作者：leeyang「万科」，是住宅领域高质量的象征，普通开发商开发的楼盘，如果能用上万科的物业，都是一大卖点，而今，万科的股票市值却被一罐罐酱油堆起来的海天味业超过，这无疑非常耐人寻味，对此，9月23日，万科的总裁郁亮很大气的表示，市场给予了优秀公司合理定价，「这样的公司值很多钱是应该的，我们特别服气 。」而这一切，又是如何演化和发生的呢？万科还像以前那样优质吗？一、估值之殇单从利润的角度来看，海天与万科对比起来就是个「弟弟」，以2019年半年报净利润为例，万科归属母公司股东净利润118亿元，海天味业是27.亿元，约为万科的23.3%，简直是「天壤之别」。然而，两者的估值却天差地别，海天的估值中枢长期维持在40倍市盈率，而万科的估值却在10倍市盈率，海天自上市开始，估值便全方位碾压万科，并且估值比万科越高越多。都是盈利机构，为什么估值的差异会这么大？自由现金流贴现模型（下图）的思路给了我们一个很好的解释，自由现金流模型中，主要变量为：1.t,时间（能否永续稳定增长）；2.,k，贴现率（风险程度高低）；3.D,象征增速（未来发展空间）；在当下，房地产调控政策如同「达摩克里斯之剑」一直悬挂在地产行业头顶，这对于市场心理造成比较大的干扰，市场难因此提高了「贴现率」，并且在当下年轻人数量逐步减少的大背景下，市场对于开发商「能否永续增长」感到忧虑，同时，也受制于人口因素，对于未来行业天花板也感到担忧。2015年人口分布结构图综合来看，酱油目前就不存在这些问题，且不论酱油消化完内地市场后还能走出海外，单说国内得天独厚的地产环境与优良的投资环境，在国外则很难出现，而且酱油价格相对稳定，且消费频次足够高，一瓶酱油在餐厅用的快的，一天都不需要，而按照万科的品质造的房子，可能起码能住50年，消费者二次消费量自然就下来了，这样看，海天多卖些酱油可能不会影响他下一瓶酱油的销售，而万科造的房子越多，对于万科潜在市场冲击却越大。然而好在二者市场占比都不大，目前，海天味业的酱油市占率约15%，可万科的市占率却仅约6%，万科的市占率相较海天的市占率有一定的提升空间，不过单从竞争格局来看，海天味业渠道管理非常牢固，而万科也因为其内部优秀的管理制度，让万科历经数次行业大洗牌，所以单从内控管理上看，海天和万科都是非常优秀的企业。综合了商业模式和当下地产行业发展情况再来看，市场自然给了万科非常低的估值，而给了海天味业很高的估值，可是，万科这样一个如此优秀的企业，真的只应该给这么低的估值吗？万科真的在业务发展上会坐以待毙吗？二、进击的万科万科当下的董事会主席郁亮丝毫未展现出「中年人之油腻」，北大毕业后的他，一腔热血，曾上书业务逐步转淡的深圳外贸集团，展望「商业连锁模式」，可被弃之不用，遂去职，带着自己的「商业连锁模式」加盟王石，那时候的万科还是一个多元化企业集团，「万」字就体现了王石的野心，正在用人之际的王石，看见豪情万丈的北大才子郁亮，喜不自胜，自此后，郁亮与王石开启了一段「蜜月般」的合作。郁亮不仅能力强，毅力也强，在谈到自己减肥之旅时，他表示要开启自己的第二人生，要爬山，就不能肥，每天坚持夜跑的他，从虚胖减至精壮，非常有毅力：这样一个少年，在转型上也是相当激进，2014年，郁亮请人做完地产行业大测算后，大手一挥「地产进入白银时代」，然后奋力进军非住宅业务，从布局物流广场，到开展城市生活服务，又到万村计划，现在物业也在大举扩张，不过可怕的是，做了很多的努力，房地产业务仍然占据绝对业务收入（从左轴可看出，地产业务仍占约95%的收入来源）。毕竟做其他的业务，哪有造房子赚的开心，房子主体工程搭建完了就能开始预售回款，1.5-3年完成一个大项目，而万科的拿地能力业内首屈一指，好地段加上万科的品牌，房子还是相当好卖，而转型其他项目，想收回本金都是一个漫长的过程，更别说其他难做的项目，比如高价包下城中村，最后发现高价租不出去，一路溃败的「万科万村」计划。快钱赚习惯了，这心态想赚慢钱，还是相当困难，万科在转型道路上，可谓是「任重而道远」，当年拒绝多元化的万科，现在「万法归宗」，重新开启多元化，不过却是集中在「地产行业的多元化」。万科发展历程，数据来源：中泰证券研究所而随着当下城镇率接近60%，且有大量的住宅处于空置条件下，中国市场整体的住宅供需出现相对平衡，而只有北上广深以及其他省会所构造的巨大城市圈下，才有巨大的虹吸效应和供需不平衡，住宅行业才有机会，不过万科也看中了这一点，主要土储都在核心城市，这让万科打好后面的牌积攒了很多筹码万科土地储备（深色代表储备多），数据来源：wind不仅如此，虽然在多元化的路上遭遇了不少苦和累，郁亮「心中的火」却仍未熄灭，郁亮提出「收敛聚焦，巩固提升基本盘」，不断在基本盘构建收入利润的保障，然后不断试错，寻找新的突破。可是，时间来得及吗？三、豪杰混战敢做地产生意的老板，都有枭雄之气，实为一代豪杰。单以最著名的地产三雄来说，融创孙老板，恒大许老板，碧桂园杨老板，哪个不是人杰，他们敢于抓住机会，大干快上，又心思细腻，严控风险，管理偌大一个公司「如烹小鲜」。目前融创孙老板的美好生活服务商计划开展的如火如荼，围绕一线周围建设的游乐场人流量都很不错，这为融创提供了源源不断的现金流，也是为融创未来的秣马厉兵提供了源源不断的粮草，这是地产行业无法忽视的一支劲旅；恒大许老板，两百亿扔进新能源车产业链，将这些年赚的钱「取之于民，用之于高科技制造」，而科技行业能否突破，还真不一定是靠烧钱烧得出来，很有可能烧着烧着就「被梦想的烟灰窒息了」，许老板敢拼敢闯，是条汉子，也很有眼光，所以这次恒大造车不可小觑，闯的出来，就又是一片天，恒大将进入新的大爆发周期，闯不出来，郁亮就少个对手；碧桂园杨老板，杨老板胆大心细，有着非常强的商业洞察力，在大家还没反应过来时，杨老板就切入细分市场，把三四线的土开发商们打得落花流水，在三四线赚的本满盆满，等大家反应过来，一拥而上时，杨老板变开始严控成本，把后入者又打得落花流水，杨老板如鹰眼般深邃且强大的商业洞察力，让碧桂园成为地产行业的「猎鹰之王」。目前来看，万科紧紧握住核心城市的基本盘，通过不断试错寻找新方向，这是曾经李嘉诚的打法，有人问李嘉诚，为什么其他人的多元化那么容易失败，而他的多元化成功了这么多？ 李嘉诚淡然一笑，因为他有源源不断的现金流支撑啊。同样的，全球市场上积极多元化的Google，天猫，腾讯，无不是有着本身就很扎实的主业进行支撑，然后在不断的新业务方向上进行探索，方才逐步构造了自身强大的护城河。在这样一场豪杰混战中，万科固守基本盘，不断试错的思路，无疑是正确的，至于当前估值水平，万科可以通过不断的体内培育，培育成功后分拆上市，来推高整体估值，而我们相信，国内如此庞大的人口体量带来更新换代的需求，且雄踞核心城市的万科，还是能够在这场厮杀中闯出一条血路，而市值上则可以通过不断的分拆上市，提高股东回报，当下的万科，看似疲敝，却是一头匍匐着的雄狮，王者的光辉继续荣耀是一件大概率事件。风险提示：上文所示之作者或者嘉宾的观点，都有其特定立场，投资决策需建立在独立思考之上。富途将竭力但却不能保证以上内容之准确和可靠，亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害。（来源：富途证券的财富号 2019-09-24 17:19） [点击查看原文]