我眼里的万科... 之前房地产股票首选保利地产，目前保利地产仓位已经基本移至万科和金地（万科占大头），下面对万科谈一下自己的看法，仅仅针对价值投资者，短期走势与我无关！总：目前的万科是价值投资者必配品种之一，个人仓位20%左右！下面说下理由：1，大背景：房住不炒，房价总体稳定，核心城市（一二线城市）未来5年房价跑赢CPI依旧没有悬念！2，我个人一直觉得万科，中国海外发展和保利地产会是未来房企真一线，中国恒大和融创中国分列四五。（我的判断是基于可售货值，土储区域，融资成本相关多元化细分领域地位，企业文化，净利率以及负债端数据其方面综合考量的；可能有人会觉得碧桂园，龙湖集团不也很强吗？不多说，也不想反驳....3，具体谈万科：a,个人思路和以前有一点区别，目前特别看中其子公司万科物业！2018年万科物业营收是碧桂园服务的两倍（行业老大和老三），目前碧桂园服务市值稳定在600亿港币左右，因此第一步，不考虑龙头溢价，我觉得万科物业值1000亿人民币！而且未来几年其合理市值应该以15%-20%合理增长！我本人非常看好物业的发展前景（凝聚服务业和人两个重要维度），因此考虑万科应该多少市值万科物业必须提！b,2万科未来三年利润450-550之间没什么悬念，今年利润我预估是400-420亿。和一般研报不一样，考虑万科估值我倾向先减掉万科物业1000亿市值（没办法，选择万科一半的理由是因为万科物业），因此我的算法万科目前估值是5倍（3000-1000）/400！相对于未来三年业绩的确定性，相对于其行业地位，低估很明显；c,对万科的估值我还没有考虑到其商业地产，轨道物流，医疗教育等其它的估值；4，虽然想说的还有很多很多，想想还是缩减篇幅比较好。最后说一句：本人是价投，天天今天涨明天跌的人不适合持有万科。万科个人仓位20%（房地产股整体仓位25%。