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销售按下“暂停键”后的房企:拿地热情不减、融资获批加快

图片来源:图虫创意历时9小时、竞价455轮、成交溢价率32.79%……谁能想到,这是2月12日浙江温州的一场土拍情况。同日,金科拿下了江苏徐州的1宗宅地,溢价率也达到47.66%。与看上去颇为火热的土地市场形成较为鲜明对比的,是1月份惨淡的销售情况。据各大房企近期披露的1月份销售数据来看,TOP5房企中,除万科外,恒大、碧桂园、融创、保利地产的销售额皆出现不同程度下滑。其中,保利地产销售额同比下滑幅度约30%。业内预计,当前疫情影响下,房企销售低迷的态势或持续整个一季度,资金回笼受阻,现金流也将承压。不少房企在近期加紧了融资步伐。《国际金融报》记者注意到,自2月10日正式复工以来,中梁、禹洲、合生创展等已相继披露融资计划。值得一提的是,上交所披露的信息显示,首创置业一笔60亿元的私募公司债在“已受理”后第二天即“通过”。好消息是,2月12日,多地出台了抗击疫情的政策,对房地产企业多有支持。亿翰智库预计,后续将有更多城市不断跟进,出台各类政策保障房地产行业的稳定健康发展。01拿地热情高涨随着2月10日全面复工,土地市场也逐步“解冻”。房企被延缓的拿地需求也开始释放。2月12日,金科以1.58亿元竞得徐州鼓楼区1宗宅地,溢价率47.66%。同日,浙江温州永嘉县的一宗地块受到追捧,这个21万方综合体项目历时近9小时、455轮报价,最终由德信以25.27亿元的总价竞得,溢价率达到32.79%。2月11日,在北京鼠年的首场土拍上,三宗不限价地吸引了包括华润、旭辉、首开、首创、金茂、世茂等在内的12家房企参与,起始总价70.63亿元。其中,首创以底价29.75亿元竞得石景山西黄村的混合住宅用地;而通州马驹桥地块被“华润+中交”以46.7亿元拿下,溢价率22.89%;大兴采育地块被京能以3.6亿元竞得,溢价率25%。据统计,此次土拍北京一日揽金80.05亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者表示,北京的地块通常是限价的,此次推出三宗不限价地较为“反常”,“这说明其实政府是有意支持的”。另据中原地产研究中心数据,2月4日,绍兴出让两宗宅地,溢价率高达135.29%和714.26%。针对当前土地市场的“火热”,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《国际金融报》记者,春节过后,一些房企迎来集中补货期,尤其是本身土地储备不足的房企;另外,受疫情影响,多地土拍都被延迟或暂停,因此土拍恢复后房企更是抓紧时机补货。“在疫情之下,地价一般在比较合理区间,是房企拿地的较好时机。”02一季度销售或承压出手拿地的底气是资金实力。不过,春节销售淡季叠加疫情影响,作为房企重要资金来源的销售回款,可能会承受不小压力。据诸葛找房不完全统计,截至2月4日,已有超60个省市区明文规定暂停开放商品房售楼处。目前,很多开发商的售楼处、施工项目仍未复工,而恒大则直接规定全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。来源:诸葛找房淡季与疫情的双重作用,在1月份的销售额上已有所表现。克而瑞日前披露的榜单显示,以全口径销售计,2020年1月,百强房企中约7成的企业单月业绩同比下降,其中绿地控股同比降幅达47%。在当前项目难复工、售楼处关闭的情况下,一季度整体的销售状况或难言乐观。中指企业事业部总经理白彦军表示,一二月份为传统市场淡季,但三月份的变化,将会比较微妙,“比较好的预计是仅一季度影响比较大”。蓝光发展董秘罗瑞华日前表示,“原计划一季度销售200亿元,计划新增150亿-160亿货值,现在我们计划新增100亿货值,预计我们一季度销售还是会受到影响”。而企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,将使企业面临较大现金流压力。亿翰智库研究总监于小雨向《国际金融报》记者透露,其近期调研的某家典型房企单月销售业绩减少80亿元,可获贷款金额腰斩,企业单月资金缺口将达100亿-110亿元,上半年货币资金或仅够维持三个月运转。她坦言,“好多民营企业都是这样”。03融资获批提速销售回款受阻的情况下,企业通过融资加速回血。克而瑞研究中心发布的数据显示,1月房企境内外发债总量1316.6亿元,环比上升752%,同比下降5.5%。其中,境外债发行量为1075.3亿元,环比上升1066%,同比上升20%,成为历年来单月最大额。不过,从当前的状况看,疫情对融资进程造成了些许影响。据克而瑞不完全统计,1月25日至2月10日的17天里,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,涉及金额不足百亿元,与2019年春节相对应的时间段相比,减少86%。于小雨指出,25-31号主要还是春节假期,再加上疫情影响,拖慢了进度。复工期至,各大房企的融资步伐也开始加紧。
2月13日,禹洲地产公告称将发行4亿美元的优先票据;合生创展也公告称,拟发行5亿美元优先票据;同日,佳兆业公宣布拟发行优先票据,但金额、利率未定。2月12日,新力控股公告称,其签订了一笔金额为1.4亿美元的定期贷款融资协议。同日,上交所信息显示,富力地产拟非公开发行的80亿元公司债券,项目状态更新为“已受理”;前一日,金地拟发行的110亿元公司债也显示为“已受理”。2月11日,中梁控股公告称将发行2.5亿美元于2021年到期的8.75%优先票据。
值得一提的是,上交所披露的信息显示,首创置业一笔拟发行金额60亿元的私募公司债,2月5日时项目状态显示为“已受理”,2月6日即“通过”。首创置业方面向《国际金融报》记者表示,这“属于正常申报,正常审批”,“可能是他们内部操作程序加快了”。严跃进直言,这个速度是“很快的”,且融资金额较大,“这是个非常好的信号,办事效率高,交易所现在给予了比较大的金融支持”。事实上,各地政府已开始出台相关政策支持。2月12日,无锡、西安、上海、南昌、浙江省都出台的抗疫情、稳经济的相关政策中,对房地产行业给予了不同程度的鼓励。来源:亿翰智库诸葛找房数据研究中心国仕英分析认为,无锡发文层级高,政策覆盖面较广,放松预售要求和资金监管是最重要的;西安自然资源和规划局发文主要针对土地方面采取多种实惠方式,分批缴纳土地款鼓励企业积极拿地。“展望未来,为应对疫情带来的负面影响,中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策,各地方城市也会‘因城施策’出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。”国仕英表示。记者 郑娜编辑 沈玉洁
欢迎关注、投稿、爆料。(来源:地产深度报道的财富号 2020-02-13 20:33) [点击查看原文]

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02月13日 21:18
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