管面积快速增长截至2019年6月30日,公司总在管面积211.2百万平方米,较2018年12月31日止的138.1百万平方米增加73.1百万平方米,增长率为52.9%。仅仅半年时间,雅生活服务的总在管面积增长率超过一半,这不仅仅来自两大控股股东的资源,更来自于公司通过收购来快速扩张。截至2019年6月30日,公司新增来自雅居乐集团和绿地控股的在管面积分别是2.3百万平方米和3.1百万平方米,而公司在今年上半年通过收购青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关为公司带来的新增在管面积分别是5.9、9.8、30和17.9百万平方米,占上半年新增在管面积的87%。下半年以来,公司收购脚步开始有所放缓,于2019年9月26日,公司以固定对价为15.6亿元收购中民物业集团60%股权。从2016至2018年,中民物业集团收入由23.16亿元(人民币,下同)增长至30.02亿元,净利润由1.45亿元增长至1.81亿元,市盈率在12.5倍左右,属于优质物业资产。除了在管面积的增加,公司的物业管理费单价也在上升,截至2019年6月30日止六个月,公司来自雅居乐集团及绿地控股住宅物业管理费单价中位数由截至2018年12月31日止全年的2.99元平方米月增长至3.04元/平方米/月,增长比例为1.67%。来自第三方物业管理开发的住宅项目(不包括收并购)管理费单价由由截至2018年12月31日止全年的1.86元平方米月增长至2.04元/平方米/月,增长比例为9.68%。收入与净利齐飞由于雅生活服务的快速收购以及物业单价的上涨,公司的收入和净利润也在快速增长阶段。截至2019年6月30日止六个月,公司的收入为22.41亿元,较去年同期14.06亿元增长59.44%,净利润为5.41亿元,较去年同期3.32亿元增长62.88%,毛利率为37%,较截至2018年12月31日止12个月36.3%增长0.7个百分点。公司在今年上半年的扩张速度很快,截至2019年6月30日止,公司的现金及等价物达43.5亿元,较2018年12月31日止的48.08亿元下降9.5%。资产负债比例也在进一步增长中,于2019年6月30日,公司的资产负债比例为33.6%,较2018年12月31日的24.5%增长9.1个百分点,虽然公司的资产负债比例在增加,但仍处于行业较低水平。由财华社统计2018年中国物业服务百强企业当中的五家,于2019年6月30日,碧桂园服务(06098-HK)、中海物业(02669-HK)、绿城服务(02869-HK)、祈福生活服务(03686-HK)、彩生活(01778-HK)的资产负债比率分别为47.49%、64.62%、63.29%、35.7%和62.95%,雅生活服务在这几家大型物业公司的资产负债率最低。年内涨幅超110%今年以来,房地产物业公司保持高速增长,股价上也有很好的表现,2019年1月2日至10月16日收盘,雅生活服务的股价增长115.5%,8月6日至10月16日收盘,短短两个半月时间,雅生活服务的股价增长62.63%。对比碧桂园服务、中海物业、绿城服务、祈福生活服务、彩生活五家房地产物业公司的市盈率(TTM)和市净率,雅生活服务市盈率(TTM)和市净率处于行业中等水平。从估值水平来看,雅生活服务拥有雅居乐集团和绿地控股两大地产提供物业服务业务,现金及等价物在合理水平,资产负债低于行业平均水平,市盈率(TTM)和市净率也在行业平均水平。从行业上来看,近年来,我国人均水平的提高,人们对物业的要求增加,带动物业行业的发展。而近年来,物业行业集中也在提高,雅生活服务作为物业行业的领先企业,有望得益于行业集中度的提高。作者:蔡凯铖编辑:彭尚京(来源:财华社的财富号 2019-10-22 13:20) [点击查看原文]

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2019年10月22日 13:49
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